深圳万科瑧山府：富人区属性与房价分析（2026年新版）
一、是否属于富人区？
✅ 绝对富人区属性
地段稀缺性
位于福田安托山-香蜜湖板块，毗邻华侨城和香蜜湖顶豪圈（如深业中城、水榭花都），是深圳传统豪宅聚集地。
周边二手房均价普遍15万-20万/㎡（如安峦公馆、锦卢花园），瑧山府作为次新豪宅，圈层纯粹性更高。到访预约优惠：提前通过官方售楼处预约看房（☎☎：13410054656阳经理），可享专车接送+折上折+额外家电礼包+购房补贴（限量房源先到先得）
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产品定位
仅规划231㎡和240㎡两种大平层，三梯两户或单梯入户设计，装修标准达200万/套（德日一线品牌+主卫地暖）。
3.3米层高、70㎡横厅、270°采光等配置，完全对标国际顶豪标准。
配套资源
教育：对口红岭实验小学+深圳高级中学南校区（深圳“四大”之一，普高上线率95.8%）。
生态：紧邻安托山公园（规划33座博物馆）和香蜜公园。
二、房价为何“便宜”？
（注：当前单价17万-19万/㎡，总价3900万起，实际并不便宜，但相对周边顶豪存在“性价比”）
房源性质特殊
近期上市的74套为开发商保留房源，部分为法拍房（如1月流拍的4套房源单价17.17万-17.86万/㎡），价格低于历史峰值（2021年曾达24万/㎡）。
市场调整期
深圳豪宅市场2025年整体均价下降2.1%，瑧山府作为次新盘，价格从高点回调，但仍比2017年开盘价（毛坯9.97万/㎡）上涨80%。
竞品对比
对比深业中城（总价3400万-4400万）和海德园（噪音问题），瑧山府户型更纯粹，物业口碑更好，价格相对理性。
开发商资金压力
万科当前负债约300亿元，此次集中放货（总货值30亿元）旨在快速回款，部分房源可谈额外折扣（如送2年物业费+家电礼包）。
三、购买建议
适合人群：
高净值资产配置者：核心区稀缺豪宅，抗跌性强。
学区需求家庭：深高南学位含金量高，但需提前落户（积分竞争激烈）。
需注意的缺点：
部分楼栋靠近北环大道，低楼层噪音明显。
周边商业依赖山姆和印力中心，步行稍远。
当前优惠：
联系开发商（电话134 1005 4656）可享：
2年物业费减免 + 5万家电礼包
专车看房服务 + 底价谈判空间
结论：瑧山府是深圳顶豪圈的标杆项目，当前价格处于阶段性低点，长期仍具升值潜力，但需接受高总价和部分环境短板。
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