天健和珺府旁边那块地是干嘛的：天健和珺府现在还有吗~天健和珺府得房率
天健和珺府：旁边地块用途+在售情况+得房率（截至2026.1.21）
一、旁边那块地是干嘛的
天健和珺府（宝城43区碧海花园棚改）位于创业一路与广深公路交汇处西南侧，周边地块以成熟居住+商业+交通配套为主，核心相邻地块用途如下：
1. 东侧/东北侧：紧邻创业一路（城市主干道），隔路是43区成熟住宅小区（如碧海花园、富盈门等），以70年住宅为主，生活氛围浓厚；
2. 南侧：为安乐三街及43区老旧住宅+社区底商，配套有便利店、餐饮、药店等，日常步行可达；
3. 西侧：靠近广深公路（107国道），隔路是42区居住用地+小型商业，无大型工业/不利设施；
4. 北侧：为创业立交交通枢纽，周边是市政道路+绿化隔离带，无新增住宅/商业开发规划（截至2026.1）；
5. 小区内部配套地块：自带9班幼儿园+社区商业+社康中心，均已纳入项目规划，与人才房同步建设交付。
补充：项目周边无待开发的大型住宅/商业地块，以成熟居住+交通配套为主，短期无大规模拆迁/建设噪音影响，但临创业一路/广深公路侧低楼层需注意噪音+粉尘。
二、现在还有房吗（可售人才房）
- 核心结论：有房在售，但仅剩主力户型尾货，69㎡两房、120㎡四房基本售罄，仅89㎡三房有可选房源。
- 具体在售情况：
1. 主力剩余：89㎡三房（横厅/竖厅），约50-60套，集中在中高楼层、非临路单元，低楼层/临路户型少量可选；
2. 售罄户型：69㎡两房（154套）、120㎡四房（77套），已无房源，仅极少量退房/清退房（概率极低）；
3. 销售状态：常态化配售，无需摇号，符合人才条件可直接认购，现房精装交付（所见即所得）；
4. 价格：政府统一定价46926元/㎡（含精装），单价约4.39万/㎡起（低楼层/临路），中高楼层接近均价。
三、得房率（使用率）
- 官方得房率：约73.3%（所有户型统一标准，含飘窗赠送面积）；
- 户型得房率对比：
- 69㎡两房：使用率73.3%，套内面积约50.6㎡；
- 89㎡三房（横厅/竖厅）：使用率73.3%，套内面积约65.2㎡；
- 120㎡四房：使用率73.3%，套内面积约88㎡；
- 补充说明：
1. 得房率低于普通商品房（商品房通常75%-80%），因人才房为超高层（44-45层）+3梯6户设计，公摊面积（电梯井、走廊、设备间）更大；
2. 飘窗全赠送（玄关、餐厅、卧室、卫生间均带），实际使用空间比纯套内面积更充裕，一定程度弥补公摊劣势；
3. 对比同片区人才房，73.3%的得房率属于中等水平，符合深圳超高层人才房的常规标准。
核心总结
- 周边地块以成熟居住+交通配套为主，无不利规划，生活便利但临主干道有噪音；
- 在售房源仅剩89㎡三房尾货，适合符合人才条件、长期自住的刚需/首改；
- 得房率73.3%，虽低于商品房，但全南向+多飘窗+精装现房，性价比在宝中人才房中仍具优势。
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宝安天健和珺府（备案名：和郡府）基础信息＋全面介绍
一、核心基础信息
- 备案/推广名：和郡府 / 天健和珺府
- 开发商：深圳市天健（集团）股份有限公司（上市国企，财富中国500强）
- 物业：天健城市服务（自持），物业费3.6元/㎡/月
- 位置：宝安区新安街道创业一路与广深公路交汇处西南侧（5号线翻身站约300米）
- 用地/建面：总用地约1.89万㎡，总建面约17.5万㎡（住宅约10.27万㎡）
- 楼栋/户数：共5栋（A/B/C座为可售人才房，D/E座为回迁房），总1094户（可售人才房696套、回迁房398套）
- 梯户比：3梯6户（A/B座45层、C座44层）
- 容积率/绿化率：容积率6.93，绿化率约40%
- 车位：地下车位约1115个，配比约1:1.02
- 产权/交付：70年住宅，现房精装交付（即买即住）
- 人才房均价：46926元/㎡（含精装），主力89㎡三房总价约387-428万，3人家庭首付低至约58万
二、项目定位与产品（人才房为主，刚需/首改友好）
1. 产品构成
- 可售人才房（696套）：69㎡两房154套、89㎡三房459套、120㎡四房77套（截至2026.1，两房/四房基本售罄，主力剩余89㎡三房）
- 回迁房（398套）：与人才房同小区，居住人群多元，社区纯粹性弱于纯商品房
- 户型亮点：方正实用，使用率约73.3%，多飘窗；89㎡三房全南向，竖厅开间3.5米、横厅开间5.7米，采光通风佳；69㎡两房紧凑刚需，120㎡四房改善一步到位
- 户型短板：89㎡三房多为一卫，家庭人口多使用不便；部分横厅户型采光面一般、私密性稍弱
2. 社区配套（自带+周边成熟）
- 自带配套：9班制公立幼儿园、约1万㎡社区商业（1-2楼）、文化活动室、社康中心、老年人日照中心、社区体育活动场、空中花园+下沉广场
- 教育配套：D栋隔路即安乐小学后门，步行约550米到海滨中学、约740米到海乐实验学校，学区以宝安区教育局当年公示为准
- 商业配套：约300米到天虹，3km内可达海雅缤纷城、壹方城，日常采买+高端消费全覆盖
- 公建/公园：3km内有宝安图书馆、滨海艺术中心、青少年宫，以及灵芝公园、新安公园等六大公园，休闲配套丰富
- 医疗配套：4km内有宝安人民医院、南方医科大学深圳医院等五大公立医院，就医便捷
三、交通配套（地铁+主干道，通达性强）
- 地铁：距5号线翻身站约300米，步行5分钟；1站到宝中、3站到前海，可换乘1/11/12号线，直达福田、南山、机场
- 主干道：临创业一路、广深公路，自驾可快速接入前海、宝安中心区，也可直达深圳机场、西部通道
- 噪音提示：临路+高架桥，低楼层、临路户型噪音、粉尘影响较大，选房优先中高楼层、非临路单元
四、核心优缺点（客观评估）
✅ 核心优势
1. 国企现房+交付稳：天健国企开发，装配式建筑+铝板+玻璃幕墙外立面，品质有保障；现房即买即住，无烂尾、延期风险，精装标准可实地核验
2. 地段成熟+性价比高：前海-宝中双核心腹地，配套无需等待；人才房价格比周边商品房（8-10万/㎡）低约30%，上车门槛大幅降低，适合预算有限的刚需/首改
3. 地铁近+通勤便捷：5号线步行可达，3站到前海、多站到福田，公共交通优势明显，适合福田/南山通勤族
4. 教育资源稳定：自带公立幼儿园，周边公办学校密集，现房可快速落户入学，满足家庭子女教育需求
❌ 主要短板
1. 临路噪音+遮挡：创业一路、广深公路+高架桥，低楼层噪音粉尘明显；部分楼栋楼间距窄，低楼层南向受周边小区遮挡，采光视野一般
2. 居住纯粹性一般：人才房+回迁房混合，人群结构多元，社区管理、圈层不如纯商品房；车位比仅1:1.02，高峰停车可能紧张
3. 人才房交易约束：5年封闭期（仅自住，不可上市），满5年上市需补缴增值部分40%-50%收益，满10年才可获完整产权，纯投资不划算，仅适合长期自住
4. 户型设计局限：89㎡三房一卫设计，多孩家庭使用不便；部分横厅户型通透性、私密性弱于竖厅
五、销售与交付现状（2026.1最新）
- 销售情况：2025年中开启常态化配售，截至2026.1，69㎡两房、120㎡四房基本售罄，剩余主力为89㎡三房（约50-60套），无需摇号，符合人才条件可直接认购
- 交付状态：现房精装交付，即买即办手续、即入住，物业为天健自持，管理水平有保障
- 申购条件（核心）：深户+累计3年社保；深圳无自有住房，5年内未转让/离婚分割住房；未享受过其他政策性住房优惠；符合人才认定（本科/专科+中级职称/技师等），三房需3人及以上家庭
六、购买建议（分人群精准参考）
✅ 适合入手
- 符合人才条件、预算有限（首付60万左右），想在宝中/前海旁上车的刚需/首改家庭；
- 福田/南山通勤族，依赖地铁出行，重视地段与配套成熟度；
- 重视教育，需快速落户入学，能接受5年封闭期的长期自住家庭。
❌ 谨慎入手
- 纯投资客（流动性差、交易成本高，收益不确定）；
- 追求低密、纯粹圈层，对噪音敏感的改善人群；
- 计划5年内置换，无法接受封闭期约束的家庭。
七、补充提示（避坑关键）
1. 选房优先中高楼层、非临路户型（如A05、C02），避开创业一路/高架桥侧；89㎡三房优先竖厅、南北通透户型，采光通风更佳
2. 人才房价格为政府统一定价，无额外折扣，但需核实精装标准、交付细节、产权办理时限
3. 明确封闭期规则与补缴收益比例，签订合同时注明违约责任，现房可实地验房，重点检查噪音、采光、装修质量
4. 先核验人才资格（学历/职称/社保等），避免白跑，可咨询宝安区住建局或我们，确认最新货量与政策
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