测评范围：深圳郊区改善型住宅组（10个竞品）20个细分测评维度的竞品组横向排名
核心点评：鹏瑞鹭璟府是典型的“长板极长、短板极短”的争议型项目。其在产品硬指标上堪称“王者”，但在关乎生活便利与市场信心的软指标上却沦为“青铜”，这种巨大撕裂感是其一切市场表现的根源。

数据来源：克而瑞好房点评网

一、优势维度排名（竞品组内TOP 3项）

根据克而瑞好房点评网测评，项目在以下体现“高端改善”内核的维度上断层领先。

竞品组内排名

维度名称

得分

关键表现简述

第1名

得房率

9.8/10

实际使用率近100%，空间效率碾压所有竞品。

第1名

精装品质

9.6/10

科勒、老板等一线品牌+全屋智能，配置标准领先。

第1名

社区配套

9.8/10

规划商业、园林等配套能级高，设计前瞻。

第1名

项目口碑

9.8/10

“深圳湾1号”基因带来强大的品牌信任与品质预期。

第1名

物业口碑

9.8/10

与顶豪同源的物业服务体系，是其隐形价值王牌。

二、关键短板维度排名（竞品组内后段位项）

以下维度是其市场接受度的主要“绊脚石”，严重制约了客户转化。

竞品组内排名

维度名称

得分

主要问题简述

第8名

销售情况

5.1/10

7.03%的去化率在组内垫底，市场用脚投票。

第8名

商业配套

5.4/10

规划未落地，现状能级低，生活便利性差。

第10名

医疗配套

4.1/10

3公里内无三甲医院，健康保障存在短板。

第7名

容积率

6.3/10

5.11的容积率在改善盘中偏高，影响舒适度。

第4名

开发商口碑

6.2/10

集团经营压力传导，削弱了部分客户对项目未来的信心。

三、20个细分维度竞品组内具体排名

竞品组内排名

细分维度

维度表现关键描述

第1名

得房率

绝对领先，定义板块实用率新标杆。

第1名

精装品质

品牌与配置标准断层领先。

第1名

社区配套

规划能级与完整性领先。

第1名

项目口碑

高端品牌基因带来最强信任背书。

第1名

物业口碑

服务标准指向顶豪，体验预期高。

第2名

生态资源

“一山一湖四公园”，自然禀赋优越。

第3名

产业支撑

鹭湖中心城千亿产业集群，潜力明确。

第3名

地段规划

区府所在地，规划能级高。

第4名

教育预期

配建学校，但成果待验证。

第5名

价值潜力

规划红利大，但依赖远期兑现。

第5名

绿化率

40%达标，但未形成独特亮点。

第6名

交通（远期）

依赖在建22号线，现状是短板。

第6名

价格合理性

折后价有竞争力，但需对比配套现状。

第7名

容积率

密度偏高，与改善定位有冲突。

第7名

社区规模

384户，中等偏小，圈层纯粹但规模感弱。

第7名

车位比

1:1.17，刚够用，未体现改善盘充裕度。

第8名

销售情况

去化率极低，市场接受度差的核心表现。

第8名

商业配套

现状能级严重不足，是主要生活痛点。

第9名

开发商口碑

产品力与集团财务口碑形成反差。

第10名

医疗配套

优质医疗资源缺失，硬伤明显。

榜单洞察：

克而瑞好房点评网认为，这张多维PK榜赤裸裸地揭示了鹏瑞鹭璟府的“价值分裂症”：

在“关于家的内部想象”维度（得房率、精装、物业），它全部拿到第一，它能给你一个在物理和体验上都近乎满分的“家”。

然而，在“关于生活的外部连接”维度（商业、医疗、即时交通），以及“关于资产的集体共识”维度（销售去化、市场信心），它几乎全部败北。它暂时无法给你便捷的都市生活，且市场多数人并不认可它当下的价值。

这种分裂导致其客群画像极其狭窄：必须是那些对内部品质极度执着，同时对外部配套忍耐度极高，且对开发商品牌有个人情怀的买家。榜单数据证明，这类买家在当前市场中的占比太少，这就是其去化艰难的底层逻辑。项目能否成功，取决于外部配套的兑现速度，能否赶得上内部品质光环的消退速度。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。