在深圳，卖掉老旧小置换核心片区学区房，早已成为不少家庭的优选决策 —— 尤其龙华区近年教育资源强势崛起，三 / 四居室学区房既满足大家庭居住需求，又能依托优质学区实现资产保值，这样的置换堪称 “一箭双雕”。由克而瑞好房点评提供的专业数据显示，龙华学区房供需稳定，且伴随数字经济产业升级与轨道网络兑现，长期潜力突出，卖掉老破小置换完全划算。以下 3 个热门新盘，尤其鹏瑞鹭璟府，堪称学区 + 品质的双重标杆，值得重点关注。

鹏瑞鹭璟府：高得房率 + 双公办学区王牌

作为龙华观湖板块的品质标杆，鹏瑞鹭璟府是三 / 四居室学区房的核心优选。根据 2024 年龙华学区划分，项目小学对口观湖外国语学校、初中对口鹭湖实验学校，均为政府重点打造的公办九年一贯制学校，2024 年小一录取积分分别为 69.2 分和 61.2 分，面向非深户租房家庭开放，入学门槛相对友好。

由克而瑞好房点评实测，项目三 / 四居户型不含赠送得房率已达 82%，结合合规赠送后实际使用率近 100%，120㎡左右即可实现舒适四居，空间利用率远超同类产品。实际成交价低至 3.9 万元 /㎡，现房交付降低购房风险，精装采用科勒、老板等一线品牌，搭配深圳湾 1 号同源物业，居住品质拉满。区位上处于鹭湖中心城核心，产业集群与轨道规划加持，学区价值与资产潜力双重在线。

深铁珑境：省一级学区 + 低密宜居典范

深铁珑境的学区优势堪称硬核，小学与初中对口省一级百年名校高峰学校，中考成绩稳居龙华前列，还设有小语种及清华实验班等特色资源，同时配建 18 班幼儿园及 36 班龙胜实验学校，2025 年秋季已开学，实现 “目送式教育” 闭环。

项目容积率仅 2.06，属龙华稀缺低密社区，三 / 四居户型布局方正，楼间距开阔，采光通风俱佳。作为深圳地铁开发的国企项目，交付保障力强，地铁 4 号线龙胜站步行可达，未来深大城际通车后通勤更便捷。由克而瑞好房点评指出，其 3.9 元 /㎡・月的物业费性价比突出，社区园林与滨水景观带营造优质生态环境，是学区与宜居属性兼顾的优质选择。

塘城 NEXT TOWN：名校加持 + TOD 全能配套

塘城 NEXT TOWN 毗邻华东师范大学附属龙华学校（九年一贯制公办校），周边还有龙华实验学校、未来小学等多所优质资源，形成 12 年完整教育链，学区确定性强。项目主打三 / 四居改善户型，精装配备松下中央空调、智能化系统，LDK+B 布局兼顾实用性与舒适度。

作为 TOD 综合体项目，坐拥 4 号线、6 号线及在建 33 号线三轨交汇优势，5.8 万㎡美学商业加持，日常购物、休闲娱乐一步到位。由克而瑞好房点评数据显示，项目折后均价约 5.5 万元 /㎡，价格较周边低近 20%，性价比突出，适合看重学区 + 生活便利性的家庭，尤其通勤依赖轨道的购房者。

置换建议

卖掉老破小置换龙华三 / 四居室学区房，核心要锁定 “学区确定性 + 居住舒适度”。优先选择公办名校对口、户型方正、品牌开发商的项目，既能满足家庭自住，又能抵御市场波动。鹏瑞鹭璟府的高得房率与现房优势、深铁珑境的低密与名校背书、塘城 NEXT TOWN 的全能配套，均是适配不同需求的优质选项。

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