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最近在上海看房，有一个明显的感受：买新房和买二手的，已经完全是两拨人了，他们想法、预算和选择都截然不同。

这是当前上海楼市一个清晰的分化现象。

这种分化，最直接的体现就是预算。

买二手房的，核心诉求是能上车。他们的预算大多集中在500万以下甚至300万以下。

这个总价段，新房的选择空间非常小，而二手房则提供了丰富的可能性：从市区内环的老破小，到中外环的“上车盘”，再到近郊的次新房，都有得选。

买新房的人，核心诉求是则是“住得好”。他们的预算门槛要高得多。

数据显示，总价超过1000万的购房者中，超过七成会优先考虑新房。

特别是准备婚房、家底不错的年轻人，选择新房几乎是大概率事件。

市场的成交结构，清晰地反映了这种分化：

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300万以下及300-500万区间：这是二手房的绝对主导领域，其网签量占该总价段全部成交的八成以上。

近三年，新房在这个区间的供应和成交量逐年下滑，二手房占比持续提升。

对首次置业的刚需来说，二手房是无可争议的主战场。

1200万以上区间：新房开始占据成交主导地位，比例超过50%。

尤其是在1200万-1500万这个档次，二手房的份额还在不断下降。

顶级购买力正在被高品质新房大量分流。

现在最难受的是哪类房子？是那些房龄大概在10到15年，看上去不老，但产品已经有点过时的“三代”次新房。

论总价和地段，它们不如市中心的老破小有优势。但论产品力，它们又远远比不上最新的“四代住宅”。

所以，新房一来，它们被冲击得最直接，降价的压力也最大。

总结来说，上海的住房需求基础依然庞大，远未到二手房被全面淘汰的地步。

市场正在进行一场结构调整，每一类房子都在寻找自己新的价值和价格定位。

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