研究模型展示
中国成长型民营房企百城百盘研究本着“科学、公正、客观、权威”的原则，重点围绕项目的销售表现、产品打造、绿色智能和行业评价四个维度，细分16个二级指标，70+三级指标，运用严谨的方法和评价体系，对典型项目进行系统评价。
研究成果
在中国房地产行业高速发展的这20多年里，民营房企由于体制机制的灵活性，成为推动行业发展的一股强劲实力。从这二十多年行业发展轨迹来看，小周期波段性特征比较明显，每个波段里，出圈的企业也不尽相同。
小周期小波段，行业曾经历产品主义主导的阶段
我们可以看到，2008年到2010年的这个波段，整个行业迎来了产品主义主导的阶段。
2008年国际金融危机爆发，2009年中国四万亿救市，从根本上改变了供求关系，也改变了消费者对于置业的认知和偏好，怎么来理解这种转变背后的逻辑？
一来，收入发生了变化，不会再像以前那么乐观，收入的分配会随之改变；二来，市场上供应的房子多了，可供选择的范围广了，可以精挑细选。消费者在在置业选择时，会更看重产品的品质，企业的品牌口碑，社区服务等内容，这个阶段里，包括仁恒、绿城、星河湾、中海等一批企业备受关注。
2009年，星河湾在全国铺开6个盘，上海浦东项目“一年赚了10年的利润”，8月8日开盘，6万一平的均价是周边高档小区的整整两倍，322套房源去化率超过90％，6小时创造了40亿元，创下了中国房地产市场化以来单项目开盘销售业绩最高纪录；星河湾太原项目2010年一天卖出46亿的世界级的纪录（当然，现在看的话，这个量级的业绩没什么特别），这个项目在2010年也是全国的单盘销冠，总业绩超过70亿，单价超过2万一平。
尤其是当很多人看到，像仁恒，不仅产品好，物业服务也很好的时候，仁恒的名声一下子就起来了，大众认他这个牌子；还有绿城，2009年、2010年得益于产品端的优势，两年的业绩都超过了500亿（2009年合同销售金额513亿，分别比2008年增长238%，行业内排名第二，2010年业绩是542亿），直到现在，大家还是很认绿城的产品。
房地产行业后半段，产品主义大周期启幕
历史是个轮回，15年过去，我们看到产品主义的时代又回来了，而且是一个长期的趋势。
从政策趋势看，政策顶层定调。2025年3月，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，这决定了“好房子”的战略地位。“好房子”的标准也很明确“安全、舒适、绿色、智慧”，安全排在第一位，从国家层面，到地方层面，关于“好房子”的政策在不断细化落地，从顶层给“好房子”定调，以切实政策保障项目的落地，真正推动行业为民、向善。
从行业本身的发展阶段看，行业经历高峰期，拐点已过。房地产市场化发展20多年，2021年商品房销售额一度接近18万亿，达到历年的最高峰。从2000年到2021年的21年时间，全国商品房销售面积增长了766%（2000年1.86亿平米，2021年16.64亿㎡）；2000年全国人均住房面积是10.3平米，2024年，这一数值达到41.8平米，24年时间增长306%。
新房的量已经够了，在满足“住”的这一层面的需求上，房地产行业已经完成了目标，国家统计局口径的商品房待售面积已经超过2015年那一轮去库存阶段的量，现在已经不缺“房子”，缺的是好房子。
从消费者层面看，住房需求和认知更新。现阶段，一方面由于对未来就业和收入的不确定性，消费者对置业的态度更谨慎；另一方面，由于认知的提升，消费者在置业时，而不再是停留在能不能“住”的层面，而是住得更好，更舒适，更安全等，需求开始主导市场趋势，这决定了企业的经营战略的革新，规模不能制胜，只有死磕产品才有未来。
产品主义当道，新一轮民企崛起
这一轮的周期里，除了国央企的稳定发挥外，我们看到一大批民企开始崭露头角，在土地上很活跃，在产品圈子里很活跃。四川的邦泰集团从四川的县城里走出来，各处攻城略地，拿地量一度仅次于滨江集团，在民营房企里排第二；民营经济发达的浙江，还有兴耀、伟星、金帝、建杭置业等企业敢于出手；还有如新希望、金沙、永威、冶都、新东升、江山万里等一大批在各地深耕的民营企业，因产品而出圈。
区别于上一轮的民企，现阶段出圈的这批企业，最大的特点是投资谨慎，很多都是在追求产品主义，不盲目铺摊子，进一城爱一城，金沙深耕商丘，新东升深耕淄博，展浩深耕济宁、中堃深耕南京、懋源深耕北京、东海深耕德州、华中深耕保定、荣和深耕南宁……在城市打造标杆。
河南金沙、山东新东升、陕西上上集团、河南永威、河南冶都等等，这些企业规模都不大，项目也不多，但单盘主义很到位，有限的项目里，每一个都可圈可点，金沙不用多说，这是行业里的大网红，金沙东院、金沙缦岛、金沙壹号院、金沙金明书院，这些网红盘的门槛都快被参观者踏破了，金沙成了全行业学习的对象，现在全行业都知道金沙有三宝：建筑、景观、物业好，通过老带新都能实现高比例去化，产品溢价率普遍能达到20%及以上，合作方有徐辉设计、道合设计、山水比德等。
金沙项目的战绩如下：
商丘金沙缦岛，洋房单价12500-13000元/㎡，区域内洋房均价9000-10000元/㎡；
商丘金沙·东院，售价比同地段产品高出70%多；
金沙国安·天和售价比同区域其他项目高13-28%；
金明·书院开盘劲销9.7亿；
金沙·壹号院（口罩期间）首开，拿下7.1亿业绩；
金沙·天悦是整个商丘市场的单盘销冠……
山东淄博的新东升置业，与金沙并称为“南金沙，北新东升”，这是一种很高的认可，2024年，新东升置业销售额达19.5亿元，在淄博“遥遥领先”，是第二名的两倍；2025年上半年，销售额8.5亿元，仍稳居当地榜首，新东升的优势在于时时的产品创新能力，20多年的时间造出了9个截然不同的楼盘，一个项目上很难看到另一个项目的影子，无轮是福园、之园，还是佑园、曦园，都做到了创新。2016年淄博当地最大的棚户区改造项目——福园，新东升将整个社区上抬，实现了“上居下商”的效果；佑园则是将公园和公建配套搬进社区，实现“一半社区，一半公园”；之园打破常规做低密，周边是11层，18层的楼，他只做4层，做到层层有花园，户户有庭院，舍弃一排楼的货值，打造差异化园林景观；曦园把层高做到3.5米，淄博第一。
产品何以为标杆，非一朝一夕之功
任何产品的成功都不是一蹴而就的，靠的势方方面面的细功夫打磨，需要花功夫，花时间。我们总结下来，能成为城市里的标杆，为消费者认可，为同行学习的楼盘都有一些共性的特征：
产品有创新，不随波逐流。项目上不随大流，不做简单的复制搬运，每一个项目都有自己的特色。新东升·之园打破常规做低密，周边是11层，18层，他只做4层，做到层层有花园，户户有庭院，舍弃一排楼的货值，打造差异化园林景观；
施工精细，高标准严要求。很多项目在施工上讲究精细化，新东升的施工精细度远超行业平均标准线，能把项目的外墙平整度偏差控制在3mm以内，车库地面的平整度能达到2mm；
物业服务“极致利他”，向“胖东来”学习服务。不少企业都在学习零售界的“胖东来”，用极致的服务与业主建立共生生态，规划阶段就前置的考虑未来服务场景，如养老、托育、洗车、私宴、社区食堂、四点半课堂、恒温泳池、便民洗衣等服务，提前做好空间预留，并在后期超预期兑现，切实解决客户的痛点。现在行业里，有不少企业和项目在做社群，最出名的是万华麓湖，还有阿那亚，这是一种因地制宜定制服务，能很大程度上增强业主的粘性，提升整个项目的吸引力。
大师设计，邀请大师设计操刀，从设计端把控品质。很多项目都是由知名的实际公司操刀，比如山水比德、道合、徐辉设计、CCD、SRD、天华、柏涛等；冶都濮阳缦和书院、清丰上和院、柒号院、玖号院、森林花语一期、二期、冶都城四期、内黄上和院、柒号院、滑县森林花语一系列作品都是道合操刀；
园林景观超期待，满足情绪价值期待。消费者的需求在变，大家也很注重情绪价值的兑现，景观园林是其中很重要的载体，不少项目都在这点上下功夫，把园林搬进城市，搬进社区人。济宁的展浩集团开创了“先造景，后卖房”的先河，展浩·澜泊湾花重金打造3000㎡下沉庭院、风雨连廊及1500㎡下沉会所，形成沉浸式园林体验；
高性价比的兑现，不少项目是四代宅，做会所、泛会所，展浩集团开创“负公摊”时代，创造了得房率超过100%的户型，业主的获得感明显提高；很多项目都开始做会所和泛会所，集合游泳馆、健身房、图书馆、瑜伽室等休闲娱乐场景。
除此以外，项目的建筑风格、交付标准（精装毛坯）、户型设计、智能化都层面都有各自的优势。
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