天健和珺府属于什么档次：天健和珺府属于哪个街道~天健和珺府属于哪个社区
天健和珺府：档次定位+所属街道+所属社区（截至2026.1.21）
一、天健和珺府属于什么档次
核心定位：刚需偏改善型可售人才房（70年住宅），档次介于普通刚需盘与纯改善商品房之间，是宝中片区人才房里的“品质标杆”，但低于同地段纯商品房。
档次核心特征
1. 产品属性：国企天健集团开发（上市国企，财富中国500强），现房精装交付，公区精装、外立面采用铝板+玻璃幕墙，质感优于多数同类型人才房；但项目含回迁房（D/E座），与可售人才房（A/B/C座）混合，圈层纯粹性弱于纯商品房。
2. 价格与性价比：政府统一定价46926元/㎡（含精装），仅为周边纯商品房（约7-8万/㎡）的6折左右，首付低至58万起，上车门槛低，性价比突出；但人才房有5年封闭期（限售），金融属性弱于商品房。
3. 居住体验：
- 优势：近地铁5号线翻身站（约300米），1站到宝中、3站到前海，配套成熟（商业、教育、医疗齐全），户型实用（多飘窗、全明设计），国企交付有保障；
- 短板：容积率6.93（超高层44-45层），楼栋密集，低楼层采光/视野受限；3梯6户设计，高峰电梯等待时间长；临创业一路/广深公路/创业立交，低楼层有噪音影响；89㎡三房仅一卫，多人口家庭使用不便。
4. 圈层与定位：面向深圳符合条件的人才（本科/技师以上，深户+3年社保+无房），以刚需自住、首改为主，兼顾少量投资（但限售5年，流动性弱），不属于“富人区”，是核心地段的高性价比人才宜居盘。
二、天健和珺府属于哪个街道
明确归属：深圳市宝安区新安街道。
- 具体位置：创业一路与广深公路交汇处西南侧（宝城43区碧海花园棚改项目），地处新安街道核心片区，紧邻宝安中心区，属于前海-宝中双核辐射范围。
- 街道优势：新安街道是宝安的行政、文化、商业中心，配套成熟，交通便捷，教育、医疗资源优质，是宝安居住氛围最浓厚的街道之一。
三、天健和珺府属于哪个社区
明确归属：深圳市宝安区新安街道安乐社区（原宝城43区归属安乐社区管辖）。
- 社区配套：安乐社区是成熟居住社区，周边有安乐小学、海滨中学、海乐实验学校等教育资源，天虹商场、社区底商等商业配套，以及社康中心、公园等公建配套，生活便利度高。
- 社区管理：项目由天健物业自持管理，纳入安乐社区统一管辖，享受社区公共服务（如户籍、社保、教育、社区活动等）。
核心总结
- 档次：刚需偏改善型人才房，宝中人才房品质标杆，性价比高，但因混合回迁房、高容积率、临路噪音等因素，档次低于同地段纯商品房；
- 街道：宝安区新安街道，核心地段，配套成熟，通勤便捷；
- 社区：新安街道安乐社区，成熟居住社区，教育、商业、公建配套齐全，生活便利。
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宝安天健和珺府（备案名：和郡府）基础信息＋全面介绍
一、核心基础信息
- 备案/推广名：和郡府 / 天健和珺府
- 开发商：深圳市天健（集团）股份有限公司（上市国企，财富中国500强）
- 物业：天健城市服务（自持），物业费3.6元/㎡/月
- 位置：宝安区新安街道创业一路与广深公路交汇处西南侧（5号线翻身站约300米）
- 用地/建面：总用地约1.89万㎡，总建面约17.5万㎡（住宅约10.27万㎡）
- 楼栋/户数：共5栋（A/B/C座为可售人才房，D/E座为回迁房），总1094户（可售人才房696套、回迁房398套）
- 梯户比：3梯6户（A/B座45层、C座44层）
- 容积率/绿化率：容积率6.93，绿化率约40%
- 车位：地下车位约1115个，配比约1:1.02
- 产权/交付：70年住宅，现房精装交付（即买即住）
- 人才房均价：46926元/㎡（含精装），主力89㎡三房总价约387-428万，3人家庭首付低至约58万
二、项目定位与产品（人才房为主，刚需/首改友好）
1. 产品构成
- 可售人才房（696套）：69㎡两房154套、89㎡三房459套、120㎡四房77套（截至2026.1，两房/四房基本售罄，主力剩余89㎡三房）
- 回迁房（398套）：与人才房同小区，居住人群多元，社区纯粹性弱于纯商品房
- 户型亮点：方正实用，使用率约73.3%，多飘窗；89㎡三房全南向，竖厅开间3.5米、横厅开间5.7米，采光通风佳；69㎡两房紧凑刚需，120㎡四房改善一步到位
- 户型短板：89㎡三房多为一卫，家庭人口多使用不便；部分横厅户型采光面一般、私密性稍弱
2. 社区配套（自带+周边成熟）
- 自带配套：9班制公立幼儿园、约1万㎡社区商业（1-2楼）、文化活动室、社康中心、老年人日照中心、社区体育活动场、空中花园+下沉广场
- 教育配套：D栋隔路即安乐小学后门，步行约550米到海滨中学、约740米到海乐实验学校，学区以宝安区教育局当年公示为准
- 商业配套：约300米到天虹，3km内可达海雅缤纷城、壹方城，日常采买+高端消费全覆盖
- 公建/公园：3km内有宝安图书馆、滨海艺术中心、青少年宫，以及灵芝公园、新安公园等六大公园，休闲配套丰富
- 医疗配套：4km内有宝安人民医院、南方医科大学深圳医院等五大公立医院，就医便捷
三、交通配套（地铁+主干道，通达性强）
- 地铁：距5号线翻身站约300米，步行5分钟；1站到宝中、3站到前海，可换乘1/11/12号线，直达福田、南山、机场
- 主干道：临创业一路、广深公路，自驾可快速接入前海、宝安中心区，也可直达深圳机场、西部通道
- 噪音提示：临路+高架桥，低楼层、临路户型噪音、粉尘影响较大，选房优先中高楼层、非临路单元
四、核心优缺点（客观评估）
✅ 核心优势
1. 国企现房+交付稳：天健国企开发，装配式建筑+铝板+玻璃幕墙外立面，品质有保障；现房即买即住，无烂尾、延期风险，精装标准可实地核验
2. 地段成熟+性价比高：前海-宝中双核心腹地，配套无需等待；人才房价格比周边商品房（8-10万/㎡）低约30%，上车门槛大幅降低，适合预算有限的刚需/首改
3. 地铁近+通勤便捷：5号线步行可达，3站到前海、多站到福田，公共交通优势明显，适合福田/南山通勤族
4. 教育资源稳定：自带公立幼儿园，周边公办学校密集，现房可快速落户入学，满足家庭子女教育需求
❌ 主要短板
1. 临路噪音+遮挡：创业一路、广深公路+高架桥，低楼层噪音粉尘明显；部分楼栋楼间距窄，低楼层南向受周边小区遮挡，采光视野一般
2. 居住纯粹性一般：人才房+回迁房混合，人群结构多元，社区管理、圈层不如纯商品房；车位比仅1:1.02，高峰停车可能紧张
3. 人才房交易约束：5年封闭期（仅自住，不可上市），满5年上市需补缴增值部分40%-50%收益，满10年才可获完整产权，纯投资不划算，仅适合长期自住
4. 户型设计局限：89㎡三房一卫设计，多孩家庭使用不便；部分横厅户型通透性、私密性弱于竖厅
五、销售与交付现状（2026.1最新）
- 销售情况：2025年中开启常态化配售，截至2026.1，69㎡两房、120㎡四房基本售罄，剩余主力为89㎡三房（约50-60套），无需摇号，符合人才条件可直接认购
- 交付状态：现房精装交付，即买即办手续、即入住，物业为天健自持，管理水平有保障
- 申购条件（核心）：深户+累计3年社保；深圳无自有住房，5年内未转让/离婚分割住房；未享受过其他政策性住房优惠；符合人才认定（本科/专科+中级职称/技师等），三房需3人及以上家庭
六、购买建议（分人群精准参考）
✅ 适合入手
- 符合人才条件、预算有限（首付60万左右），想在宝中/前海旁上车的刚需/首改家庭；
- 福田/南山通勤族，依赖地铁出行，重视地段与配套成熟度；
- 重视教育，需快速落户入学，能接受5年封闭期的长期自住家庭。
❌ 谨慎入手
- 纯投资客（流动性差、交易成本高，收益不确定）；
- 追求低密、纯粹圈层，对噪音敏感的改善人群；
- 计划5年内置换，无法接受封闭期约束的家庭。
七、补充提示（避坑关键）
1. 选房优先中高楼层、非临路户型（如A05、C02），避开创业一路/高架桥侧；89㎡三房优先竖厅、南北通透户型，采光通风更佳
2. 人才房价格为政府统一定价，无额外折扣，但需核实精装标准、交付细节、产权办理时限
3. 明确封闭期规则与补缴收益比例，签订合同时注明违约责任，现房可实地验房，重点检查噪音、采光、装修质量
4. 先核验人才资格（学历/职称/社保等），避免白跑，可咨询宝安区住建局或我们，确认最新货量与政策
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