编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。
在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。
同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。
观点网 依托长期积累的运营经验与前瞻性的战略布局，招商产园在产业园区行业保持着不错的发展态势。
以“资产管理精细化、运营模式创新化、服务生态多元化”为核心优势，招商产园的运营体系成熟度不断完善。
然而受市场环境变化影响，同质化竞争加剧，叠加地方园区推出“租金降维”的招商模式，行业竞争呈现内卷化特征，招商产园的发展同样面临相应的压力与挑战。
在此背景下，招商产园如何应对竞争对手的同质化冲击？同时，持续推进模式、服务与产业层面的创新，以此巩固“护城河”，保持现有的发展优势？
光环下的挑战
1979年，招商局于蛇口设立中国首个对外开放工业区，率先试水“三来一补”模式与市场化园区运营机制，此举不仅开启中国产业园区发展的先河，更确立了招商蛇口在国内产业园区领域的“原点”地位。
四十余年间，招商蛇口顺应中国产业升级趋势完成了三次关键转型：从早期单一工业区开发，到2010年后推进“产业+城市”综合运营，再到近年聚焦新兴产业生态化运营，逐步构建起“前港-中区-后城”的发展范式。
据招商蛇口2025年半年报披露，产业园板块已完成国内17个核心一二线城市的战略布局，在营项目共计32个，总经营建筑面积约282万平方米；在建及筹备项目规划经营建筑面积约60万平方米，形成规模化、网络化的产业载体矩阵。
数据来源：招商产园项目公开信息，观点指数统计绘制
值得关注的是，招商产园作为招商蛇口旗下产业发展综合平台，打造了网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）三大成熟产品线，实现对不同产业类型、不同发展阶段企业的全方位覆盖。
目前，企业持续锚定数智科技、绿色科技、生命科技、智能制造、文化产业五大新兴产业方向，精准对接国家战略导向，持续优化产业布局结构。
凭借深厚的行业积淀，招商产园已实现从蛇口“试验”到行业“标杆”的跨越。
当前，国家“十五五”规划明确加快发展新质生产力的战略方向，未来产业逐步成长为经济增长新引擎，产业园区作为产业集聚核心载体，成为各地政府与产业平台重点布局的关键领域，行业竞争格局正迎来深度调整。
以上海张江高科、苏州工业园中新集团为代表的地方国企平台，正持续加大产业园区布局力度，依托各自独特的资源禀赋与核心竞争力，对招商产园的市场地位带来直接挑战。
与此同时，更多地方国企平台也加速入局产业园区赛道，凭借差异化优势抢占市场份额。部分企业依托集团内部丰富的产业资源，深化“产业+园区”协同发展，通过整合产业链上下游资源，增强园区对优质企业的吸附能力。
还有企业借力政策支持与资源倾斜，在土地供应、税收优惠等方面获得便利，于区域市场构筑起较强的竞争壁垒。
需要注意的是，尽管招商产园的项目储备规模已形成一定优势，但相较部分入局较晚但发展势头迅猛的企业，仍面临被赶超的局面。
以东湖高新为例，该企业从武汉光谷起步，凭借对区域产业资源的深度整合与灵活的扩张策略，业务版图已拓展至全国17座城市，开发及运营产业园区46个，运营及储备项目规模持续增长至1500万平方米。
与招商产园相比，这类企业在资金成本、政策获取、区域资源整合等方面具备一定的优势，推动行业从以往的“差异化竞争”转向“同质化抢位”。
在日趋激烈的市场竞争中，招商产园面临的挑战愈发多元。一方面，优质产业项目成为稀缺资源，各地园区对优质企业的争夺日趋白热化，导致园区招商难度攀升、招商周期显著拉长。
另一方面，作为行业领跑者，招商产园的成功模式极易被市场竞争对手模仿，从产品线布局到运营服务体系，均面临被复制的风险。
同质竞争丛林
当前，中国产业园区行业进入存量竞争与价值重构的新阶段，市场供需失衡与同质化竞争升级的双重压力，也给招商产园的“卫冕之路”带来诸多挑战。
2025年，全国产业园区总数突破8万家，其中国家级开发区693家，省级开发区近2600家，总供应面积达62亿平方米。近年来，全国产业园区年均新增供应量维持在1.2-1.5亿平方米区间，市场供给始终处于高位水平。
与供应端形成鲜明对比的需求端，受全球经济复苏乏力、国内经济增速放缓等多重因素影响，企业扩产意愿减弱，产业载体需求增速长期维持在3%-5%，供需剪刀差不断扩大。
对于招商产园而言，供需失衡直接导致招商周期延长、租金议价能力下降。
公开数据显示，在产业园区行业整体出租率普遍跌破70%的背景下，招商蛇口产业REITs项目出租率从2023年的94%逐步回落至2025年的85%，两年间下滑9个百分点，仍高于行业平均水平，但租金水平也呈现出波动下行趋势。
受底层资产收益下滑传导影响，部分产业园区REITs的估值普遍不及预期，资本市场对产业REITs的配置偏好显著低于保租房、物流仓储类产品，这一现状进一步加剧了园区运营商的融资压力与资产增值难度。
盈利层面面临的压力同样不容忽视，2025年上半年招商蛇口资产运营业务收入达36.6亿元，同比上涨4.1%，EBITDA同比上涨0.4%，净利润增速低于收入增速，盈利增长动能不足。
2025年上半年，招商产园新拓展杭州、无锡2个轻资产管理项目，轻资产项目累计数量达到10个，新增管理面积约18万平方米。但从行业发展现状来看，轻资产模式短期内尚难以成为支撑企业盈利增长的核心引擎。
统计数据显示，全国超70%的产业园区将新一代信息技术列为核心发展方向，近60%园区布局新能源、半导体等热门赛道，产业定位重合度较高，引发优质项目争夺白热化，同质化竞争格局日益凸显。
招商产园虽具备清晰的产业聚焦方向，但旗下产品线在扩张过程中亦显现出同质化倾向：网谷产品线基本围绕数智科技、数字经济等领域展开，相关项目占比高达80%。
意库产品线中，除深圳福永意库定位跨境电商外，其余项目多集中于文创科技、数字创意领域，较难形成差异化竞争优势。
一方面，在市场竞争中，地方园区凭借政策让利优势，推出“0租金”“租金入股”等优惠举措，大幅降低企业入驻成本，对产园租金定价体系形成冲击。
例如，广州黄埔某园区以3年免租为条件，换取当地一家生物医药企业5%股权；深圳某科技生态园针对硬科技项目采用“免租+跟投”模式，在企业后续融资过程中，国资基金将自动获得优先认购权。
另一方面，地方园区依托政府资源，在政策补贴、政务服务、人才引入等方面具备天然优势，能够为企业提供“一站式”政策支持，进一步挤压产园竞争空间。
作为市场化运营的央企平台，招商产园无法像地方园区那样不计短期成本地实施让利策略，在吸引中小科创企业入驻的过程中面临较大的竞争压力。
更为关键的是，招商产园既要背负国有资产保值增值的刚性考核压力，确保资产收益稳定；又要在市场竞争中通过适当让利吸引优质项目，维持市场份额与行业地位。这种“收益考核”与“市场竞争”的矛盾，持续压缩了企业的利润空间。
尽管是园区运营商的共性挑战，但对于处于行业榜首的招商产园而言，平衡两者关系的难度更大，成为持续盈利与稳健发展的重要影响因素。
进阶“生态运营方”
面对行业发展的新形势与新挑战，招商产园亟需完成从“房东-股东-生态运营方”的身份跃迁，以此明确自身转型方向。
从过去“房东”到现在“股东”的转变，核心在于盈利模式的革新，通过“投资+服务”合作模式，与高成长性企业建立深度绑定关系，参与分享产业投资环节的增值收益。
从现在“股东”到未来“生态运营方”的进阶，则是发展格局的全面升维。核心逻辑在于整合产业链上下游资源，搭建一体化产业生态平台，推动企业、园区与区域经济的协同发展，尝试构建可持续的产业发展生态体系。
目前，招商产园以低空经济赛道的前瞻性布局与生态运营模式的实践为切入点，在行业竞争中探索新的发展空间，相关举措也为产业园区的发展提供了实践样本。
在热门赛道同质化竞争加剧的行业背景下，招商产园结合国家战略导向与区域资源禀赋，将低空经济列为重点布局赛道，并以“前海-蛇口低空经济先导区”为核心载体，推进差异化发展布局。
在载体建设层面，招商产园将蛇口海湾路8号价值工厂及周边25万平方米区域，规划打造为“前海-蛇口低空经济主题产业园区”。
该园区被纳入“深圳市十大低空经济领域产业园区”名单，也是南山区范围内唯一的低空经济主题园区。
截至目前，零重力飞机工业、北斗伏羲、顺丰丰翼、泽芯未来等多家产业链相关企业已签约入驻，园区“研发-制造-应用”的产业格局逐步成型。
为提升赛道关注度，招商产园还搭建了“蛇口低空IP”推广矩阵。依托招商会展平台，联合举办首届高交会低空经济产业展览会，开展首日单馆人流量突破2万人次，90家行业企业参展，形成具有一定行业影响力的专业展区；展会同期还举办了低空飞行试验与测试技术创新发展荟等配套活动。
顺应行业从“空间提供商”向“生态构建者”的转型趋势，招商产园将“产业服务升级”列为核心战略方向，提出为企业提供覆盖全生命周期的360°产业服务。
10月30日，招商产园举办企业生态合作伙伴大会暨答谢会，通过该活动整合产业链上下游资源，深化多方合作关系，推进自身服务生态的完善与升级。
以青岛网谷为例，该园区通过汇集产业服务资源，搭建网谷价值生态系统，并配套智慧管理系统，面向不同成长阶段的企业提供全周期、全链条的针对性服务。
目前，产园事业部统筹管理的产业投资基金共计8支，总规模约60亿元，搭建起覆盖企业天使轮到上市阶段的投融资服务平台。通过股权融资、债权融资、并购基金等多种资金投入方式，与高成长企业形成深度合作关系。
招商产园的生态化转型，贴合了产业园区价值重构的核心逻辑，即从单一空间竞争转向资源整合能力竞争。这种转型不仅为其“卫冕之路”提供了重要支撑，也为整个产业园区行业的高质量发展提供了可借鉴的发展范式。
向上而生｜荊棘与玫瑰，向上而生的道路。
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