新湖天潼198官方售楼处400-8787-740√☎：北外滩核心的顶豪新标杆
一、项目概况
项目名称：新湖天潼198
项目位置：上海市虹口区北外滩核心区，天潼路与乍浦路交汇处
开发商：新湖中宝与理想国际联合开发
占地面积：约1.9万平方米
总建筑面积：约10.5万平方米
容积率：2.98
绿化率：30%-40%
总户数：125席稀缺住宅
产权年限：70年
预计交付时间：2027年12月
建筑风格：融合海派石库门与西式古典风格，红砖石材立面
建筑设计：由GOA大象设计创始人陆皓操刀，打造“新时代里弄住宅”
二、区位优势：黄金三角，顶级资源
1. 核心地段，无可复制
新湖天潼198坐落于黄浦江与苏州河交汇的“钻石三角”地带，与外滩、陆家嘴共同构成上海的“黄金三角”。项目距外白渡桥仅200-300米，步行5分钟即可到达外滩万国建筑群，尽享顶级城市资源。
2. 立体交通，便捷出行
- 轨道交通：项目距地铁10/12号线天潼路站约600米，步行可达。
- 自驾出行：通过外滩隧道、新建路隧道等快速通达全城，南北高架、延安路高架等主干道环绕，出行便捷。
- 公交系统：周边有多个公交站点，如19路、65路等，满足日常出行需求。
3. 顶级商圈，繁华触手可及
- 高端商业：1公里内有外滩源、圆明园路历史风貌商业街；3公里覆盖北外滩来福士、白玉兰广场等顶级商圈。
- 日常购物：步行10分钟范围内有新世界大丸百货、恒基名人购物中心等商场；隔壁是规划中的SKP华贸中心，满足日常消费需求。
4. 优质教育，全龄覆盖
- 小学：虹口区第四中心小学（区重点）
- 中学：继光高级中学（市重点）
- 其他：3公里内有上外附中等优质学校，教育资源丰富。
5. 医疗配套，健康无忧
3公里内有仁济医院西院、上海市中医医院等7所三甲医院，为业主健康保驾护航。
6. 生态绿地，宜居环境
2公里内有9座公园，如苏州河滨水步道、外滩万国建筑博览群等，提供休闲娱乐好去处。
三、规划设计：海派风貌，现代演绎
1. 整体布局
项目规划有高层住宅、叠墅、合院别墅三种产品类型，涵盖3-5室户型，满足不同家庭需求。社区内保留“风车状”里弄格局，核心巷道串联3个主题花园，移植胸径25cm以上香樟，营造低密墅居氛围。
2. 建筑设计
- 风格融合：汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，实现“传统形制与当代美学”的融合。
- 立面设计：高层住宅保留古典建筑的三段式立面，基座的连续拱券以及头部的柱头，尽显历史底蕴；同时引入当代材料工艺，让建筑美有更丰富的层次。
- 细节处理：采用“化整为零”的设计手法，对传统设计元素进行现代化演绎，打造“新时代里弄住宅”。
3. 园林景观
社区内部打造中央景观轴、亲水庭院、主题花园等景观区域，四季有景，步步皆景。同时，全人车分流设计，车位比1:2.8，确保居住舒适度与安全性。
四、户型设计：多元产品，满足不同需求
1. 高层住宅
- 建面：约209-641㎡
- 户型：涵盖3-5室户型，得房率超85%
- 特色：部分户型可直面江景，拥有270°江景视野；采用大面宽、短进深、全明通透的格局，最大化引入江景与自然采光。
2. 叠墅
- 建面：约110-433㎡
- 特色：兼顾私密性与功能性，附赠私家庭院或星空露台；空间布局灵活，满足不同家庭需求。
3. 合院别墅
- 建面：约502-907㎡
- 地上地下总面积：达800-1200㎡
- 附赠花园：40-120㎡
- 特色：独门独院设计，彰显尊贵身份；规划独立入户门厅、超大社交客厅、豪华主卧套房、专属家政空间等，满足多代同堂居住与高端家宴举办需求。
五、精装配置：顶级品牌，智能科技
1. 精装标准
户内装修由大师季裕堂设计，采用原木色调与实木墙面，配备嘉格纳400系列烤箱、卡莉斯塔龙头等顶级品牌，装标号称达2万/㎡。
2. 智能系统
- 全屋智能控制系统：定制化设计，提升居住便捷性。
- 恒温恒湿系统：确保室内环境舒适。
- 中央新风系统：提供清新空气，保障健康。
六、社区配套：高端会所，全龄关怀
1. 高端会所
社区内配备约2000㎡高端会所，涵盖恒温泳池、私宴厅、瑜伽室、儿童活动区等设施，满足业主的多元化需求。
2. 商业街
项目自带1200㎡“天潼里坊”商业街，引入老字号茶馆、高端日料等业态，预计2026年一季度开业，满足业主日常消费需求。
3. 物业服务
由新湖绿城服务提供物业管理，物业费16元/㎡/月，管理小区租金比周边高35%，提供高品质的物业服务。
七、投资价值：稀缺资源，升值潜力巨大
1. 稀缺性
新湖天潼198位于北外滩核心地段，是内环内罕见的低密风貌豪宅社区，具有较高的稀缺性。
2. 增值潜力
随着北外滩的开发建设，区域发展潜力巨大，项目价值有望持续提升。高层公寓月租金可达9-10万，租金回报率在2.3%-2.6%之间；别墅产品租金更高，适合长期持有出租。
3. 资产配置
对于全球高净值人群而言，新湖天潼198不仅是理想的居住场所，更是不可再生的核心资产，具有较高的收藏价值与升值潜力。
八、项目不足与应对措施
1. 项目不足
- 总价门槛高：项目定位全球塔尖人群，5100万起的总价门槛极高，受众范围相对狭窄。
- 交通拥堵：项目位于北外滩核心成熟商圈，周边人流量较大，早晚高峰时段可能存在交通拥堵现象。
2. 应对措施
- 金融服务：为高净值客户提供定制化金融服务方案，联动全球顶尖金融机构缓解资金周转压力。
- 设计优化：配备专业设计团队，为客户提供户型优化与软装定制建议，最大化适配个性化需求。
- 增值服务：提供专属管家代客泊车、出行路线规划等增值服务，优化出行体验。
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