本月楼市政策聚焦
中央定调着力稳定房地产市场，北京住房限购和信贷政策再优化
2025年12月，我国房地产政策环境持续宽松。中央层面，中央经济工作会议强调要积极稳妥化解风险，着力稳定房地产市场；全国住房城乡建设工作会议对2026年房地产工作作出具体部署，重点聚焦三条主线：一是因城施策控增量、去库存、优供给，二是进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，充分发挥城市政府调控自主权，三是加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度等。
地方层面，本月地方出台房地产调控政策51条，创年内单月新高，其中，宽松性政策44条、中性政策5条、紧缩性政策2条。重点关注两个方面：一是地方密集发布“十五五”规划建议，房地产工作核心聚焦加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展；二是北京住房限购和信贷等政策再优化，进一步强化地方稳楼市的政策预期。本期报告主要对12月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
中央政策：着力稳定房地产市场，推动房地产高质量发展
1.政策跟踪
2.政策小结
12月资金面整体保持平稳偏松，央行通过灵活精准的流动性管理有效应对年末波动。公开市场操作方面，全月逆回购累计投放37361亿元，当月有34542亿元逆回购到期，累计净投放2819亿元；国库现金定存操作1500亿元，到期1200亿元，净投放300亿元；开展4000亿元MLF操作，到期3000亿元，净投放1000亿元；买断式逆回购总操作量达1.6万亿元，到期量为1.4万亿元，净投放2000亿元。资金利率方面，DR001价格由月初1.31%逐步下行至1.24%附近，DR007价格由月初1.46%最低下行至1.38%位置，后受跨年因素的影响有所抬升年末收在1.98%附近。LPR方面，1年期、5年期以上LPR继续分别维持3%、3.5%。
在房地产方面，中央经济工作会议继续强调要积极稳妥化解风险，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式等。全国住房城乡建设工作会议进一步明确了“着力稳定房地产市场，推动房地产高质量发展”的目标任务，并对 2026 年房地产工作作出具体部署，一是因城施策控增量、去库存、优供给，二是进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，充分发挥城市政府房地产调控自主权，三是加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度等。此外，财政部、税务总局发布公告，个人将购买 2 年及以上的住房对外销售，免征增值税；住建部发布提升住房品质有关意见，提出完善住房建设标准、提升建筑设计水平、推广应用好材料、发展新型建筑方式、提升运维服务水平、推动既有住房更新改造等多项任务。
地方政策：“十五五”规划建议聚焦房地产高质量发展，北京住房限购信贷政策再优化
1. 宽松性政策
（1）行政干预政策
（2）公积金政策
（3）人口人才政策
（4）“十五五”规划建议
（5）其他政策
2.中性政策
（1）住房保障政策
其他政策
3.紧缩性政策
（1）市场监管政策
4.政策小结
地方密集发布“十五五”规划建议，北京再度优化住房限购和信贷等政策
中房研协测评研究中心监测统计，2025年12月，地方出台房地产调控政策51条。其中，宽松性政策44条，内容主要涉及发放购房补贴、优化住房限购、支持“好房子”建设、加大住房公积金政策支持等；中性政策5条，内容主要涉及公共租赁住房建设和管理、保障性住房“好房子”建设标准制定等；紧缩性政策2条，内容主要涉及房地产经纪服务行为规范、住宅区命名管理等。总的来看，本月地方政策出台频次较上月继续增加，且创年内单月新高，主要原因在于地方相继发布“十五五”规划建议。同时，月内北京再度对住房限购和信贷等政策进行优化调整，进一步强化了地方稳楼市的政策预期。
纵观2025年，地方累计出台房地产调控政策455条，环比大幅减少。其中，宽松性政策375条，占比达82.4%，中性政策53条，紧缩性政策27条。在房地产行业持续深度调整和中央多次强调“稳楼市”政策导向背景下，地方围绕“控增量、去库存、优供给、促转型”的政策主线，逐步建立并形成了供给端、需求端和住房保障等多维发力的支持体系。
行政干预核心举措包括发放购房补贴、优化住房限购、支持“好房子”建设等
在行政干预方面，核心举措主要包括发放购房补贴、优化住房限购、支持“好房子”建设等。典型代表如：常州购房资助政策再升级，指定期限内购买刚需型新建商品房可获得购房款15%、最高20万元购房资助，购买存量商品房可获得购房款15%、最高18万元购房资助；南宁针对特定群体发放购房补贴，指定期限内，新婚家庭在市区购买新建商品房可获得2万元/套的补贴，二孩家庭可获得3万元补贴，三孩家庭可获得6万元补贴，个人住房“以旧换新”可获得1万元补贴等；北京将非户籍居民购买五环内商品住房社保缴纳年限下调至2年，五环外社保缴纳年限下调至1年，多子女家庭在五环内可增购1套住房，并取消首套、二套房贷款利率差别，将二套房公积金贷款最低首付比例下调至25%等；绵阳发放首次购房消费券、以旧换新购房消费券、房票安置额外购房消费券等。此外，重庆、青岛等多地发布“好房子”建设标准指引，支持“好房子”加快发展。
公积金政策核心举措包括上调公积金最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制等
在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制等。典型代表有：信阳将住房公积金个人贷款额度上调10%，单缴存职工家庭最高可贷77万元，双缴存职工家庭最高可贷110万元，多子女家庭、引进的高层次人才最高贷款额度再上浮20%，购买装配式商品住房最高贷款额度再上浮10%；深圳住房公积金新增购房首付款提取、新增购房税款提取、延长购房提取等申请时限等；常州将住房困难工薪群体购买140平方米及以下的新房或75平方米以上的存量商品房公积金贷款首付比例降至15%，将购买高品质住房最高贷款额度上调50万元，将公积金贷款申请人年龄上限延长至主借款人68周岁，且贷款期限最长不超过30年等。
人口人才政策核心举措主要涉及发放人才租房补贴、支持多孩家庭合理住房需求等
人口人才政策主要涉及发放人才租房补贴、支持多孩家庭合理住房需求、加大保障性住房供给等。典型代表有：深圳发布青年人才住房支持实施办法，主要包括过渡性住房和申领安居补贴两种，过渡性住房以一间房为主，租金按照市场参考租金的60%左右确定，最长租住期限不超过36个月，安居补贴每月1250元（税后1000元），发放期不超过24个月；云南发布完善生育支持政策措施提出，全面落实“二孩、三孩家庭购置首套和二套改善性住房，公积金贷款额度上浮20%、30%”政策，支持筹集一定数量超过70平方米的保障性租赁住房用于解决多子女家庭住房困难问题，加快发展住房租赁市场等；河南提出对多子女家庭最高可提高20%的贷款额度，在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房可认定为首套住房，面向无房青年群体推出匹配度更高的特色住房金融产品，将符合条件的未成年子女家庭统筹纳入城镇住房保障范围等。
“十五五”规划建议核心聚焦加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展
“十五五”规划建议核心聚焦加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展。典型代表如：辽宁“十五五”规划建议提出，加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”住房供应体系，完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力推进安全舒适绿色智慧“好房子”建设，推动建立房屋全生命周期安全管理制度等；湖北“十五五”规划建议提出，推动房地产高质量发展，优化住房供应体系，完善商品房开发、融资和销售等基础制度，健全“人、房、地、钱”要素联动机制，优化保障性住房供给，加快构建房地产发展新模式等；广东“十五五”规划建议提出，加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给，实现更高水平住有所居，因城施策增加改善性住房供给，系统推进适应人民群众新期待的好房子、好小区、好社区、好城区建设等。
住房保障政策主要涉及公共租赁住房建设和管理、保障性住房“好房子”建设标准制定等
中性政策主要涉及公共租赁住房建设和管理、保障性住房“好房子”建设标准制定等。典型代表有：云南发布公共租赁住房管理办法，明确公共租赁住房面向城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、新市民等群体供应，采取政府投资、政企共建、商品住房配建、社会资本投资等多种模式建设，同时通过购买、改建、长期租赁等多渠道筹集房源，新建房源以60平方米左右小户型为主，配租环节实行公开摇号或抽签方式；江西发布公共租赁住房配租管理办法，明确公共租赁住房的保障方式实行实物配租和租赁补贴相结合，公共租赁住房实物保障面积标准应当根据本地区人均住房面积、财政承受能力以及保障范围内住房困难家庭的人口数量、结构等因素确定，单套住房建筑面积一般不超过80平方米，租赁补贴的发放标准应当结合本地区经济发展水平、住房租赁市场租金水平、申请家庭支付能力和人口数量以及财政承受能力等因素分级分类确定并定期调整，户均租赁补贴面积不低于20平方米、不超过80平方米；重庆发布《好房子技术导则（保障性住房）》，明确保障性住房项目要以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，遵照“好地段、好配套、好品质、好服务、好价格”的“五好”标准，实现保障性住房高质量可持续发展，营造宜居生活环境。
紧缩性调控主要涉及房地产经纪服务行为规范、住宅区等命名管理等
紧缩性政策主要涉及房地产经纪服务行为规范、住宅区等命名管理等。典型代表有：长沙进一步规范房地产经纪服务行为，将涉房自媒体、网络平台、科技公司等纳入监管范畴，实现传统中介机构与线上市场主体同步管理，明确未经房屋处置权人书面授权不得擅自发布房源，所有房源须经官方平台核验，建立联合惩戒机制，违规主体将面临警示约谈、责令整改、媒体曝光、暂停网签备案等处罚，相关记录记入信用档案等；成都发布住宅区、楼宇名称批准管理办法，详细规定了住宅区、楼宇命名的禁止性、限制性要求，如严禁使用损害国家主权、民族尊严、民族团结、宗教和睦、社会稳定以及违背公序良俗的词语，禁止使用人名、外国地名及其简称，禁止使用具有特定政治色彩的词语、帝王称谓、官衔、职位等词语，原则上不得使用企业名称、商标名称，防止变相广告和侵权等。
04
2024年至今
中央层面重要房地产政策梳理
12月重要事项复盘
房地产政策展望
1.中央层面
12月24日，中国人民银行货币政策委员会召开2025年第四季度例会。会议指出，当前外部环境变化影响加深，世界经济增长动能不足，贸易壁垒增多，主要经济体经济表现有所分化，通胀走势和货币政策调整存在不确定性。我国经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新成效，但仍面临供强需弱矛盾突出等问题和挑战。要继续实施适度宽松的货币政策，加大逆周期和跨周期调节力度，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，加强货币财政政策协同配合，促进经济稳定增长和物价合理回升。短期流动性方面，财政因素以及居民、企业部门的集中取现需求可能会对1月资金面带来一定扰动，预计中国人民银行仍将通过MLF、买断式和质押式逆回购等多种政策工具保持流动性充裕，1月资金面或延续较宽松态势。
在房地产方面，中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议作出了重要指示和具体部署，后续将重点关注三条工作主线：一是因城施策控增量、去库存、优供给，主要措施可能涉及改革盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房，优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设等；二是进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，要求城市政府用足用好调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求等；三是加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，如做实房地产开发项目公司制、推行房地产融资主办银行制、推进现房销售制、探索“物业服务+生活服务”模式、深化住房公积金制度改革等。
2.地方层面
根据克而瑞研究测算数据，2025年全国商品房销售面积约8.9亿平方米，销售金额约8.4万亿元，同比分别下降9%、下降13%，降幅较2024年显著收窄，但市场整体仍处于下探筑底之中。年末中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议明确指出，2026年要着力稳定房地产市场，城市政府需进一步用足用好房地产调控自主权。从当前市场分化格局来看，核心一、二线城市与普通二线城市及三、四线城市面临的核心矛盾差异显著，地方调控需坚持“因城施策、精准发力”，围绕“控增量、去库存、优供给”的政策主线，结合自身禀赋制定差异化策略。于核心一、二线城市而言，凭借优质公共资源与持续人口流入，库存压力相对较小，后续调控应立足“稳预期、提质效”，推动市场从“有房住”向“住好房”转型，如继续有序优化住房交易限制性政策、加大高品质住房供给、加快保障性住房建设供给、加大改善性住房需求公积金政策支持力度等；于普通二线城市及三、四线城市而言，面对库存相对较高、需求不足等问题，仍要以激活本地需求、化解存量风险为首要目标，如严格控制土地供应、引导存量盘活、支持住房“以旧换新”“以小换大”、实施更大力度的财税金融激励、扩大“房票”安置覆盖范围、鼓励房企让利促销、推动城市功能提升创造新的住房需求等。
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