深圳商报·读创客户端首席记者 董思

日前，仲量联行发布深圳房地产市场2025年回顾与2026年展望。据其总结，2025年，深圳甲级办公楼市场中，消费电子、智能制造、品牌出海及相关专业服务等新经济领域，成为租赁需求核心支撑；华南高标仓需求持续领跑全国，深圳高端酒店市场实现“量价齐升”。

甲级办公楼：科技企业+总部需求双轮驱动

2025年深圳甲级办公楼市场，外资企业继续保持审慎的成本管控策略，全年租赁成交约占总量的18%。科技类企业仍主导市场需求，成交面积占比近30%，其中智能制造领域表现尤为活跃。消费电子、品牌出海及相关服务企业的租赁需求稳步释放，部分企业把握市场机遇，升级至甲级办公楼，优化办公空间并提升企业形象。

仲量联行数据显示，2025年约30%的扩租、升级及新设立等新增租赁需求面积来自上述行业。同时，以大型科技和金融类企业为代表的总部自用需求对整体净吸纳量形成有力支撑，全年贡献超过一半的净吸纳量。

仲量联行华南区董事总经理、华南区与华西区商业地产部负责人李文杰指出，依托全过程创新生态链，深圳已构建起以硬科技为底色、外向型经济为引擎、战略性新兴产业集群为支撑的独特产业格局。办公楼租赁需求增量主要来自三方面：消费电子行业业务扩张、品牌出海带动配套专业服务需求提升、人工智能与芯片半导体等新兴产业发展拉动研发及运营空间需求。

供应端方面，2025年，深圳甲级办公楼市场迎来阶段性供应高峰，全年共15个项目入市，新增供应面积近116万平方米，为近三年来最高水平。新增供应项目高度集中于前海（约占35%）、宝安中心（约占21%）和后海（约占21%）三大子市场，且半数以上为企业自建总部大楼。

展望2026年，作为“十五五”规划开局之年，宏观经济预计温和复苏，政策优化与公募REITs扩容将盘活存量资产、拓宽融资渠道。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽指出，在前沿技术迭代与产业升级共振的推动下，资本持续向硬科技领域倾斜，不断培育壮大新质生产力。随着消费电子产品需求复苏及人工智能大模型应用加速，相关产业在深圳的集群化发展趋势增强，企业研发与运营空间需求有望持续攀升，进而推动智能制造及消费电子企业扩大办公空间并进行设施升级。

华南高标仓：需求保持全国前列 供应创历史新高

在宏观经济边际改善、消费复苏预期增强的背景下，电商网购与即时零售需求保持活跃，持续带动华南非保税物流仓储市场需求释放。2025年1-11月，广州、深圳实物商品网上零售额同比增速均超过10%，为区域仓储租赁需求提供了坚实支撑。

需求结构方面，国内电商、即时零售企业及第三方物流企业已成为市场的主要租赁来源。同时，受全球战略布局调整影响，部分跨境电商平台在华南地区的仓储扩张节奏趋于审慎，增量需求相对放缓。2025年，华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流仓储净吸纳量累计约260万平方米，较2024年同比增长，继续处于全国领先水平。

供应端方面，华南五市全年非保税高标仓新增供应约487万平方米，创历史新高。其中，下半年竣工项目占比超过65%，新增供应主要集中于佛山与东莞。短期内大量新增项目集中入市，推动整体空置率上行；部分子市场因供给释放偏快、去化节奏滞后，空置压力更为突出。

展望2026年，随着宏观预期修复、消费韧性延续以及网购与即时零售持续增长，叠加国补政策延续并优化，第三方物流与国内电商企业的仓储需求有望保持稳健。

高端酒店：2026年或迎超高端开业小高峰

2025年，深圳入境旅游与大交通枢纽流量为酒店市场提供了强劲动力。数据显示，2025年深圳口岸出入境人员数量同比增长14%至2.73亿人次，深圳宝安机场总客流量同比增长8%至6600万人次，城市整体客流量规模与活跃度位居全国前列。

在此背景下，深圳高端酒店市场表现尤为亮眼，呈现“量价齐升”的强劲复苏态势。市场数据显示，2025年深圳高端酒店平均房价同比增长5.3%至1,078元，同时出租率大幅提升5.9个百分点至82.0%。在房价与入住率双引擎驱动下，每间可售房收入（RevPAR）同比大幅增长11.4%至878元，增长动能充沛。与全国主要城市相比，深圳高端酒店市场表现处于领先地位。

展望2026年，深圳酒店市场在持续向好的入境游及大交通客流支撑下，再加上APEC带来的相关利好因素，市场基本面持续向好。供应端方面，预计2026年深圳将迎来超高端与奢华酒店的开业小高峰，两档酒店的总新增客房约1943间，市场竞争预计趋于激烈，尤其在新增项目集中的南山和宝安区。业绩增长将更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率的提升。