近日，山东港口科创大厦项目的招标计划正式公布，一座总投资超16.9亿元的综合性建筑群，即将从规划图纸走向实质推进。
在青岛市北区核心地段，这样一座规划总建筑面积近11万平方米，集办公楼、住宅与商业于一体的“科创大厦”，被寄予了填补区域空白、升级城市功能、集聚科创产业的厚望。
在各地科创载体建设已从“规模竞赛”转向“效能比拼”的今天，这个位于主场的综合体项目能否精准落子，换来区域高质量发展真正需要的创新动能与预期回报？
定位之问
呼唤“科创引擎”
根据已公布的招标信息，山东港口科创大厦位于市北区新冠高架以北、规划陵县支路以西的SF0102-013地块，地处核心发展区域。
项目规划涵盖高品质办公楼、住宅及商业，意在打造业态融合的综合性建筑群。
这种“办公+居住+商业”的模式，几乎是国内科创综合体的标准配置。其优势在于能快速形成人气，实现资金平衡。但也同样需要注意项目定位问题，若重心偏移，住宅销售与商业租赁可能反客为主，导致科创孵化功能难以达到预期。
项目名冠以“科创”，但其核心载体——高品质办公楼，将如何具体承载“科创”功能？
近年来，从北京中关村到上海张江，从深圳湾到苏州金鸡湖，再到宁波东部新城，以“科创”为名的综合体如雨后春笋般涌现，其中不乏成功标杆，但也存在不少陷入同质化竞争、空置率高企或最终沦为传统地产商业项目的案例。
对于这个新项目而言，由山东港口集团旗下健康管理公司牵头，这或许预示了关联港口物流、海洋经济、大健康等产业方向。
模式之思
是“孤岛式地标”还是“生态化节点”？
16.9亿元的投资，大部分将转化为建筑的规模、品质与设计。然而，科创综合体的真正价值远不止于硬件。国内不少案例表明，缺乏配套“软件”的昂贵硬件，极易沦为门庭冷落的“孤岛”。
这里的“软件”，指的是贯穿项目全生命周期的专业化运营与服务。包括共享实验室、中试车间、数据中心等稀缺设施，以及连接人才、技术、资本的高效机制。
成功的科创综合体项目，从不是孤立的存在。例如上海杨浦区的“长阳创谷”，由老旧厂房改造而成，总规划20万平方米，仅用时八个月便已链接55家类脑智能相关企业，吸引近20家头部企业集聚，总估值达数十亿元，覆盖“芯片—算法—感知—应用”全链条的产业集群雏形已初现。
图片来源：长阳创谷官微
上海杨浦区长阳创谷董事长奚荣庆曾表示，创新的发生离不开健康的园区生态。“在园区一期开发中，主要引入一些餐饮业态等生活配套，先聚集起人流，并且为企业建立起生活保障；在二期的开发中，引入了启迪之星、innocamp等众创空间，支撑中小企业的生存与发展；在三期的开发中，引入小红书、嬴彻科技等较为成熟的行业龙头企业，指导、引领中小企业的发展，形成园区产业闭环。”
对于此次项目，山东港口科创大厦与青岛国际邮轮港区、历史城区更新等重大片区如何联动？如何与市南区的软件信息产业、崂山区的人工智能与虚拟现实产业、西海岸新区的海洋科学与制造产业形成互补而非竞争？它能否成为串联青岛“高端制造+人工智能”等城市新兴产业的一个关键枢纽？
这就意味着，项目的规划重心需要从“建什么楼”转向“育什么生态”。
以苏州和宁波为例，苏州工业园区、宁波新材料科技城等，在建设科创载体时，均围绕本地核心产业链进行精准布局，载体建设强调实用、集约、绿色，而非盲目追求建筑地标效应。同时，通过租金优惠、税收返还等组合政策吸引核心企业，再以核心企业带动上下游集聚，进而形成“引进一个、带动一片”的良性生态闭环。
回报之考
是“种子投资”还是“重资产陷阱”？
在商业办公市场承压的当下，巨额投资更需谨慎评估回报路径。
科创综合体的回报不仅体现于租金或售价，更在于其对产业升级、人才集聚、城市功能的长期贡献。
此外，项目的开放性至关重要。若仅服务于港口内部需求，其创新辐射范围将大幅缩水；若能面向全球吸引海洋科技、数字贸易、智能制造等多元主体，并与青岛“10+1”创新产业体系布局衔接，则有望成为串联区域创新的关键枢纽。
毕竟，城市的未来从不取决于建筑的高度，而取决于创新的密度与广度。
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