先从两组数据开始
第一组：2025年出生人口，792万，创下自1949年以来的新低
第二组：2025年商品房销售面积88101万平米，商品住宅销售面积73299万平米；商品住宅销售额83937亿元，商品住宅销售额73335亿元
最接近销售面积的年份是2008年和2009年的均值
2008年商品房销售面积65970万平米，2009年商品房销售面积94755万平米
最接近销售额的年份是2015年，时年商品房销售额84230亿元，商品住宅销售额70559亿元；翌年之后的2016年，商品房销售额暴增至112385亿元，商品住宅销售额增至95010亿元
问题只有一个，不买房，是因为结婚生娃的少了吗？
众所周知的基本事实是，人口是影响房地产的重要因素。
70城新建商品住宅指数中，2025年同比上涨的有四个城市，上海+4.8%；杭州+2.2%；合肥+1.5%；乌鲁木齐+0.6%
上海杭州这两个城市，人口的吸纳能力很强，一个吸全国一个吸河南安徽加江苏
合肥的韧劲很足，淮北向合肥提供源源不绝的人力资源；
另一个反向的例子是河南，从峰值的1亿人口减少至9000多万，省会郑州的指数-4.8%
另外两个想不通的例子是广州深圳，广东是全国最能生娃的省份，广州的房价指数-4.8%，深圳-4.4%
所以，人口的净流入或者净流出对楼市有影响，但应该不是核心因素。
那么问题又来了，是没有大撒币放水吗？
之前卖房子的置业顾问们最为习惯的一种语言表达方式是，“货币大放水，钱越来不值钱，不如早买房子”
2008-2009年，和2015-2016年这四个房地产的重要年份中，M2大撒币都起到了推波助澜的作用
2008年M2供应量475166亿元，2009年增至610224亿元，2010年再增至725851亿元；增量绝对值不大，相对同比分别为17.8%、28.5%、19.7%
2015年M2供应量1392278亿元，2016年增至1550066亿元；增量绝对值上去了，相对同比没2009年那么高，分别13.3%、11.3%
2024年M2余额到了3135322亿元，2025年M2余额340.29万亿；绝对值更高，同比分别7.3%和8.5%
这几个关键年份的M2数据显示，放水多了，对楼价很有正面影响，但是这两年放的水也不少，但是楼价反而更低了
所以，说放水能刺激楼价的说法，失效了！
那么问题来，楼市上不去，是因为收入吗？
还是这几个年份的人均可支配收入情况
2008-2010年人均可支配收入分别为9957元、10977元和12520元
绝对量不多，增长率不小，同比分别9.5%、11.0%、10.4%
2015-2016年人均可支配收入分别为21966元和23821元
绝对值比上组数据高了近一倍还多，增长率分别7.4%和6.3%，同比下去了
2024-2025年人均可支配收入分别为41314元和43377元
绝对值比上组数据高了近一倍，增长率分别5.1%和5.0%
人均可支配收入增加值不小，但楼价没有和收入齐头并进，所以，说楼市和收入强关联的，大概也不是正确的。
从2025年末开始，不少专业人士给楼市开各种“药方”
最具代表的是，孟大爷的“叫停法拍”、“30年无差别贴息”、“京沪全面取消限购让京沪楼市线起来，先进带动后进，给二三四线城市打个样板”
还有些更为接近民生的经济学家的意见
换“国补”为更为直接的“直接给中低收入者发钱”、更多的降LPR至十年国债收益率水平
嗯，有些很有道理，有些“药方”恐怕只能是经验或者异想天开。
楼市是个复杂系统问题，假以时日，一定能拨开云雾，见到黎明！
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