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“滴滴~~”
早上7点，南京的绕城高速公路，又开满了上班上学的车辆。
车流量越大，高速路的过路费收入越多。
这笔钱，只有政府或拥有特许经营的企业才能赚到吗？
No~
有这么一类基金，专门投资能产生稳定、长期收益的不动产。
经营不动产的收益，在扣除成本、预留未来开支后，至少90%会给投资人分红。
这类基金叫REITs，这篇文章帮你搞懂它。
能产生稳定收益的不动产，一般有哪些呢？
出租给特定人群的保障性租赁住房REITs、产业园区REITs、仓储物流REITs，赚的是租金。
我们不需要花巨额买下园区、仓库，通过REITs基金投资，就能拥有包租公的收租权利。
收费公路REITs ，赚的是过路费。
开头故事里的南京绕城高速公募REITs，投资者无需管理路面，即可定期分享其过路费收益。
不止是高速，REITs能把你身边最熟悉的场景变成投资品。比如，菜市场。
2025年，易方达华威市场REITs上市，它的底层资产就是福州一个大型农产品批发市场。
如果你持有这只REITs，那么菜市场内近900个商户交的租金，你都可以获得分红。
菜市场和高速公路，其实代表着两种不同的逻辑，也就是REITs的两大分类，产权类和经营权类。
这两类适合购买的投资人可不一样！
产权类REITs，顾名思义可以真正拥有底层资产的产权。这类REITs底层资产主要是商业类的不动产，上面说的赚租金的基本都是这类。
它具有较长的使用权期限，到期后可续期，因此基金会长期运作，投资者可以长期持有。
咱们如果持有这类REITs，收益来自两部分：
一是持续的产业租金分红；
二是产业本身价值上涨带来的增值，说白了就是像炒股买基金一样赚买卖价差。
如果产业运营情况不好，出租率大跌，租金收入减少，一方面可供分红金额会下降。
另一方面资产贬值，基金价格下跌还可能会亏损。
如果运营出色，出租率和租金上涨，那就不仅到手的分红会增加，基金价格也会增长，未来卖出还能再赚一笔。
所以发现没，产权类REITs赚的多，风险也高。
另一种经营权类REITs，逻辑就不同了。
它的底层资产都是政府类项目，比如前面说的高速公路，或者水利工程等。
持有这类，就拥有了政府授予的、在一定期限内（一般是20-30年）分红的权利。
因为政府项目普遍具有一定的垄断性，所以经营权类REITs分红的稳定性，普遍要好于产权类。
但经营权类我们持有的只是分红的权利，到期以后，无法续期，权利会自动交回政府。
所以简单理解，经营权类的REITs，我们的收益主要来自持有它、赚分红，不靠买卖基金赚钱。
更适合想要稳定、长期现金收入的「储蓄目的型」投资者。
但特别说明的是，稳定分红不等于风险低。
市场利率这个数据的高低，对经营权类REITs的分红影响很大。
千万别拿它当债券基金买。
除了经营权类和产权类，还有一类QD-REITs，主要投资境外已经上市的REITs或房地产股票，从类型上更像我们国内的产权类REITs。
但投资QD-REITs，需要额外承担海外市场波动风险、汇率风险，以及基金经理主动管理的风险。
所以这类REITs更适合想要进行全球化资产配置，希望分散单一市场风险，并且有能力承受较高波动的投资者。
总结下，这三类风险都不低，适合不同投资诉求的用户：
最后讲讲实操。在国内，由于咱的REITs市场还处于发展初期，这类产品比较稀缺。
一个新发行的优质REITs，往往会供不应求、需要抢购。
购买时，我们既可以通过股票账户认购，也可以通过基金账户认购。
如果用股票账户买，可以随时买卖交易。
如果用基金账户买的，则需要办理一次转托管手续，才能买卖。
REITs不止是一个能让你躺着收租的工具，更是一种能让普通人成为国家基建股东的方式。
同时，它太特别了，和股债商的属性都不同。
所以如果优质新基首发的时候能抢到，很适合作为资产配置的一类特殊资产，可以有效分散自己的投资风险。
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