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经济观察报记者田国宝

2026年1月21日，东方雨虹（002271.SZ）发布公告称，其将持有的金科服务2840.5万股股票以6.67港元/股的价格出售给博裕资本，成交金额1.89亿港元。2025年9月，博裕资本对金科服务发起私有化要约收购。

这不是东方雨虹第一次出售资产。同花顺数据显示，2025年10月底以来，东方雨虹已先后五次宣布出售股票、房产等相关资产。2026年1月17日，其计划以3227.1万元的价格出售北京、上海、杭州、哈尔滨、舒城等多地的房产。

频繁出售资产，一方面是因为东方雨虹作为房地产上游企业，获得了众多房产、股票等抵债资产；另一方面是因为东方雨虹正处于转型期，通过出售资产可以缓解流动性压力并降低负债水平。

一位接近东方雨虹的人士告诉经济观察报，处置资产是东方雨虹自救的一部分。从房企获得的抵债资产包括住宅、商业、酒店、办公及地下车位等各类房产，其中具备持有价值的资产优先通过运营获取长期回报；相关低效资产则用于抵债或处置变现。

此外，东方雨虹也开始在业务、渠道等层面转型，在确保工程渠道地位的同时，加大零售渠道的营收占比，并同步加大海外市场布局，目前已在美国、智利、马来西亚等多个国家和地区开展相关业务。

出售

东方雨虹累计持有金科服务3268万股。此前，其通过二级市场陆续减持427.5万股，套现3104.2万港元；此次将剩余的2840.5万股出售给博裕资本，套现约1.89亿港元。与获得股份的成本相比，存在少量溢价。

自2025年10月底起，东方雨虹开始大规模处置资产。彼时，除宣布出售金科服务股份外，还披露将位于北京市昌平区的两处商业用途房产出售给北京玮云科技有限公司，交易金额为2313万元，交易金额与账面净值相比，资产处置损失超50%。此前，两处房产已计提减值593万元。

2025年11月，东方雨虹再次宣布出售位于北京和杭州合计24处房产。其中，北京房产包括3处商铺和8处办公用房；杭州房产包括8套办公用房和5套公寓。24处房产合计交易金额为1849万元。

处置这24处房产同样面临较大幅度资产损失。根据东方雨虹公告，24处房产原始账面价值为5239万元，已计提减值809万元，账面净值为4429万元。

2025年12月，东方雨虹再次宣布将北京昌平一处商业房产出售给慧力梧桐（北京）健康科技有限公司，交易金额1011万元。该处资产此前已计提减值1309万元，此次资产处置损失约为24%。

2026年1月17日，东方雨虹宣布出售位于北京、上海、杭州、哈尔滨和舒城等地的42处房产，包括北京的5处商铺、上海的3处商铺、杭州1处办公用房、哈尔滨29处办公用房及舒城4套住宅，交易价格合计3227万元。这些资产已计提减值1482万元，此次出售形成的资产处置损失超过63%。

根据同花顺数据统计，2025年10月底至今，东方雨虹公开宣布处置的房产共70处，累计交易金额9400万元，平均资产处置损失为44.6%。加上出售股票的溢价及差额补偿，本轮资产处置东方雨虹累计套现2.9亿元，合计净亏损3542万元。

东方雨虹处置的70处房产中，位于北京的标的物有35处，合计交易金额4637万元。无论是房产数量还是交易金额，均占到处置资产的一半左右。

根据东方雨虹公告，处置资产的目的是“盘活生产资料、实现资金回笼、优化资产结构，应对房地产行业下行导致的资产减值风险，补充日常经营现金流”。

抵债

东方雨虹出售的房产主要有两大来源，一部分为抵债房，另一部分为东方雨虹自购房产。

上述接近东方雨虹的人士介绍，自购房产除自用和经营外，有一部分是维护客户关系的手段，即为获取客户订单而支持客户去库存；还有一些是为获取抵债资产而必须购买的部分。

2025年2月，东方雨虹发布公告称，其从融创中国获得多处抵债资产，包括成都环球中心洲际酒店5处酒店资产、重庆锦华酒店和重庆嘉华酒店各一处房产，以及青岛东方影都1处土地资产；此外，还从新力地产获得位于南昌的57套商业房产。这些房产合计抵偿东方雨虹22.3亿元账面价值的债权。

2025年8月，东方雨虹再次发布公告称，从绿地控股接收北京大兴云景中心4套商铺、63套办公用房和218个车位，以及北京绿地慧谷中心1套写字楼；从金科地产接收金科服务3268万股用于抵偿欠款；并从新城控股、华侨城、旭辉、中集产业、中建三局、中弘等企业获得多处抵债房产，合计抵偿债权8.4亿元。

2025年10月，东方雨虹发布公告显示，其从绿地控股、新城控股、世茂、大发地产等房企接收多处抵债房产，主要位于北京、哈尔滨、张家港、南京、成都等地，合计抵债金额1.99亿元。

根据同花顺数据统计，2024年及2025年，东方雨虹累计接收抵债资产以抵消债权32.6亿元，其中融创中国最多，为17.6亿元。接收的抵债资产中，商业房产（酒店、写字楼和商铺）占比超过75%。

房企以房产抵偿给东方雨虹的债权，主要以工程款、材料款为主，有的经双方协商后达成以房抵债协议，有的则通过法院强制执行而来。

东方雨虹接收的抵债房产中，也有一部分用于抵偿自身债务，即东方雨虹作为债务人欠上游供应商的货款。2024年和2025年，东方雨虹累计以这些房产偿还了5.5亿元债务，债权人包括德爱威（中国）有限公司。

2025年10月，东方雨虹公告显示，东方雨虹、绿地控股及德爱威（中国）有限公司等方面签署了多项债务重组协议，用于解决三家公司形成的三角债问题，这些房产从绿地控股经由东方雨虹，最终归属德爱威（中国）有限公司。

自救

自2021年第四季度以来，房地产行业进行着深度调整，作为防水行业龙头的东方雨虹未能独善其身。2022年，东方雨虹营收同比下降2.3%，净利润下降49.7%，经营活动产生的现金流减少84%。

自2021年起，为应对房地产下行，东方雨虹开始探索多元化布局。在传统防水材料业务基础上，将砂浆粉料业务定位为第二增长曲线，构建“矿山—粉体—砂浆”产业体系，并同步启动海外市场调研。

2022年，东方雨虹正式启动战略转型，推行“民建优先、合伙人优先”战略，减少直销业务占比，强化经销商模式。到2025年上半年，合伙人数量超过1万家，零售渠道销售占比提升至37.3%。

同时，东方雨虹深化与保利、中海等头部房企合作，加大基建、市政工程等非房领域客户开发；启动全链路数字化体系建设，着手研发核心业务系统，覆盖研发、生产、供应链等环节，以提升运营效率。

2023年，东方雨虹成立专门的风险管控中心，将客户分为四个等级，采取不同的合作模式和付款方式，建立客户履约评价体系；同时开始大规模计提房地产客户应收账款坏账，集中处理部分中小房企不良债权。

同年，东方雨虹启动马来西亚生产基地建设，推进产能本地化；完成对香港万昌五金建材等海外渠道企业的收购谈判，搭建东南亚市场支点；并通过公开招拍挂取得江西吉安大理石矿详查探矿权，完善产业链布局。

2024年是东方雨虹风险出清的攻坚期。当年2月，东方雨虹宣布债务重组方案，处理债权22.3亿元、债务4.7亿元；进一步针对资金状况不佳的中小房企计提减值准备；继续扩容国内生产、研发和物流基地，形成覆盖全国的产能布局，以支持非房业务拓展。

2025年，东方雨虹在启动处置资产的同时，进一步深化业务变革：一方面，加速海外并购，完成对智利建材零售商Construmart S.A.100%股权的收购，获得32家本地门店渠道；收购巴西Novakem公司60%股权，补强建材添加剂技术。另一方面，完善产业链布局，全新服务品牌“雨虹”上线，覆盖防水维修、墙面刷新等六大业务；成立涂料砂粉科技集团，自有矿山拓展至4座；马来西亚生产基地实现试生产，并加速布局美国和沙特等生产基地。

同花顺数据显示，2025年前三季度，东方雨虹营收206亿元，同比下降5.1%；净利润7.9亿元，同比下降37.4%；现金到期债务比为-46.6%，资产负债率为50.2%。这意味着东方雨虹仍未走出阴霾。

（作者田国宝）

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