这是一篇看多深圳的文章。
总是有粉丝发来扎心的灵魂拷问：深圳楼市的底到底在哪？2026年是咬牙抄底，还是躺平观望？
看完这篇，再也不被楼市噪音带偏。
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深圳的挣扎
关于深圳房价跌幅，多数认同的数字是从2021年到2025年底，深圳房价整体较高峰期下跌40%左右。
有的个盘非常惨，到了“膝盖斩”的地步。
中国房地产“失去的4年”
全国的数据（上图）也很惨烈，基本上是骨折起步，跌掉七八成也有。
一个尖锐的问题摆在所有人面前：中国房价，尤其是作为资产风向标的深圳房价，到底有没有跌到位？
不妨穿透一下过往，回望全球房地产百年崩盘史，从日本“失去的二十年”到美国次贷危机，每一轮深度调整都暗藏相似逻辑。
而深圳此刻的挣扎，正成为观察中国楼市底部的最佳样本。
中国跌幅与“国际经验”相比较
国际经验早已给出残酷的参照系。1991年日本房地产泡沫破裂后，六大主要城市住宅地价累计下跌55%，东京核心区房价跌至峰值的25%，这场调整持续了整整22年。
2008年美国次贷危机中，部分地区房价跌幅超30%，佛罗里达州等重灾区至今未恢复至2006年峰值。
对比这些国际案例，中国重点30城二手房价较峰值整体跌幅39%，一线城市平均跌幅37%，深圳以42%的跌幅已接近国际重度调整水平。
从调整时长看，中国楼市自2021年进入下行周期，深圳等核心城市调整已持续4年，而发达国家房地产下跌周期普遍为5-7年，时间维度上已进入底部区域。
但深圳的复杂性远超简单的数字对比。
曾经一路下跌的二手房报价，在今年1月出现了分化。
深圳中原地产监测的89个片区中，9个片区（红色部分）业主报价上涨。
报价前三的片区都是南山区。最高的片区是深圳湾片区，目前均价19.4万元/㎡，报价较去年初上涨3.5%。
这种分化背后，是核心资源的强抗跌性与非核心区的去库存压力并存：深圳湾、安托山、香蜜湖等13个核心片区单价仍坚守10万+，而龙岗坪山一些片区单价已跌至2万元/㎡。
从关键指标看，深圳曾经畸形的租售比，已升至2%-4%，超过国有银行5年期定期存款利率。
同时，房价收入比较2019年下滑近3成，购房压力显著缓解，这些都与国际市场触底前的特征高度吻合。
但矛盾点在于，深圳新房约20%的项目去化率在30%-50%之间，有约37%的项目去化率低于30%，面临较大销售压力。
二手房挂牌量持续创新高，供需失衡的结构性问题尚未完全解决。
这就是深圳楼市的真实影像：一直在挣扎、扑腾。
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跌的是“虚火”
很多人盯着房价数字瞎焦虑，却踩中了最大误区：国际楼市跌的是泡沫，深圳跌的是“虚火”。
举几个早期的例子：南山、福田学区房因 “学位绑定” 预期，2020-2021 年半年内单价跳涨 30%-50%，部分老破小单价超 15 万 /㎡，租金回报率不足 1.5%，严重脱离租金与收入基本面。
新盘 “万人摇号”（如华润城润玺一期），认筹比超 1:10，套利空间驱动投资客 “代持 + 高杠杆” 入场，形成非理性预期。
这些都符合虚火特征：价格上涨由 “买涨预期” 主导，而非居住价值，租售比严重失衡，属于典型的 “预期溢价” 而非资产泡沫。
深圳这轮调整，就是挤掉2020-2021年的投机水分，让楼市从“炒”回归“住”——这不是崩盘，是理性回调。
数据不会骗人：乐有家的统计数据显示，2025年深圳二手成交5.6万套，实现“三连涨”，占总成交的60%，妥妥的市场主力。
二手均价虽同比跌6%，但“成交量企稳、跌幅收窄”，这就是典型的筑底特征——就像皮球落地前，速度会先慢下来。
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可能是“分区见底”
判断“见底”的3个硬指标，深圳已达标两个半：
✅ 指标一：成交量企稳。2025年3-12月，二手月均录得超5800套，12月冲到6600+套，价格同步微涨1%。需求还在，只是购房者变理性了——蓄水池进出平衡，水位就难再跌。
✅ 指标二：核心资产托底。楼龄10年内的次新房成香饽饽（比新房便宜、能拎包入住），南山/福田名校房、成熟配套房波动极小，甚至逆势微涨——这是楼市的“压舱石”，稳住它们就稳了大局。
⚠️ 指标三：政策托底（差半格）。政策利好接力，要改善和稳定房地产预期，央行释放降息信号。目前就差“购房者信心满格”，这需要时间沉淀，急不来。
如果一定要给深圳楼市的底部下个定义，大概率是“分区见底”。
“嘴哥”（szlujz）粗线条把深圳楼市分成两大类：
✅ 抗跌区（南山/福田核心）：去年底深圳湾顶豪的卓越表现，应该是“打响了第一枪”。
乐有家研究中心统计了当前有一定交易量，且去年四季度价格对比一季度涨幅±2%的二手楼盘，这些小区是四季度率先“止跌回稳”的代表，核心资产永远硬气。
❌ 调整区（坪山/龙岗偏远盘）：业主降价10%以上成交很常见，就像商场尾货清仓，没人买自然得让价。
这样看来，核心区基本触底，非核心区可能还有约10%调整空间（也是接近尾声了）。
2025年一个值得关注的现象是3000万级豪宅成交暴涨，90后占比达31.1%（科技新贵成主力）。
2026年大家买房从“能住”变“住得好”，大户型、高品质、高使用率房源更抢手。
“嘴哥”看来，2026年深圳楼市大概率是“L型筑底，稳中微涨（分区）”，核心逻辑就4个字：价值回归。
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