每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。
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北京昌平楼市，开始了新一轮竞逐。
1月22日，未来科学城置业和中建智地，双双亮出了报规图。
项目分别是，未来科学城南区0002、0003地块，案名也在同一天公布——未来城▪星寰时代；歇甲组合地块（0038、0046、0035、0043、0044、0045），案名尚未公布。
双盘同一天亮相，昌平楼市年初的火药味，渐浓起来。
不止于此，另一个位于东小口的龍樾海序，也在加紧筹备中，规划图亮相，已进入倒计时。
这三个“火枪手”，仅凭好地段这一项，就打破昌平楼市一年来的沉寂。
从总平图看，未来城·星寰时代共规划了15栋住宅楼，647户；歇甲组合地块共规划18栋住宅楼，832户。
户型方面，二者的赠送尺度相仿：南向通面内嵌阳台；北向有至少两处设备平台；部分边户侧面有飘窗。
它们最终的规划方案，都将在春节前敲定，预计于3月份正式亮相。
除了入市节奏同频外，这三个项目至少还有两个共同点：1、均在昌平东南部，区位很好；2、产品均定位刚需+改善。
它们的到来，将昌平楼市“冰与火”的格局，映射得愈发明显。
花姐认为，凡是位置好、有地铁概念，且好房子元素多的项目，将成为今年昌平楼市主力军；反之，则将进入一个漫长的去化路途。
从目前昌平各家在售新盘的表现看，受影响最大的，以靠近昌平城区的项目为主。
最直接的，如住总清樾府和国誉燕园朗润——两个位于六环边上的项目，均为大体量刚改盘。
前者由北京城建旗下的住总集团子公司开发，目前一、二期均已入市，但网签十分不理；后者则由北京城建旗下子公司操盘，早在去年6月份就取证，至今仍无开盘动向。
如今，强敌来临叠加市场现状，它们想要在今年的市场中逆袭，难于登青天。
图说：未来城·星寰时代总平图
图说：歇甲组合地块总平图
辣眼的网签数据
关于住总清樾府的最新话题，是它二期的网签数据。
自去年12月中旬二期16栋住宅楼全部取证以来，一个多月过去了，网签成绩十分辣眼——供应304套，网签1套，面积88.33平米，成交价3.645万元/平，金额322万元。
这里面除了网签套数，更关键的在于成交价格，较5.5万元/平的预售价，打了66折。
如果将这个成交价，再对比一期4.3万元/平的成交均价，相当于打了85折。
这难免让外界质疑，住总清樾府在二期身上，似乎要降价到底，背刺一期业主。
其实，自住总清樾府入市以来，它就一直位列昌平去化过慢楼盘的序列中。
一期早在2024年7月19日取证，供应416套房源，截至1月20日网签229套，成交均价4.3万元/平，金额9.3亿元。
一年半的时间，去化率将将过半。与建发观堂府等项目比，差之甚远。
为了增强住总清樾府的市场竞争力，住总清樾府董事长宋磊和他的团队，在去年10月份，将三期0006地块进行了调规。（详见《住总地产调规，老业主悬了》）
在公区方面，植入了更多的好房子元素：首层架空、风雨连廊、邻里共享中心等。
当然，对宋磊团队而言，这些并非重点。真正的目的，是要为住总清樾府三期，植入阳台。
调规后的三期，南向将原本的通面飘窗，改成了部分飘窗和内嵌阳台；北向部分户型，则多了一处设备平台。
阳台尺度上，除86平米进深1.8米外，其余所有户型进深均为1.5米。
在北京楼市阳台收紧的背景下，住总清樾府三期的阳台尺度，已经足够大，在整个昌平，仅次于国誉燕园朗润。
调规后的三期会表现如何，目前无法得知。但住总清樾府二期当下的策略，让人多少有些费解。
如果大幅度的降价，能带来项目去化率的加快，也值得开发商一搏。可二期现有的网签数据，显然不能证明此点。
在北京建委网站上，关于二期的销售状态中，仅4#显示正在预售。这说明，尽管16栋住宅楼都已拿证，但开发商真正对外销售的，目前只有一栋。
这背后意味着什么？答案只有宋磊和他的团队，最清楚。
取证7个多月不开盘
作为住总清樾府的堂兄弟，国誉燕园朗润也是一个实打实的大盘——整体规划1418户。
2025年6月30日，距离拿地已一年的朗润，终于取得了首张预售证：东区12栋住宅楼，共计828套房源。
如今7个多月时间过去了，没有丝毫开盘迹象。北京建委的网站中，12栋房源的销售状态，为空白。
期间，北京城建曾在微信朋友圈等社交平台上，针对朗润进行过大范围营销推广，一度被视为即将开盘的信号。
朗润最初不着急入市，背后更多原因，或许是为了掩护国誉燕园的去化。
后者2022年5月拿地，体量更大——共1788套房源。它最初卖得尚可，但自2024年下半年开始，逐渐步入了滞销的行列。
但对朗润而言，却等来了好房子政策。
2025年2月份，朗润公示了自己的规划方案，内嵌阳台赫然在列，且全部户型的阳台进深，达到了了1.8米；另有飘窗和北向设备平台可送。
反观国誉燕园，所有户型能送的，只有飘窗。
在产品上，朗润结结实实对国誉燕园形成了背刺。而这，客观上又进一步延缓了国誉燕园的去化进度。
花姐不完全统计，整个2025年，国誉燕园的整体网签套数，约在150套左右。
截至目前，它网签1187套，成交均价3.29万元/平，网签金额37.31亿元。待售套数仍有601套。
一步错位，步步错位。
从当下的结果看，朗润不仅没有实现掩护国誉燕园的目的，自己也早已错过了最佳的入市时间。（详见《北京城建，错过了好时机》）
比它取证时间还晚一个月诞生的龙湖凌云颂，网签数据早已诞生。
截至1月20日，供应580套，网签25套，均价4.23万元，网签金额1.04亿元。
与朗润比，龙湖凌云颂同样拥有阳台，只是尺度稍小一些。可它的位置更优，距离昌平线北邵洼站600多米。
龙湖凌云颂的战绩尚且如此，朗润即便此时开盘，又能取得啥样的成绩呢？
当初的拖沓，让朗润等来了好产品，可后期的按兵不动，让前期的这些优势，并没有转化为业绩。
现如今，摆在朗润面前的，是一个更加疲软的市场、与隔壁国誉燕园正面竞争抢客户，以及其他竞争对手压迫的局面。
对北京城建而言，这道难题，该怎么解？
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