一说到丰台，楼市标签就俩：抗价能力差、去化难！
截至目前，丰台区新房118万方库存、7865套房源压顶。
2025年丰台新房一共卖了3597套，而通州卖了4568套，朝阳卖了4212套，昌平卖了3871套！丰台都没排进前三。
多数楼盘靠降价续命，抗价能力弱到离谱。
新房全年均价7.4万元/平，12月价格74187元，同比-0.28%，环比5.79%。
01
其实，小编认为很多盘死在客群误判上！
买改善盘的，既不是在丽泽上班的高管和员工。
也不是在丰台科技园的那些企业老板。
2022年市场鼎盛时，中海九号公馆成交都稀稀拉拉，首批业主多是开发商供应商、外省市建材老板，要么空置要么砸盘，毫无置换动力。
反倒是刚需盘万科西华府卖得最火。
因为，丰台科技园要么是一些医药健康类的中小企业，要么就是轨道交通央企总部。
这些行业的特点都是收入不高。
中海丽金府更是前车之鉴，丽泽核心地段、单价不到10万仍销量平平，硬撑度日。
但丰台绝非不能碰，它被忽略的核心价值的是——海淀、西城学区和本地置换缺口。
而这也正是丰台区熙华台的热销密码！
众所周知，熙华台（海陆空四重奏）出了名的噪声集合体！
但熙华台却出奇的卖的很好，25年尾盘卖到7.9万，24年8.3万，抗价能力非常不错了。
熙华台约60%的买家来自海淀和西城，约30%的买家为丰台本地居民，以改善型需求为主。
多为因学区需求或居住改善而外溢的群体。这类客群注重教育资源，熙华台周边的十一学校、五一小学等学校资源是重要吸引力。
同样道理的还有龙樾天元，25年网签80多套，均价7.8万，靠的也是“紧抱海淀、西城宝妈大腿”。
要知道，海淀、西城的中产爸妈，正陷在置换困境里动弹不得！
两区中学多集中在北四环南、西四环东，孩子一上初高中，住海淀北新房、西城老破小的家庭全慌了：要么跨区租房陪读，要么想换套近校好房却无门可选——四季青太贵太老，世纪城全是大塔楼，往东尽是老破小，根本没适配选项。
他们的需求精准到苛刻：总价≤1500万、120㎡+三居四居、到校车程半小时内，能骑行更佳。
而丰台青塔大成郡、西局保利和光逸境，正是靠承接这批家庭才稳稳抗价；石景山远洋山水成“神盘”，也离不开海淀陪读家庭与医生群体。
02
如今岳各庄板块又一聪明人来了—嘉棠璟樾。
嘉棠璟樾位于西三环，北侧紧邻莲石路，距离熙华台仅3公里。
接棒熙华台续写传奇，学区牌+本地改善打得更精明。
周边名校环绕，居住品质吊打海淀老破小，不用为学区虚名牺牲舒适度，潜力直接拉满。
目送式教育体系：蓝天星光幼儿园、惠智幼儿园、五一小学、十一学校、培英、育英、十一学校中堂实验学校、北京第十中学东校区、丰台五小京铁校区、丰台区靛厂小学、北京教育学院附属丰台实验学校。
其中十一学校中堂实验学校，是北京市十一学校与丰台区教育委员会合作办学。
也就是说，在丰台上学，享海淀（十一总校）顶级资源！
它不是那种挂名的“分校”，是正儿八经的“十一系”嫡系部队！由十一学校直接办学，管理模式、教育理念，全是“总校同款”！
另外，嘉棠璟樾的核心护城河也是客群精准度。
嘉棠璟樾通过深刻调研，公主坟、万寿路、五棵松、精准收割30多个爬楼大院老干部、丽泽金领、学区家长，每类需求都戳中痛点。
也就是说，除宝妈外，还有老干部群体——这波人可不是普通改善客，妥妥的“地缘硬核购买力”。
咱先扒扒这些大院的底细：从万寿路西街5号院、9号院，到公主坟26号院，全是盘踞西四环多年的老牌家属院，大多是上世纪八九十年代的步梯房，没电梯、户型老旧，却占着黄金地段，离301医院、五棵松商圈近在咫尺，是老干部们扎根半生的根据地。
这群老干部要么是退休政企干部，要么是央企老领导，手里握着大院老房子，资产扎实但居住体验早已跟不上需求，爬楼难、采光差、配套老化成了心头大患。
更关键的是，他们的置换需求极具特殊性：
一是地缘情节重，打死不想离开万寿路、五棵松这片熟土，毕竟医疗、社交圈全在这，离301医院近能方便就医；
二是讲究居住质感，既想告别爬楼的狼狈，又要社区有格调、够体面，配得上身份；
三是兼顾晚辈需求，要么帮子女带娃看重学区，要么预留访客空间，对三居室及以上户型、高使用率的需求很刚性。
反观周边二手房，万寿路板块次新均价已破10万/平，五棵松品质社区紫金长安更是站稳11万+，老旧大院的二手房即便没电梯，87平也能卖到950万，性价比低到离谱。
除了这群老干部，还精准覆盖丽泽金领，每类人群的痛点都摸得门清。
由此可见，嘉棠璟樾是看透丰台买房本质，不跟其他盘卷虚无的产业概念，专心吃定海淀西城置换蛋糕，这种差异化打法，在7865套库存的泥潭里，就是独一档的存在。
03
嘉棠璟樾也没冲昏头脑做大面积豪宅。面积锁定在99-176m²。
户型配比全是精准算计！98㎡89套，占比20%；116㎡77套，占比18%；136㎡176套，占比40%；156㎡66套，占比15%；175㎡32套，占比7%。
136㎡，85%-90%高使用率适配二孩陪读家庭，空间够实在；175㎡少量布局规避圈层稀释，98㎡低门槛户型补充刚需改善。
总价锁定1000万左右，完美贴合置换家庭预算。
这样的规划，“进可攻退可守”。
既能满足近校陪读的核心需求，又靠三环四代住宅品质保障流通性；未来孩子毕业，还能凭稀缺区位置换，不用被虚高学区溢价绑架，改善满足老干部群体需求。
04
产品力不玩虚的！
作为西三环第一个四代好房子，户型使用率能达到85%-90%，包括层高更是达到3-3.4米3奢适层高，顶豪设计师操刀的中西合璧风格，颜值质感双在线，绝非花架子。
外立面用料够狠！90%以上铝板+大面积玻璃幕墙+陶板点缀，抗造又显格调。
大门与非遗直接拉满排面！整个大门长约60米，高约9.4米，这超尺度的大门在全北京来看也是屈指可数的，营造出庄重雅致的归家礼仪。乾隆宝匣式大门+奢石影壁，六大非遗融入社区，既有身份象征，又添文化附加值。
2200㎡双会所+五重礼序，泳池、私宴厅齐全，仪式感与实用性兼备，日常归家都是享受。
北侧临路？通过企鹅选房小程序可以看到1号楼、3号楼、6号楼临近主路，噪声值55-60db，低楼层能达到60-65db。
嘉棠璟樾，高性能隔音玻璃直接拿捏，静谧性拉满。
日照上，项目容积率2.6，楼栋排布上为点状排布，部分楼栋有遮挡的风险，地块南侧和东侧，分布着15F-18F的现状住宅靛厂绣园，需要考虑遮挡。
另外1号楼与2号楼的楼间距仅13米，有私密性的问题。
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总体来说，嘉棠璟樾赢在看透板块本质——放弃产业幻想，抓住置换命脉。3.6环醇熟配套+精准户型配比+海淀、西城、地缘客群锁定，再加上合理价格预期，妥妥碾压靠概念续命的虚火盘。
它证明丰台不是不能碰，而是要找对赛道，而学区、部队大院等置换需求，就是唯一的黄金赛道！
熙华台噪音缠身仍稳7.9万/㎡，印证板块抗价力。嘉棠璟樾全方位超越，资产稳健性拉满，长线短线持有都香。
价格是最后一道坎！
目前样板间未开（预计一月底亮相），价格也未公示，整体吹风8万+/㎡、低楼层8万内。
对比熙华台7.9万/㎡清盘价、周边7.7-8.7万/㎡二手房，若能守住这个区间，性价比直接封神。
一旦溢价过高，精准客群也会用脚投票，毕竟置换家庭最务实，不缴任何情绪税。
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