华丰·前海湾“不火”的核心原因
- 噪音硬伤
- 项目位于宝安机场航道正下方，早6点至晚11点飞机频繁起降，关窗后室内噪音仍超45分贝，叠加广深沿江高速和主干道交通噪音，对居住静谧性要求高的改善客群直接放弃。
- 公寓属性与流动性差
- 虽为70年产权公寓，民水民电通燃气，可积分入学（基础分95分），但转手需缴纳高额增值税、土地增值税等，且限售5年，二手流通性远低于纯住宅，投资客撤退、刚需观望。
- 学区竞争力不足
- 片区2025年公立高中录取率仅47%，比全市平均低13个百分点，重视教育的家庭吸引力弱。
- 产品与成本偏高
- 容积率4.56，居住密度较大；部分户型朝向非正南，采光通风一般；物业费5.8元/㎡/月，高于周边同类项目，长期居住成本增加。
- 市场与竞品挤压
- 片区新房与二手供应充足，周边竞品以更低价格、更优户型分流客户；项目前期定位“高端海景大宅”，主力户型总价600万—1300万，刚需嫌贵、改善嫌品质与噪音不足，两头不讨好。
- 预期透支后回调
- 2021年高峰单价破11万，多为前海扩容、企鹅岛概念炒作，配套落地慢、建设周期长，市场热情消退后，虚高房价回调，买家观望情绪浓厚。
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华丰·前海湾产权性质与年限
- 产权性质
- 公寓：70年产权，与普通住宅同权，配备燃气设施，民水民电，可积分入学（基础分95分），自住属性强。
- 住宅：70年产权，纯住宅性质，无公寓的流动性限制。
- 产权年限
- 公寓与住宅均为70年产权，土地批地时间为1992年12月29日，产权期限较长。
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综合结论
- “不火”本质：噪音、学区、流动性等硬伤与市场预期透支叠加，导致项目去化缓慢、价格承压。
- 产权性质：公寓与住宅均为70年产权，但公寓因税费、限售等问题流动性较弱，住宅更受市场青睐。
- 适配人群
- 公寓：预算充足、能接受噪音、重视海景与70年产权同权属性、计划长期自住（5—10年）的家庭。
- 住宅：追求纯住宅属性、对流动性要求高、重视学区与居住静谧性的改善客群。
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