福州左海紫阳隐翠
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PART.1
所有的伟大 源于一个勇敢的开始
2024年7月1日，左海拍得长乐路上的宗地2024-26地块，20多天后项目便已火速备案，案名紫阳隐翠。
位于晋安区政府南侧、紫阳地铁站北侧的这块地，在3km生活圈内集齐了福州政治、经济、商业、医疗的顶级配套，堪称福州建国以来70年的发展成果，以最高密度汇集的城市资源。
上一块这么牛的地，正是前面提到过地，同样配置了温泉入户的建发紫宸地块。但距离紫宸仅1.7km的紫阳隐翠，楼面价竟然不到紫宸的一半。
毫无疑问，这是一块“捡漏”的好地。
在地图上看这个地段位置，堪称市区的十字路口，福州自己的伊斯坦布尔。
从客户厚度来看，也是大有可为：
地块南侧就是大名城，与台江的元洪锦江、金山的江南水都，鼓楼的融侨锦江一时瑜亮，都是福州各个区的第一批明星楼盘。
彼时的晋安人民，对大名城有个朴实的认知：
身份的象征。
但和所有老牌市中心板块一样，大名城之后很长一段时间，紫阳板块再无新地入市，板块内的高净值客户只能离开紫阳，向外寻找改善的机会。
所以这块地作为板块核心区多年难得一见的供地，楼面价还不到紫宸的一半，就算不能说随便做都热卖，但在先天条件上肯定属于全福州最有天赋的那一批。
何况板块还有“朱熹故里”这样的文化buff加成，在逼格上，就搁全市也是不输谁的。
这样的禀赋，做大做小显然都是可行的：
假如做140面积段为主的刚改——在核心的地段，以总价控制去争取更大的客群基数。如果追求流速，这看起来是更务实的选择；
注意，只是看起来。
左海选择了做豪宅。
189㎡、210㎡，有且仅有这两种户型，纯粹的豪宅方案。
这是一个乍一看相对激进，细想后却又合理的思路。
因为看起来务实的方案也未必就能实现纸面的货值和流速，也有可能陷入更多的竞争；
毕竟南边一公里外，就是相似定位的超级大盘锦珹大观，同时还要面临东区天量的同面积段次新二手房竞争。
比如当年同期拿地的保利天瓒，在类似的情况下选择了看起来务实的方案，结果后来务实的140㎡户型卖得比210㎡还慢。
何况所有的伟大，源于一个勇敢的开始。这一点在烟山江翠项目上已经得到验证了。在现下的市场里，大胆才能胜利，保守反而失败。
那么问题来了，以189方为例，即使按单价4万计算，总价也将去到接近800万。
这样的总价，在全福州基本可以随便选。那么紫阳隐翠，要靠什么留住板块富人的心，甚至把曾经流出板块的富人拉回紫阳？
PART.2
豪宅的解法 是不走寻常路
地块的体量不大（29亩），呈东西向的长条状。从地块形状来看，这是一块优劣势都非常明显的地：
优势是面宽大，可以获得足够的日照，视野开阔，高层的城景资源丰富。体量不大有利于业主获得更高的物业服务获得感和更高的人均公共空间；
劣势是进深小，如果做两排楼栋日照可能过不了，即使能过也显得楼间距很窄，且难以打造景观组团；如果横向一排摆开又可能摆不下，摆得下也容易产生楼间对视。
这样的地块形状，让我们想到了一个项目：
阳光城白金瀚宫。
同样的市中心30亩左右体量地块，同样的东西狭长形状。
针对地块的情况，左海准备了两条解法思路。
解法思路1：扬长避短
既然优劣势都摆在眼前，那么扬长避短就是题中之义。
先是扬长。
既然定位豪宅，体量又不大，就不能像大盘搞高低配那样，把各楼栋占有的资源分个明显的高下，资源平权才是硬道理。
这就首先摒弃了手牵手T2楼栋的方案，也摒弃了两排楼高低配的方案：
（高低配方案设想示意图）
牵手楼的中间部位采光和视线会受到影响，两排楼的话，北边楼栋的品质会受到影响。
必须根据地形，给到每栋楼同样的尊重，不能有遮挡，不能没有视野。
经过艰苦的N轮过程稿，最终的方案是，按照189㎡/210㎡的组合，排5栋独立的T2楼栋。
北面三栋楼一字排开，但是在地块的西南、东南两个角上，又各自严丝合缝地排了一栋楼，把对面宽和地块形状的压榨拉到极致；
同时，把每栋楼的楼栋角度作了适度旋转，确保每栋楼都有一个正观中央景观的面。
这样，高楼层可以远眺城市天际线，低楼层可以亲近花园。
（项目楼栋排布推演示意）
排完总图之后，是立面。定位就是总图，而立面，就是户型。
这样的立面，毫无疑问将成为板块内最有排面的新地标。
（项目外立面效果图过程稿示意）
肤浅的排面是走近了才能看到的大门，真正的排面是远远都能看到的，极具区分度的立面。
当然，这并不是说紫阳隐翠的大门没有排面，相反，那将会是一个长65米，高度超过8米，你甚至无法用手机相机完整地把它收入取景框的巨大门庭。
（项目大门实景图）
从设计角度来看，紫阳隐翠这样的外形立面除了好看，还意味着拉长了户型的采光边长，俗称
全景舱户型。
（项目立面与户型效果关系推演示意）
这是一个同时具备了功能性和审美的立面设计。
（项目示范区立面实景）
扬长，翻译翻译就是，用总图的排布、楼栋的旋转和全景舱户型，去最大化面宽优势和视野。
再强调一遍，定位就是总图，立面就是户型。
回头看，再把紫阳隐翠和白金瀚宫的总图放在一起比较，果然豪宅的思路，英雄所见略同。
再说避短。
地块狭长、体量有限，这是客观情况。
项目面临的课题是，作为市中心的项目，如何淡化周边的老旧界面影响，同时在有限的面积内，去最大化地打造丰富的公区景观，制造出如上海璞丽酒店一般闹中取静的空间转场体验。
璞丽酒店“闹市里的世外桃源”的气质定位，可能也是项目对标的点，从项目的英文名可以看出这样的野心：
Urban Xanadu，都市桃源。
Xanadu这个单词，和Shangri-La一样，都代表着都市人居的最高理想，对此东晋高净值客户陶渊明亦有记载：
结庐在人境，亦无车马喧。
在5栋楼的一字排布方案之下，景观面积占比并不小，甚至可以说是相当之大，达到了占地面积的42%；
要知道，一般小区的绿化率，不会超过30%。
紫阳隐翠的景观设计单位，是曾经设计过中国神盘成都麓湖和厦门海派顶豪建发宸启瑞湖的蓝调国际景观设计事务所。
在现有总图方案下，他们做出了一个长约160米，宽约35米的巨大中庭花园。如果对这个数字没有概念的话，这么说，
这大概是一个标准足球场80%的大小。
（项目景观花园推演示意）
这个巨型中庭花园的设计灵感源自标悉尼嘉佩乐酒店，由一条长260米的全域风雨连廊连接各个景观节点，确保确保业主自从进入小区到回家都不用淋雨。
在集中面积办大花园的同时，同时紫阳隐翠还做了一个业界创新之举：
向垂直方向要空间，打造立体化的景观和公区。
在花园的西北角，开辟出了一块设计了廊柱、卡座、吧台、口袋花园和林下空间的，约2500㎡的悬浮屋顶花园，由繁花绿树环抱，通过艺术旋转楼梯连接一层公区。
（项目示范区实景图）
加上负一楼的下沉式会所，紫阳隐翠在有限的景观面积内做出了地面公区景观+屋顶花园+下沉会所，三层的立体会所。
（项目示范区效果图过程稿示意）
约7000㎡的总面积之下，除以仅212户的户数，户均面积高达33㎡，甚至超过了鼓楼顶豪龙庭路95号的户均28.4㎡。
（项目示范区实景图）
这样的立体公区感，令人想起来自于同样左海操刀的公建项目，福州公园商业的经典之作，立体感爆表的左海光年Park。
延伸阅读：左海不会真的是那个顶级开发商吧
同时所有的公共空间，建筑和景观的边界都是交融的：
孩子们可以在树荫下的游乐设施玩耍，家长们可以坐在树荫下的椅子，一边照看孩子，一边和朋友们攀谈，也可以在繁花环抱的卡座和吧台里喝一杯。
会所的私宴厅、普拉提和读书角这样的功能空间，也将是正对景观，如有春风拂面。
除了红线之内，连沿街面的商铺设计，紫阳隐翠也花了心思。
除了和住宅同风格的建筑设计之外，连商铺开口面的地面，都设计了风格统一的定制铺装，打造街区界面的氛围感。
这样的街铺设计，将和前面提到的那排巨大门庭一起，担负起提升老城区城市风貌的任务。
（项目街区打造效果图过程稿示意）
解法思路2：回归居住的第一性
长久以来，豪宅项目的关注点，大都在于够不够“豪”。
从外立面的铝板，到地面墙面的奢石，再到景观树种的名贵程度，各个开发商在如何表现“豪”这件事上百花齐放，却在“宅”这个住宅产品最基本的属性上不够关心。
房地产行业对有钱人误解太久了。可能在很多房企客研的心中，高净值客户的敏感点在仪式感，在十字圆厅、在红酒吧雪茄房，却没有人在意居住的第一性：
住得安静，睡得舒服。
左海这次不这么想。在紫阳隐翠项目启动之前，项目团队先集体飞了一趟北京。他们要让这个项目
回归居住本质，把居住场景前置设计到硬件里。
此行考察的，是两个获得全国建筑声学领域最高等级权威认证——铂金级宁静住宅的项目，北京建发海晏和华润臻澐。
左海也要在福州做同样标准的项目，这在福建省还是第一次。
要知道，建发海晏和华润臻澐，那可都是单价10万元+级别的选手。
一套房子的配置，有些是加钱就能做到的，有些是加钱都做不到的。
比如说中央空调、新风和智能化，如果开发商没配好，后期业主自装加钱也可以做到。
但是房子的隐蔽工程，就是一旦开发商在前置没有想好、没有做好，业主在后期加多少钱，也做不到。
宁静住宅标准的精髓，在于在设计阶段就在整体规划、建筑布局、电梯井道、机房、管道等做好前置的图纸降噪，前置化地区构筑系统化静音方案。
而在施工阶段，通过采用静音设备、降噪部品和隔音措施进一步降低噪音，全方位覆盖各个可能产生噪音的途径，从而达到宁静效果的最大化。
听起来可能有点复杂，举个简单的例子，楼板。
房地产行业发展了这么多年，通常的楼板都是10公分厚，甚至不到10公分。楼板太薄这个世界难题，基本都还没得到解决。
即使在很多豪宅小区里，因为楼板太薄传导噪音导致的楼上楼下矛盾，都屡见不鲜。
而紫阳隐翠不但把楼板做到了13公分厚，甚至还在楼板内置了3mm的聚氨酯橡胶减震隔音垫，同时在精装阶段的地板铺设环节增加了20mm的隔音保温棉和50mm的细石混凝土，多管齐下，在楼板这个环节就极大降低了邻里间的噪音干扰。
这可能是全福州迄今为止最安静的楼板。
再比如分户墙。经历过装修的朋友都知道，两户之间的分户墙，通常用的是加气混凝土砖砌；
优点是墙体可以做得更轻，同时预制的砖可以降低现场施工难度，缩短施工时间；缺点是加气砖内部的孔洞，会让声波在孔洞间反复折射，隔音效果差。
紫阳隐翠的分户墙，没有用加气砖，而是做了200mm厚的钢筋混凝土现浇，更加牢固，隔音效果更好，缺点只有一个：
更费时、更费料、更贵。
又比如门窗。紫阳隐翠标配了三玻中空夹胶系统门窗，比常见的两玻low E门窗隔音性能大大提升，无论窗外再怎么风雷大作，关上窗，一切归于静谧。
全景舱户型配上静音门窗，在静音全景舱里泡上一个惬意的温泉，看窗外城市灯火璀璨，这你受得了嘛。
作为最被人忽略的隔音环节，一扇好的入户门能阻隔大部分的外部喧嚣。紫阳隐翠配置的是高品质铝木装甲门，使用精雕铸铝板+镀锌钢板+内填充防火门芯，能显著提升隔音、保温性能，隔声量≥35dB，远大于国标的25dB。
至于功能性之外的造型审美，请看效果图。
（项目入户门效果图过程稿示意）
再比如管道。紫阳隐翠的给排水管道设计除了提前包裹阻尼片和隔音棉，还要用砖砌双重隔绝噪音，让卫浴的排水声音达到
图书馆级。
包括前面提到过的立体景观园林设计，比以往小区更加丰富、立体的多层绿化，是天然的吸音海绵，也将为居住进一步降噪。
至于室内、精装和会所公区，仍然由业界顶流设计单位CCD操刀。限于篇幅，此处暂且不表。
但是可以确定的一点是，经过前面几个海派项目的锤炼，这一次左海在灯塔项目上的呈现，可以毫不夸张地这么说，美不胜收。
（项目示范区实景图）
多说一句题外话。很多时候，说者无意听者有心。是不是玩笑，也全看认不认真。我们九个月前的一句玩笑话，看来左海认真听了。
- 星哥沉默了一会问，这顶级开发商，不会是建总左海吧。
- 达叔，公众号：套间如果福州还有顶豪气质的地，那只能是它
从紫阳隐翠呈现出的产品能力来看，福州第一梯队，可以说没有任何疑问。
士别三日，当刮目相看。
如果你曾经路过正在建设中的项目工地，相信售楼处的气势已经令你印象深刻。
独特的门廊造型由UHPC超高性能混凝土+玻璃幕墙打造，在福州上一次看到这样令人过目不忘的造型还是满血版绿城的芝澜月华。而紫阳隐翠的这个售楼处在视觉冲击力上，则是更上一层楼。
（项目售楼处实景图）
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