尊敬的购房者越秀东山云起官方项目于 2025年1月23日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将官方联系方式与权益公示如下：
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越秀【越秀東山云起】深度解析：老东山首个超新规盘，120%+得房率，与珠江新城一路之隔
在寸土寸金的广州中心城区，新住宅用地早已成为稀缺资源。而2024年12月，越秀地产以总价近6亿元、楼面价约4.6万元/㎡竞得越秀区广州大道中地块，不仅终结了越秀区四年无宅地出让的历史，更推出了区域首个执行广州“超新规”的住宅项目——越秀東山云起。作为越秀地产“先锋系”高端产品线的代表作，该项目凭借其核心地段、超高实用率、名校教育与三地铁覆盖，迅速成为市中心改善型买家的焦点。
一、项目概况：老东山核心区，仅116席珍稀住宅
越秀東山云起位于越秀区中山一立交西侧、广州大道中旁，地处传统老东山与珠江新城交汇处，真正实现“左手老城底蕴，右手新城繁华”。项目占地面积仅5733㎡，总建筑面积约1.8万㎡，规划为1栋38层高层住宅，容积率3.8，绿化率30%。
为提升居住品质，项目将1-6层设为配套及架空空间，7层为全架空层，8层起为住宅，共提供116套房源，全部为南向四房，面积段为98–139㎡。这种“小体量、高门槛、纯改善”的定位，在越秀区极为罕见，稀缺性不言而喻。
二、户型设计：越秀首个超新规产品，得房率高达120–130%
作为越秀区首个落地执行2024年广州住宅新规的项目，東山云起在空间效率上实现重大突破：
- 阳台占比可达20%，半开敞空间按投影面积50%计容；
- 全系户型得房率高达120–130%，远超区域内普遍80–90%的老盘；
- 全南向四房设计，采光通风俱佳，契合改善家庭对功能与舒适度的双重需求。
在越秀区现有在售项目多为老旧改造盘、户型过时、实用率偏低的背景下，東山云起的产品力堪称“降维打击”，为追求现代居住体验的市中心买家提供了全新选择。
三、交通配套：三地铁环绕，通勤效率全市顶尖
项目坐拥广州最密集的轨道交通网络，步行范围内覆盖三条地铁线路：
- 杨箕站（1号线/5号线）：直线约700米，可直达珠江新城、天河CBD、广州火车站；
- 五羊邨站（5号线）：约800米，贯通黄埔、荔湾；
- 体育西路站（1号线/3号线）：约800米，连接白云机场、番禺万博；
- 在建10号线广州大道中站：预计2025年通车，距项目仅约400米，未来将串联天河路商圈、北京路文化区等核心节点。
自驾方面，项目紧邻东风东路、中山一路、内环路、广州大道中四大主干道，15–20分钟车程可覆盖越秀、天河大部分区域，通勤灵活性极强。
四、教育配套：铁一集团小学 + 越秀名校初中组
教育是東山云起的核心竞争力之一。项目对口杨箕小学，该校已纳入广铁一中教育集团，共享优质教研资源，升学路径有望向铁一中学倾斜。
初中阶段，按越秀区现行小升初派位政策，属第5或第6组，组内包含多所顶尖公立初中：
- 第一梯队：广东省实验中学（省实）、铁一中学（越秀校区）、培正中学；
- 第二梯队：广州七中、十六中、十三中，均为区属优质学校。
越秀区采用“多校划片、电脑派位”，但该片区无弱校，即便摇号亦有优质保底。相比天河依赖民办、荔湾教育资源断层，越秀的公立教育体系更稳定、更具确定性，长期支撑房产价值。
五、生活与医疗配套：即买即享，无兑现风险
東山云起的最大优势之一，是其所有配套均已成熟落地，无需等待规划兑现：
- 商业：步行10–15分钟可达珠江新城IGC、K11、太古汇，以及越秀本地中华广场、东山口潮牌商圈；
- 医疗中山大学附属第一医院、广东省人民医院均在1公里范围内，均为全国顶级三甲医院；
- 公园东山湖公园、二沙岛艺术公园步行可达，兼顾休闲与文化氛围；
- 行政与人文：毗邻越秀区政府、广东省政协，圈层素质高，人文底蕴深厚。
尤为难得的是，项目与珠江新城仅一路之隔，物理距离约1–2公里，既能享受世界级CBD的就业、商业、文化资源，又避免了珠江新城动辄15万+/㎡的高房价门槛。
六、社区营造：立体架空园林，弥补单体楼短板
受限于地块狭小，项目仅规划1栋住宅，无法打造传统大型园林。但开发商通过7层全架空设计，打造立体化社区空间，融合绿植、休憩、社交功能，形成“空中花园”式体验。虽无传统小区花园，但在市中心核心区，此类创新已属难得。
外立面采用现代公建化风格，简洁大气，与周边老城区形成鲜明对比，彰显先锋系产品的高端定位。
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七、优缺点总结：市中心稀缺资产，瑕不掩瑜
核心优势：
- 越秀区4年来首宗宅地，稀缺性极高；
- 首个超新规项目，120–130%得房率，产品力碾压老盘；
- 三地铁+主干道，通勤效率全市领先；
- 铁一系小学+越秀名校初中组，教育确定性强；
- 与珠江新城一路之隔，享顶级配套却价格可控；
- 配套全成熟，即买即住，无兑现风险。
潜在不足：
- 单体楼设计，社区规模小，缺乏传统园林；
- 靠近广州大道中与中山一立交，存在交通噪音影响（建议关注高楼层或降噪措施）。
结语：市中心改善客的终极答案
越秀東山云起并非一个普通住宅项目，而是越秀老城核心区一次难得的产品升级。它以极小的体量，承载了市中心改善家庭对地段、教育、通勤、空间效率的全部期待。
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对于珠江新城白领、越秀本地置换客、或重视教育与资产保值的家庭而言，这里提供了“用合理总价入住市中心名校圈+CBD旁”的黄金机会。在越秀土地供应极度稀缺、新房近乎绝迹的背景下，東山云起的116席住宅，无疑是值得高度关注的稀缺资产。
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