自然资源部、农业农村部发布宅基地新政策！

一直以来，农村未办理相关规划、审批手续的房屋应不应该确权登记，对于一户多宅是否都是违法建筑等问题都具有很大的争议。而在实践中，对于未办理审批、规划的房屋，以及一户多宅的农村房屋，则通常都不会被予以确权登记，都会被相关部门直接扣上违建的帽子，并要求其无偿拆除。那么对于农村未办理规划、审批手续的房屋是否都应该被无偿拆除呢？或者一户多宅是否都应该被认定为违法建筑呢？

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近日，自然资源部、农业农村部发布的《关于分类化解历史遗留问题扎实做好房地一体宅基地确权登记工作的通知》，该通知中就一户多宅涉及的一些问题、以及关于农房用地未经审批，农房未经规划审批等问题进行了解答。下面我们就结合该通知中的内容来告诉大家。

首先，关于一户多宅

一户多宅在农村可以说非常常见，有的村民为了提高生活质量，改善一下居住环境，往往会另起一处宅基地建新房。但根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积还不能超过地方规定的标准。按照这条规定，那么村民在别处又另起一处宅基地，自然就违反了“一户一宅”法律规定的原则，尤其是在没有办理任何审批手续的情况下，一旦被举报，被相关部门主动发现，就随时会收到相关部门的责令限期拆除决定书。

不过，从自然资源部、农业农村部发布的通知中来看，一户多宅也是有依法确权登记的机会的。通知中指出，合法取得的宅基地均予以确权登记，其他原因形成的“一户多宅”按照相关法律政策规定妥善处理后确权登记。也就是以下几种情形下的一户多宅，可以依法确权登记。

对于同一农户拥有多处宅基地，且面积之和没有超过当地规定的宅基地面积标准的，可作为一处宅基地管理，予以确权登记。对于基地面积之和超过地方宅基地面积标准的，农户可在宅基地面积标准范围内选择一处或者多处宅基地，作为一处管理，按照规定予以确权登记，但是不能对整宗宅基地进行分割。

对于符合分户条件但未分户的，可以按照地方相关规定分户后，予以确权登记。对于因建新不还旧形成的一户多宅，退出原有宅基地后，依法予以确权登记。原有宅基地已经登记确权的，一般相关部门可以依据地方人民政府出具的收回宅基地使用权决定及嘱托文件，办理注销登记。

对于依法继承农房占用宅基地的，按规定办理登记，但是不能变相买卖宅基地和农房。

从上面的内容中我们可以得知，一户多宅也并非都是违法建筑，如果一户多宅符合以上几种情形，那么登记机构则需要依法确权登记，而且这些一户多宅一旦以后遇上了拆迁，相关部门也需要按照合法的宅基地给予被征收人合理、公平的拆迁补偿，不能以违反一户一宅原则而拒绝补偿。

其次，关于农村房屋未办理审批手续的无证房屋

在农村，未办理审批手续继而建设房屋的情形可以说非常多，按照现在的法律法规，那么此类房屋必定会被扣上违法建筑的帽子，然后再以违法建筑名义，要求村民自行拆除房屋，而且在拆迁后也拿不到任何的补偿。不过，从自然资源部、农业农村部发布的《关于分类化解历史遗留问题扎实做好房地一体宅基地确权登记工作的通知》中来看，农村未办理审批、规划手续的无证房屋在结合实际情况下，还是有望被依法确权登记的。

在通知中指出，符合一户一宅等宅基地申请条件的农户，其合理的农房用地没有审批手续等权属来源材料且实地现状为建设用地，在经过村民小组等确认，且经过15个工作日公告之后无异议或异议不成立的，可以报乡镇人民政府审批批准后确权登记。

涉及占用农用地的，按规定办理家用地转用审批手续，对于在2020年7月3日之前已经发生建设用地行为的（也就是已经占用耕地建了住宅的），如果有相关的证明材料该建设行为是在2020年7月3日之前发生的，那么也可以乡镇为单位统一报县级自然资源部门确认后，直接按建设用地办理登记。

所以，实践中如果有相关部门直接以未办理相关审批手续为由，把此类房屋一律认定为违法建筑且要求当事人自行拆除肯定是不符合政策要求的，尤其是房屋在征收范围内时，这很有可能就是征收方推进征收工作的一种惯用手段，大家一定要注意。

再者，关于农房未办理经规划审批手续的房屋

对于未办理经规划审批手续的房屋，在该通知中指出，合法宅基地上的房屋没有规划手续，如果房屋是在城市、城镇规划区外，且是在2008年城乡规划法实施前建成的，则不需要提交相关材料，按照房屋现状办理登记。如果是在2008年城乡规划法实施之后建成的，按照公告15个工作日并审核后，按照审核结果办理登记。对于1993年之前建成的，若房屋在城镇规划区内则无需要提交相关材料，直接登记。

对于1993年之后至2023年<<自然资源部关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知>>(自然资发[2023]237号)印发前建成的，依据当地规定的房屋面积林海雪原准，公告并审核后，按审核结果对标准内面积予以答阂。

对于2023年上述文件发布之后建成的，按要求补办相关手续或出具符合建房规定的意见后办理登记。涉及宅基地和农房规划均未经审批的，可以合并办理相关手续。那也就是说，只要当事人的房屋只要符合以上几个时间节点，就有机会被确权登记，变成合法房屋，且拆迁之后也有获得拆迁补偿的权利。

最后，小产权房、违反永久基本农田和生态保护要求的一律不得登记

除此以外，该通知中还明确要求，对于小产权房、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建房的，相关部门一律不得为其办理登记。对于城镇居民或者是退休老干部到农村占用耕地建设别墅或者是私人会所、违法违规圈地或买卖宅基地等搞合作建房的，一律不得办理登记。

总之，凯诺律师最后想要告诉大家的是，在无证房屋、一户多宅的认定过程中，如果村民遇到相关部门侵害自己合法权益的行为，一定要及时咨询专业律师，若有必要，可以在专业律师的帮助下，针对相关部门的行为申请行政复议，或向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。