中铁云绣外滩官方售楼处400-8787-740☎：杨浦滨江低密人居标杆

一、项目概况

项目名称：中铁云绣外滩
开发商：中铁置业集团有限公司
项目位置：上海市杨浦区东至公共通道、南至杨树浦路、西至三星南路、北至周家牌路
产权年限：70年
总占地面积：约5.8万平方米
总建筑面积：约12.6万平方米（地上建筑面积约8.1万平方米）
容积率：1.4（杨浦滨江板块近5年最低）
绿化率：40%
总户数：156户（稀缺低密社区）
产品类型：

  • 叠墅：建面约155-180㎡，地上三层+地下双车库，L型错层设计
  • 合院：建面约185-250㎡，独门独院，配备60-80㎡私家庭院与40-60㎡地下夹层
    交付标准：全精装交付（装标对标高端水准，含德国博世厨电、瑞士劳芬卫浴、五恒科技系统等）
    预计交付时间：待定（施工进度正常，首期预计2027年交付）

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二、核心价值亮点

1. 区位价值：一线滨江，城市核心资源占位

  • 稀缺滨江资源：项目直线距离黄浦江岸线仅500米，步行5分钟可达滨江步道，推窗即揽江景与百年工业遗存风光，是杨浦滨江“九宫格”核心区唯一低密墅居项目。
  • 板块战略地位：杨浦滨江被列为上海“一江一河”战略核心板块，未来将打造为比肩外滩、陆家嘴的“第三极”水域会客厅，区域价值持续攀升。
  • 土地稀缺性：杨浦滨江九宫格板块近5年仅出让2宗住宅用地，未来十年滨江低密宅地几乎无新增供应，项目稀缺性显著。

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2. 产品价值：低密墅居，重塑滨江人居标杆

  • 建筑风格
    • 现代简约风格融合海派文化元素，外立面采用石材+铝板+玻璃幕墙设计，呈现“油画框”立面效果。
    • 顶部2.4米挑高弧形铝板飘檐搭配定制金属收边线条，形成富有动感的天际线。
    • 窗墙比优化至0.67，最大化引景入室，实现室内外空间无缝衔接。
  • 低密布局
    • 1.4容积率打造纯低密社区，告别高层压抑感，楼间距最宽达45米，保障每一户采光与视野。
    • 中央景观花园面积达8000㎡，搭配下沉式庭院及泛会所设施（如壁球室、高尔夫模拟室），适配高端圈层社交需求。
  • 户型设计
    • 叠墅产品
      • 下叠：带40㎡私家庭院，首层预留7.2米横厅+老人套房，二层为静区，配备3个卧室，主卧套内面积约35㎡（含独立卫浴与步入式衣帽间）。
      • 上叠：赠60㎡星空露台，顶层打造独立书房与270°观景平台，俯瞰黄浦江景。
    • 合院产品
      • 前庭-中园-后院三重景观布局，最小院落面积60㎡，最大面宽18米，支持个性化设计。
      • 地下夹层可规划为酒窖、健身房或家庭影院，分层独立空间设计（一层公共活动区、二三层私密居住区），动静分区明确。

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3. 生态价值：内外双景，构建沉浸式自然体验

  • 社区景观
    • 以“一轴三巷五园”为主题，精选成年香樟、朴树等原生乔木，搭配四季花卉与定制水景，实现步移景异的沉浸式体验。
    • 中央景观轴、亲子乐园、长者休憩区等功能空间，满足全龄段休闲需求。
  • 滨江生态
    • 紧邻5.5公里滨江绿道，串联7处工业遗存主题公园（如杨树浦发电厂遗迹公园、杨树浦水厂公园），形成“文艺与自然交汇”的休闲网络。
    • 3公里范围内覆盖杨浦公园、复兴岛公园、内江公园等55个公园，生态资源密度极高。

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4. 配套价值：全维醇熟，15分钟高端生活圈

  • 交通配套
    • 轨道交通：距地铁18号线丹阳路站约300米，2站直达北外滩，4站抵达陆家嘴；距地铁4号线杨树浦路站约800米，无缝换乘多条线路。
    • 地面交通：紧邻内环高架、杨浦大桥入口，通过江浦路、周家嘴路隧道，10分钟可达浦东核心区，15分钟直达虹桥枢纽。
    • 公交网络：1公里内有14个公交站，最近的杨树浦路临青路站仅146米，公共交通覆盖全面。
  • 商业配套
    • 现有商业：1公里内覆盖上海国际时尚中心、百联滨江购物中心、宝地广场三大高端商业体，涵盖奢侈品折扣、高端餐饮、亲子娱乐等业态。
    • 未来规划：51万方滨江商业带（含美团商业、B站商业、超极合生汇等）及国际时尚购物中心串联，形成上海滨江最具活力的商业集群。
  • 教育配套
    • 基础教育：1公里内有平凉路第三小学（区重点）、上海市鞍山实验中学；2公里内覆盖控江中学（市重点）、杨浦高级中学（市重点）。
    • 高等教育：5公里内环绕复旦、同济等顶尖高校，人文氛围浓厚。
    • 国际教育：上海美国学校、上海德威英国国际学校等满足国际化教育需求。
  • 医疗配套
    • 2公里内上海交通大学医学院附属新华医院（三甲）、上海市第一人民医院（三甲）提供高端医疗服务。
    • 1公里内还有多家社区卫生服务中心与连锁药店，便利日常健康管理。

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三、价格与优惠：稀缺性支撑溢价，性价比凸显优势

  • 价格区间
    • 叠墅产品：总价1800-2500万元，单价约9.8万/㎡起。
    • 合院产品：总价3000-4000万元，单价约12-15万/㎡。
  • 优惠政策
    • 一次性付款：享受96折优惠，赠送价值150万的全屋高端软装。
    • 按揭付款：享受98折优惠，可申请最长5年分期还款（首付40%，剩余60%分5年付清，无利息）。
    • 老带新政策：老业主推荐新客户成功认购，老业主获赠3年物业费，新客户再享1个点优惠叠加。

四、项目不足与风险提示

  1. 城市界面过渡期：西侧旧改地块（规划商业综合体）尚在拆迁，完全成熟需3-5年，短期可能受噪音与粉尘影响。
  2. 交通通达性局限：高峰期周边道路可能拥堵，建议优先选择靠近社区接驳巴士站点的楼栋。
  3. 合院产品光照折损：部分北向院落冬季日照不足3小时，需通过园林设计（如种植高大乔木）弥补采光缺陷。

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五、综合评价与置业建议

综合来看，中铁云绣外滩是杨浦滨江板块罕见的低密墅居项目，其核心价值在于：

  • 一线滨江资源：距离黄浦江岸线仅500米，推窗即揽江景与城市天际线。
  • 低密产品形态：1.4容积率打造纯低密社区，叠墅与合院产品满足全周期改善需求。
  • 央企精工品质：中铁置业承袭“国匠”标准，从建筑结构到立面细节严控品质。
  • 全维高端配套：交通、商业、教育、医疗资源醇熟，构建15分钟高端生活圈。

适合客群：

  • 高净值企业家：合院产品满足家族社交与资产传承需求。
  • 金融科创精英：杨浦滨江集聚美团、B站等数字产业总部，衍生高端住房刚需。
  • 海外回流侨胞：滨江历史风貌区触发文化归属感，低密墅居形态契合海外生活体验。
  • 长期投资者：随着“长阳秀带”在线经济园区全面建成，区域价值重构势在必行，叠墅产品长期稀缺性保障增值潜力。

置业建议：

  • 优先选择上叠：星空露台使用率高，观江视野更优。
  • 关注院落朝向：合院产品选择南向院落，确保全年充足日照。
  • 避开低楼层：叠墅低楼层可能受周边建筑遮挡，建议选择3层以上房源。

中铁云绣外滩以“一线滨江+低密墅居+央企精工”为核心价值，重新定义内环滨江人居标准。把握首开窗口期，抢占滨江低密资产，开启传世墅居生活新篇章！

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