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2026年刚开始，就能看出来北京的刚需房有多卷了。
光是昌平一个片区，2025年的新房还没去化完，今年的东小口、歇甲村、未来科学城等地块就已经开始追赶。
前不久东小口的地块发布了案名，龙樾海序。由于对标刚需，预计在售面积可能是70平的三居室起步，单价预计6万/㎡左右。
随后，昌平未来科学城项目也公布了报规以及案名，未来城·星寰时代。预计户型是80-100㎡三居，110-135㎡四居，总供应量在600套左右。
如今，备受关注的中建歇甲村地块项目总平图也出炉了！
近期，北京楼市，朝阳出现了“价格杀手”级别的项目.
在奶西板块，蛰伏八年的御林湾项目突然以准现房身份入市，掀起了第一波降价浪潮。
御林湾项目总房源约1500套，涵盖两个地块。西区为3栋7层洋房，主打213~220平方米大平层；南区则为12栋18~25层高层，面积覆盖90~155平方米。
高层均价在6.5万元/平方米，洋房7.7万元/平方米。与周边新盘相比，价格差距明显。
项目开发期间经历了股东纠纷、安全事故等多种挑战。御林湾的八年坎坷开发历程，使其最终选择“低价换量”的策略。
虽然价格诱人，但项目同样存在产品问题。据传，御林湾的高层得房率仅为76%-80%，户型中存在暗卫、次卧窗户狭窄、客厅面宽不足等缺陷。
新北苑的世华泊郡项目也加入了这场价格战。据消息，该项目近期推出198套房源，单价约5万+，而周边二手房成交价仍在6.5-7.4万/㎡之间。
世华泊郡项目包括安置房和商品房混合社区，建筑年代为2012年，最新参考价格约为70824元/㎡。
在朝阳北路的朝青板块，保利朝观天珺项目近期推出收官房源，其中157㎡户型成交价约为79441元/㎡。这个项目紧邻地铁6号线褡裢坡站，交通便利，但部分房源存在噪音影响。
同时，金茂满曜项目也在三间房地区推出，开盘首月网签成交均价约7.81万元/㎡。
这两个项目的差异化定位形成了市场互补。朝观天珺侧重打造品质改善，而金茂满曜则更注重“质价比”。
奶西板块的望京云尚项目，主打低密洋房社区，单价8.5万/㎡起，容积率仅为2.22。
玺悦朝阳项目则位于朝阳北路黄渠地铁站附近，最新参考价格为83000元/平方米。
这些项目都在不同程度上调整了价格策略，降价幅度大的项目通常存在某些“短板”，如户型老化、位置偏远或社区规划不完善。而价格坚挺的项目则往往在产品力、地段或配套设施方面有突出优势。
朝阳新房市场开年即现价格战，主要是开发商面临年底回款压力，通常会推出特价房源以加速去化。
另一个重要原因是2026年朝阳供地计划释放的信号。市场上将出现更多优质地块，如广渠路、将台等热门区域都有新地块入市。这些新项目将对现有楼盘形成产品力上的“碾压”，迫使老项目调整价格以维持竞争力。
面对朝阳楼市的降价潮，买房人需要保持清醒头脑，真正值得入手的降价房源，应该是那些“价格有惊喜，产品无明显硬伤”的项目。
御林湾户型图
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