目前就关注住房按揭贷款利率的财政贴息政策出台，直接决定房价的急速大幅上涨
文\丁彦皓-可信财商
一、资产价格的运行带有情绪，极易癫狂与悲观，从而导致在极端行情下市场公允出清机制的彻底失效，形成资产价格暴涨暴跌，最终引爆金融危机
经济学领域有个共识，即十次金融危机九次爆发于房地产，房地产能够成为金融危机爆发根源的关键更多是受市场情绪的放大与其本就是货币流入载体的特征所决定
其实，严格意义来讲，资产价格的运行并非西方经济学所说的公允出清，而是更多的带有情绪，极易癫狂与悲观，从而导致在极端行情下市场公允出清机制的彻底失效，形成资产价格暴涨暴跌，最终引爆金融危机
1929年，导致美国经济危机失控的关键是未有明确的监管机构，基于此，1934年，美国汲取经验成立了证券交易委员会（SEC）
2015年，A股股灾爆发后，整个股价走势彻底失控，中国政府顺势成立国家队，通过国家掌控资本下场反向交易的形式稳定市场情绪与资产价格走势，杜绝股价暴跌形成的恐慌性群体踩踏
在资产价格暴涨暴跌时，人性的本能缺陷会被呈指数级放大，最终加剧资产价格的波动
这一轮中国房地产市场低迷就是多项因素共同决定所致，理论上2021年就应该进入上行期，但是恰逢美联储货币政策收紧，中国为了杜绝社会财富被美联储加息所收割而刻意人为打压房价
但是显然打压过度，导致整个房地产行业彻底休克外，这一轮低谷期持续时间过长也最终让房地产行业的基本面发生了根本性的变化，呈现了“结构化”的特征，只有少数地区的基本面持续大幅提升，而太多的地区持续走衰
二、目前国家急需人为大幅推高房价
但是，目前国家急需人为大幅推高房价，不得不持续出台鼓励政策，即
1、 国家急需扩张社会资产负债表，鼓励社会消费，推动经济发展与迭代高科技产业，抢夺第四次工业革命的主导权与红利分配比例
2、 国家急需通过土地财政将166万亿社会存款收归地方政府，化解债务，以释放前期积累的巨额债务对地方政府经济带动效用的掣肘
3、 国家急需将积累在开发商手中的存量资产与债务转移给社会，化解潜在的金融危机与社会资源浪费
事实目前中国急需对过去20年发展的债务沉淀实施出清，200万亿的地方政府与开发商债务已经严重的拖累了中国经济发展的潜力
但是如此规模的债务化解如果全凭印货币稀释，最终会形成恶性通胀与严重的资产泡沫，不得已只能向166万亿的社会居民存款转移，让其高位接盘
而让这166万亿的社会居民存款乐于主动接盘，且在行情“结构化”的时代有效的化解前期积累的200万亿债务必须基于两点，即
1、 人为急速拉高房价，形成赚钱效应，逆转社会对房地产的悲观预期，吸引社会资本规模化的涌入
2、 为了杜绝资产泡沫的形成与金融风险，房价急速上涨必须基于基本面的提升，但是在行情“结构化”的背景下，能够人为大幅拉高房价，且无法形成风险的区域极其聚集
为了化解巨额地方政府与开发商债务，只能对具有基本面支撑地区的房价暴力拉升，使其远离基本面，然后再次人为锁死市场，通过发展的红利来填补房价与基本面之间的“泡沫”，有效的杜绝资产泡沫，即通过腾挪未来的收益来解决前期发展的债务沉淀
三、房价就是货币化的产物，目前能做的就是就是通过房贷利息财政贴息来降低购房者的按揭贷款成本，鼓励社会居民存款进入房地产市场，集体推高房价，形成赚钱效应
理论上，能出的政策大体已经出完，目前能做的就是就是通过房贷利息财政贴息来降低购房者的按揭贷款成本，鼓励社会居民存款进入房地产市场，集体推高房价，形成赚钱效应
严格意义来讲，房价就是货币化的产物，即只要投入足够多的货币，房价自然会呈现水涨船高的态势
尤其这一轮房地产受各类不利因素的冲击，现已休克，要想将其从低谷沉沦期拉至上行期，必须大规模的注入增量货币
只是国家为了防范金融风险，人为拉升的房价必须要有持续提升的基本面做支撑，即使暂时房价远离基本面，形成高估，也能够通过人为“锁盘”，通过未来的发展红利化解已形成的泡沫，杜绝资产泡沫对经济形成冲击
四、上海一带必然会成为这一轮，即第四轮房地产行情红利的最大获益点
决定房价基本面的因素有三，即
1、 所在地区的产业附加值
2、 人口与资本的净流入
3、 基础设施建设提升的规模
目前中国经济的增量产出主要基于高科技产业，而高科技产业最大的特征就是“聚集”，即高科技产业集群聚集在少数地区与红利分配聚集在少数群体的手中
事实目前中国的高科技产业主要聚集在上海与深圳一带，且正在呈现越来越聚集的态势
这就意味着，真正房地产基本面提升的地区也就是上海与深圳一带，中西部少数核心城市的基本面还能够受当地人口与资本的净流入维系，不至于下滑，但提升的空间极其有限，其他地区的房地产基本面将会持续下滑，且永无回调的可能
准确的说，上海一带就是上海以西、无锡以东、苏州以南以及杭州以北，也就是说曾经的吴越之地
目前这一地区的房价被严重低估，与各项指标倒数第一甘肃地级市的房价不相上下，但是基本面却在持续大幅度提升，形成了“倒挂”，具有极大的估值套利空间
尤其这一地区还有三大优势，即
1、 可支配收入与社会居民存款位于国内最前列，具有极大的购买潜力
2、 产业附加值高，且能够可持续发展，确保社会居民收入的持续大幅提升
3、 人口与资本持续大幅净流出，形成新的购买潜力，且这一趋势还将维系很长的时间
也就是说，该地区不但聚集了大量的财富阶层，而且这一群体的规模还在持续扩张与聚集
基于此，上海一带必然会成为这一轮，即第四轮房地产行情红利的最大获益点，而目前国家能做到就是通过财政贴息住房按揭贷款的利息，通过规模化的注入增量获利，形成赚钱效应，人为推高房价
五、目前国家只有通过让利的形式才能够吸引社会资本规模化的涌入房地产市场，急速大幅拉升房价
这一轮行情的另一特征是高价卖地，让地方政府收拢社会财富以及形成赚钱效应，吸引社会资本尽快大规模的进入房地产市场，盘活存量，必须要全力急速大幅推高房价，提升单位面积的土地出让收入
为了实现这一目标，国家必须推行三项政策，即
1、 加大杠杆比例，即降首付与提高公积金贷款比例
2、 大幅降息，降低购房者的成本
3、 财政贴息按揭住房贷款的利息
国家只有通过让利的形式才能够吸引社会资本规模化的涌入房地产市场，急速大幅拉升房价，而国家让利主要来自于三部分，即
1、 通过银行贷款的形式将存款人的利益让渡给借款人
2、 财政贴息按揭住房贷款的利息让全社会承担部分购房成本
3、 人为拉高房价后，形成资产泡沫，收割接盘者的利益
但是，最终这一轮的发展红利被两拨人获得，即
1、 地方政府通过土地财政与税收成为这一轮房地产行情最大的获益者，用高价卖地的收入化解前期积累的巨额债务以及推动当地的经济发展
2、 前期购房者通过高杠杆获取房价上涨后的买卖价差收益
六、中国经济是基于房地产构建起来的，必须通过规模化的增量货币投入，人为推高房价，自然目前财政贴息住房按揭贷款的利息就显得尤为关键
中国经济是基于房地产构建起来的，不但土地财政直接决定了地方政府的经济推动力，庞大的房地产产业链对经济具有直接的推动效应外，而且70%的社会居民财富是沉淀在房地产领域的
在这一背景下，房地产是中国经济根本绕不开的一节，但是一直以来，房地产又是金融危机的最大载体，极易受市场情绪的影响导致资产价格暴涨，形成泡沫与金融风险，政府不得不周期性的打压，形成明显的人为与市场双重共振后的行情波动，最终形成社会财富的再分配
之所以中国经济离不开房地产的关键有三，即
1、 房地产已经沦为地方政府与社会再分配财富的一个通道，这是其他国家根本不具备的
2、 中国人口基数庞大，且依然具有极大的人口城市化与大城市潜力，这就意味着房地产还将能够在未来很长一段时间继续推动中国经济的发展
3、 70%的中国社会居民财富沉淀在房地产领域，直接决定了社会资产负债表，也就间接的决定了经济发展与高科技的迭代
事实这一轮房地产行情依然如此，政府必须通过高房价实现社会财富的再分配，通过土地财政回拢社会财富，转移前期高速发展所积淀的巨额债务以及扩张社会资产负债表，推动经济发展与迭代高科技产业，抢夺第四次工业革命的主导权与获得更大比例的红利分配
基于此，必须通过规模化的增量货币投入，人为推高房价，自然目前财政贴息住房按揭贷款的利息就显得尤为关键
七、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机
其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即
1、市场演变路径
2、国家的政策导向
但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就
张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期
科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建
图 张江长三角科技城区位图
上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区
最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，我本人已经投资三套，约360万，正在装修，计划用于出租，目前张江长三角科技城呈现八大特征，即
1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持
2、直线距离上海仅300米
3、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势
4、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应
5、房价极低，目前仅为1万左右，与社会平均接盘力6万有5万的差距
6、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为15%，能够最大化的借助银行杠杆
7、能够立即赚钱，极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1万，且还送车位，买到手就能让首付款赚3倍
8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位
房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2025年
只需10万首付，就可以让子女在上海获得一席之地，直接决定家族的未来
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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