上海楼市“回暖”消息刷屏，中介狂欢“库存降、成交涨”，但两房房东刚想松口气，就被数据浇了冷水——挂牌房源中30%是“割肉”挂牌，两房正成价格战重灾区。

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所谓“回暖”，实则是房东集体“躺平”的假象。每10套下架房源，仅3套成交，7套是房东撤牌不卖了。核心原因是亏本：浦东前滩2020年次新房成交价曾达14.8万/㎡，如今周边老破小单价跌破7万，两房房东挂牌480万都难卖，扣掉税费利息，纯属亏本买卖，不如先租或空置等行情。

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两房的尴尬更在于“高不成低不就”。供求比飙至4.76，10套挂牌仅1套成交，流通性堪忧。买家要么是预算充足的单身人群，把两房当过渡房；要么是预算不足的夫妻，咬牙上车后未来必置换。开发商也用脚投票，新房市场小三房成主流，两房逐渐被边缘化。

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政策托底也未普惠两房。核心区优质两房房东硬气，议价空间缩至3%-5%甚至撤牌；远郊两房需降价10%-15%才能成交。更严峻的是，2026年上海预计4万多套次新房解禁，价格比周边二手房低10%-15%，将进一步挤压两房空间。

给两房房东的忠告：别被“回暖”带节奏。若房子在核心区，可扛价惜售；若在远郊老破小，建议趁流动性尚可尽早置换。若急需用钱或计划置换，主动降价比被动等待更明智。楼市分化时代，两房已非“硬通货”，只有有居住价值、能穿越周期的房子，才能站稳脚跟。你的两房，该重心评估了。