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东方不亮西方亮。
北京新年楼市，昌平区热闹非凡——两兄弟同时亮相了。
1月22日，中建智地公示了歇甲组合地块（CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045）的规划总图，案名将在月底前公布。
同一天，同样来自昌平的未来城▪星寰时代，不仅公示了报规图，案名也一并发布。
另一个位于东小口的龍樾海序，规划方案也在紧锣密鼓准备中。
在花姐看来，歇甲项目与星寰时代有血缘关系——未来城科学置业都有持股，这让它们有了些许竞争关系。
但，位于东小口的龍樾海序和它俩，几乎没有任何冲突。
一场“三国杀”，正在酝酿之中。
在昌平区，中建智地是吃过红利的，北京国贤府一二期，都赢得了热销。
它很懂昌平客户。
现在，位置更佳的歇甲组合地块来了，中建智地会带来怎样的产品呢？
花姐从那份报规图，找到了初步的答案——它的不计容建面，创造了京城楼市最高纪录。
超级不计容面积
中建智地歇甲项目并非一宗纯宅地，包括了2块住宅用地和4块配套公建用地。
它的住宅位于最东侧的0038和0046地块。
北区的0038地块，共规划了7栋11-18层住宅，332户；南区0046地块，共规划11栋11-18层住宅，504户。
在0038和0046地块身上，中建智地怕是破了一项北京楼市的新纪录——地上不计容面积达到8434平米，占整个地上建面9.13万平的9.24%。
这是一个什么概念？
花姐梳理了近几个月来，北京楼市部分新项目的规划方案，歇甲组合地块在这个指标上，遥遥领先。
在它之前，北京楼市地上不计容面积最大的项目，应该是中建运河玖院。
一、二期加一起为8073.57平米，占整个地上建面24.52万平的比例，为3.29%。
它之所以能成去年北京楼市现象级红盘，很重要的一点，归功于它的超级社区规划：每个子地块都有大量好房子元素占比。
也就是说，在首层架空、风雨连廊、邻里中心等好房子元素的面积和占比上，歇甲项目超越了中建运河玖院。
并不是每个开发商，都愿意增加地上不计容面积。毕竟，堆积大量好房子元素的背后，是真金白银的付出。
但，对购房者而言，不计容面积越大，带来的好处至少有两点：1、小区的公区规划，十分强大；2、户型的赠送尺度，不是很低。
来看看歇甲项目的0038地块。
它的大门位于正南面中间，长度达到了近45米；紧挨着大门，是高6.5米的风雨连廊，直通邻里共享中心；在邻里共享中心的东西北三面，分别是两处下沉庭院和风雨连廊。
仅这些好房子元素的面积加一起，达到了约1700平米。不仅如此，在4#的南北两边，还有大面积的风雨连廊设施。
相比0038地块，0046地块表面上看，似乎差一些，但它实际的不计容面积，达到了4415.33平米，比0038地块还要多出近400平。
户型78平至140平
在昌平，中建智地开发北京国贤府一、二期，是这里卖得最好的项目之一。
中建智地也将成功经验，运用到了歇甲项目身上。
与北京国贤府二期比，歇甲项目砍掉了最大的166平户型，其余的则基本复制了过来，大小略有变化。
花姐初步测算，它的户型共分6个段位：78平、97平、108平、118平、126平、140平。
来看看它们的具体占比：
1、78平。分布在0046地块西侧的2#、4#、7#、9#边户，共88套，占比10.53%；
2、97平。分布在0046地块2#、4#、7#、9#中间户，以及11#，共154套，占比18.42%；
3、108平。分布在0038地块3#、5#、6#、7#，以及0046地块3#、5#、8#、10#，共176套，占比21.05%；
4、116平。分布在0038地块1-2#，以及0046地块1#，共288套，占比34.45%；
5、126平。分布在0038地块4#，共64套，占比7.66%；
6、140平。分布在0046地块6#，共66套，占比7.89%。
不过，在赠送尺度上，歇甲项目超越了北京国贤府二期，以及其他诸多昌平在售新盘。
所有的户型，南向均为通面内嵌阳台，进深1米、1.5米、1.8米；北向至少有两处设备平台，进深1.1米；部分户型边户侧面，有飘窗赠送。
以主力户型116平为例。
其南向客厅和次卧内嵌阳台进深1.8米，主卧阳台进深1米，北向拥有三处设备平台。
整体的阳台面积约12.4平米，赠送一半；设备平台面积约8.3平米，全部赠送。
这让该款户型的实际得房率，约在90%左右。
整体看，其洋房户型的得房率，约在90-93%之间；小高层的得房率，约在88-90%之间。
花姐点评：
仅从地上不计容面积看，在歇甲项目上，中建智地是花了大价钱的。
毕竟，目前的整个歇甲湾板块，干净的像张白纸。
好处是，没有其他因素的干扰，歇甲湾可以在最初的顶层设计上，一步到位，这是东小口龍樾海序不能比拟的。
但当下风险同样存在。在市场下行之际，购房者更愿意看到眼见为实的东西。
这种情况下，中建智地作为首个开荒者，必然要在歇甲项目上，倾注更多财力和精力。
而它也具备这种能力。
从北京国贤府一二期，到北京宸园，中建智地都是凭一己之力，不仅实现了项目热销，更提升了整个板块的区域价值。
很明显，在歇甲项目上，北京楼市的新晋“一哥”，还想再复制一次。
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