海珠，好酒好菜上桌了。
昨天，刚和大家聊完保利南泰项目的情况，有些朋友问到今年海珠还有什么可以期待，接下来的海珠市场可太有看点了，琶洲、南泰、中海、新中轴、抖音等重磅项目轮番登场。
1）琶洲供应井喷，几宗宅地有望登场跟琶洲樾、天奕掰一掰手腕，尤其是抖音华南总部旁的江景宅地，是一宗地王级别的项目；
2）保利南泰项目，预计会做90-180平的板楼塔楼搭配，规划了海珠西少见的板楼大平层，但也留了100平以下的小户型上车；
3）中海新中轴项目规格很高，预计160平+的板楼大户型，虽然体量只有2.7万方，但中海准备投更多资源和设计，先做示范区，打造封面产品；
4）海珠西红盘们，燕语不到500万能买94平，380万能上车大花园的中交天翠3房，还是挺香的；
5）新中轴如火如荼，国有拆迁补偿5.6-6万/平，客村花园东纳入改造，艺苑南路开拆，志懋酒店推平，背后的东风村、三滘村、红卫村、池滘村、大塘村，海珠黄金地段的全面启动；
6）抖音华南总部准备动工，琶洲继续加码科技公司。
海珠，今年要大杀四方！
先来看看最爆炸的琶洲地块。
注意，可能是不止一宗！
一是，中二区AH041208地块。
万胜围地铁站旁，抖音华南总部一街之隔，琶洲中二区首个住宅项目，二线望江。
土地面积9060平方米，容积率2.5，限高80米，建筑面积约2.2万方（可能会有微调）。
2025年末，我们实探过现场，地块已经推平，本来有希望挂牌，已经有很多家房企去看过，可能实际起拍地价接近5万/平。
二是，中二区AH041122地块。
要素齐全，豪宅角度来说位置更好，望江视野更完整无遮挡，还在抖音华南总部旁边。
这块地2025年在蓝皮书里面，但由于涉及到部分房子的拆迁问题，节奏会相对慢点。
据说，东围新村的旧改即将启动，这意味着地块也在路上了。
其实，这两块地都离不开一个新的车头-抖音华南总部。
这宗由抖音拿下的地块，预计将于今年开始动工，效果图也出来了。
尽管阿里、腾讯在琶洲都有布局，但抖音的到来还是能给琶洲带来新的地标和资源，能拉动上下游产业链企业聚集。
做得好了，就是产业集聚，人口集聚，财富集聚，带动千亿级产业集群发展。
当然，指望抖音动工，立马带动房价起飞，显然是想多了。
此外，保利天奕东侧的新宅地依旧在列，就是此前我们熟知的三姐妹地块。
区位上和保利天奕差距不大，体量会大一点，配建一所公立学校五中。
这一轮琶洲筹备那么多地块。一方面，琶洲在过去5年仅仅卖了5宗宅地，但每一块都是硬菜。
琶洲目前就业人口22万，其中仅有不到20%的人在琶洲居住。
去年，海珠区1000万上成交套数腰斩，也需要新鲜血液补充豪宅市场，新地块也不会一次性卖出。
另一方面，琶洲项目往往都是爆款，像琶洲南TOD，保利天奕等等，大家都很认可板块价值，带动市场成交。
除了琶洲外，中海和保利两宗新项目的斗法，也相当吸引眼球。
保利南泰项目，这宗今年溢价率最高的商品房地块，从拍地伊始就吸引了整个海珠的关注。
小区一共9栋楼，包括8栋32层塔楼和1栋板楼，围合式布局，形成大花园、大社区的空间骨架。
规划主力户型约90-130平三四房，还有少量170平板楼大平层。
关于产品的爆料也很有意思，项目的飘窗和使用率会有设计。同时，项目虽然做了小户型，但整体取向是很改善的，梯户比不高。
规划路可以看出来南侧200米的超级界面，公区标准持平天奕天曜项目。
5分钟到宝岗大道地铁站+昌岗中路小学+自带20万方商业，海珠西最核心的位置，少有的完整综合型大地块。
假设你准备在海珠买房，去年没有买堂悦，可以等等南泰，这会是一个更Pro的项目。
同时，南泰项目将会是海珠西的一颗定海神针，给板块注入新的活力和锚点。
去年的海珠西市场，成交量虽然不低，但整体策略是以价换量的。
近3年，海珠套均价从2024年的1000万+，下降到2025年的760万，除了琶洲南TOD准备清盘外，整体价格也是下降的。
中旅天宸府的87平3房，370万就能上车，单价4.2万/平。
一直卷交标和花园的中交天翠，能读五中附属实验学校，离南洲地铁站300多米，360万买配套全面的新规82平3房。
4字头的单价，海珠西已经比花地湾、广钢更便宜了，海珠西价格下探也把更多人留在了海珠。
最后聊聊新中轴的情况。
作为新中轴启动后，板块出让的首宗地块，中海广州大道南项目要做什么产品，大家讨论的很多。
全盘只有一个户型，预测160+面积段的四房大平层，一步到位。
具体可以看→中海，先出招了
纯粹的海珠低密板式改善豪宅，十几米架空层+内部花园，26F-28F，两梯两户纯南向板楼。
中海内部对项目有很高的期望，树立品牌形象，先做示范区和实景样板房。
项目体量小，不像中海大境是全能大盘，而整体感受会有点像繁华都市里带了独立花园和景观的高级大平层。
与旁边的综合大盘中海大境也会有联动，后者在售129-143-190-270平大平层，单价约7.1-10万/平，参考总价925万-2600万，一房一价。
另一边的新中轴旧改，也加足了马力。
近期，客村花园东地块，开始了围蔽清拆；艺苑南路的挖掘机也在每天轰隆隆的响...
市纺织学院、新港商业城、文汇1132创意园、志懋休闲酒店、华军科创谷等几个地块是已经拆完了...
中海大境旁的首宗安置房项目-东风村广州大道南1218号地块顺利封顶。
新中轴的拆迁决心，也是前所未有的。
背后带来的景观、配套的全面升级，以及高额拆补释放的购买力最终都会带动海珠区的城市发展和产业升级。
且看明年的海珠，干一番大事。
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