我之前就写过一篇万科的文章，就是关于万科高管是怎么通过金融的手段，把公司资产转移到个人口袋的，感兴趣可以看看这篇文章：深度揭秘：万科高管炼金术
今天我再深入聊聊万科，以及我对公司上层高管的一些理解。我之前在上市公司当过董事长助理，接触过一些公司最上层的高管。如果回过头来再看万科，感觉其中的商业逻辑其实是一样的。
2018年万科第一个喊出“活下去”，这是颇有远见的遇见到未来房地产即将面临巨大的下行风险，但是喊出活下去的万科，后面是不是开始逐步收缩，围积现金准备过冬呢?
但是并非如此，实际情况恰恰相反——2018年之后，万科不仅没有收缩，反而开启了疯狂拿地的模式。数据显示：2019年万科拿地金额高达1500亿元，位列全国第二；2020年进一步攀升至2000亿元，登顶全国第一；2021年更是创下2500亿元的新高，连续两年蝉联榜首。
也就是说，尽管万科是行业内首个喊出“活下去”的企业，但其实际行动却与口号背道而驰：三年间累计拿地超6000亿元，不仅没有收缩战线，反而持续加杠杆扩张。这种“喊风险、做扩张”的矛盾行为，暴露了其风险控制的严重缺位——早早预警行业风险的万科，在实际操作中却毫无风控意识，甚至在主动放大风险敞口。
更值得关注的是拿地结构：这三年万科获取的土地中，仅11%位于一线城市，其余89%均分布在二线及三四线城市，其中三四线城市占比最大。正是这种“重仓三四线”的策略，让万科在房地产下行周期中付出了惨重代价——2024年前11个月，全国新建商品房销售面积同比下滑14%、销售金额下滑19%，而万科的销售面积降幅达26.6%、销售金额降幅更是高达34.6%，远超行业平均水平。
问题随之而来：既然万科早在2018年就预判到行业下行风险，为何后续几年不仅没有收缩，反而疯狂拿地，甚至连风险极高的三四线城市土地都不放过？答案藏在企业的治理结构里。
万科的名义实控人是深圳国资委，但这一“大股东”并不参与实际经营，日常运营完全由职业经理人团队主导。职业经理人与资本所有者的利益诉求存在本质差异：前者无需承担企业风险，核心诉求是通过扩大规模（如多拿地、多开工）获取更多项目资源——土石方工程、建筑施工、材料采购、园林景观等环节均存在巨大寻租空间；而后者（资本所有者）则需要平衡风险与收益，在扩张中控制风险。
这种“所有权与经营权分离”的模式，让万科陷入了“口号喊风险、行动扩规模”的怪圈：职业经理人为了短期利益（如项目规模、寻租空间）疯狂拿地，却对项目未来的销售风险、市场风险视而不见。这便是万科“一边喊活下去，一边拼命拿地”的根本动因——利益驱动下的非理性扩张。
年轻时我曾对这种治理结构嗤之以鼻：当时总觉得家族企业“落后”，重要岗位被亲戚占据、老板亲力亲为的模式不符合现代企业标准，甚至与富二代朋友讨论过“职业经理人制度”的优劣。他当时提醒我：“国内外职业经理人的操守、法律环境完全不同”，那时候我还没有能够深刻理解其中的道理。随着阅历增长才明白：将企业命运寄托于职业经理人的职业操守，本身就是一场豪赌。
这也解释了当年王石为何拼尽全力狙击姚振华入主万科——没有实控人的万科，对职业经理人而言是“天堂”：无需受资本约束，可肆意扩张；一旦引入实控人，这种“自由”将被终结。在行业上行期，这种模式或许能被高增长掩盖；但当潮水退去（行业下行），万科的“裸泳”便暴露无遗——所谓“优等生”，在缺乏实控人把控风险的情况下，比多数民企更不堪。
如今，境外美元债投资者将万科视为“下一个恒大”，逻辑清晰可见：其一，即便房地产企稳，也只会是大城市市场回暖，万科重仓的三四线资产仍将面临漫长寒冬；其二，职业经理人主导的模式无法带领企业脱困——企业遇困不可怕，可怕的是经营者不是“老板”：职业经理人在危机中首先考虑的，往往是“最后捞一笔”而非“共克时艰”。
这种前景不仅境外投资者看透了，万科的实控人深圳国资委想必也心知肚明——美元债提前半年暴跌（早于万科实际暴雷），正是市场用脚投票：投资者几乎笃定，深圳国资委不会再掏真金白银救万科。
理论上，拯救万科的唯一解是实控人入驻、更换管理团队，但这几乎不可能实现：一方面，现有团队会激烈反抗；更为重要的是，万科现在就是一个烂摊子，站在国资委的立场，没有谁愿意接这个烂摊子。
很多人以为万科暴雷是天灾，是房地产行业下行所不能避免的。
但就连我和其他一些房地产博主都能在2020年左右看到房地产的风险，万科高管能看不到？
2018年就喊出要活下去的万科，其实完全有机会避免这轮地产下行周期的，至少活下去没有问题。
但是当集体利益跟个人利益发生冲突时，如果没有有效的法规约束，正常人都会选择个人利益优先。
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