北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
想咨询您，17年377w买的弘善家园两居，一直出租中，目前租金5500，现在230w左右，是否建议置换保值好一些的房产？如果置换400w以内的房子哪里会比较适合。
A：
1、一直出租中？那您当时买弘善的目的是什么啊？主要是为了挣租金吗？
2017年北京的平均租售比是700，年化租金收益率1.4-1.5%。如果是当时377万的房产，到手租金达到5000以上算合理，这套房当时就是5000多吗？
而且弘善是保障房性质的安置房小区，是典型的自住为主的，特点是投资性略弱，但居住的性价比相对高。所以这种房当时的租金应该更高才正常，6000左右差不多，当时够呛能达到吧？
所以您当时大概率买在高点了，否则不至于跌这么多，都40%多了，绝对排北京前列。
2、但如果现在这230万和5500的数字是真实的，那又明显的有些超跌了。租售比才400出头儿，年化收益率2.8%，即便刨去物业费取暖费什么的也2.5%以上，不算北京最高也差不多了。
所以如果数值都是真的，那这套房要么就是有硬伤，要么就是房价超跌了，总不能是租客冤大头的多给您钱吧？
3、反正如果您的数字没夸大，我建议是不现在换的。买在最高点，卖在最低点，图什么呢？400万在市区达不到改善房标准，不太容易买到投资性强的，万一不合适可就再一次吃亏了。
4、总之我建议您先拿着收租金吧，别着急换。当然可以向北看看四惠或朝青板块的商品房小区，从地段儿和小区性质都比南部的安置房强的多，如果能找到租金比例和您这套差不多的，那就算捡漏儿，或者只要是小两居的话租售比500之下都不算吃亏。
先找找看吧，找到了就赶紧换，找不到也甭着急。千万别跟某些人炒股似的，每次出手都能操控股市，一买就跌，一卖就涨。反正是能力越大，自己承担的代价就越大。
仅供参考。
二
Q:
再请教下，1911之后购房的，是都要参与派位吧？派位这个动作，是学校自己做，还是区教委做整体统筹派位呢？然后是说上地学区片，比如上地实验小学，去年幼升小也有发生调剂哈？然后大比例是非京籍哈？
A：
1、对啊，1911之后购房+落户的，都要参与派位。而您家是非京籍，那更是得服从调剂了。
2、派位当然是全区统筹了。一般是先看本校的学位是否能安排，如果不够就调剂到附近学校，本学区安排不下的也有可能跨学区到周边学校，乃至全海淀区。也就是基本都能保证在海淀有学上，但不保证在哪所学校上学。
3、上地每年都有调剂的。甭说非京籍了，京籍有房的照样调整。前两年甚至还发生了悲剧，有位京籍家长高价买了房，但因为孩子被调剂，一时想不开寻短见了。
4、北京所有学区都不敢保证非京籍对口入学，是否大比例调剂得看学位是否紧张了。海淀是先收1911前购房的，包括京籍（含外区）+按京籍待遇（工居）+四老四代。然后是1911后的京籍房户合一+外区，再之后是京籍海淀无房户+外区。然后就是九类人和非京籍有房户了，最后是非京籍无房户。
所以也不能说大比例调剂非京籍，只能说顺位越靠后的，被调剂的可能性越大。
仅供参考。
三
Q:
您说京源的质量放到海淀也是至少中上水平，除非换到海淀后能确定性的进入比京源更强的中学。请问，1.玉泉小学的对口初中是不是不至于折腾置换，2.不知五一晋元算比京源强吗，对口初中有十一，十一晋元，首师附一，教进南。建西苑房价5万多，也较前降了不少
A：
1、玉泉小学的初中？那就看家长的判断了，我只能说常规来说是不太建议的。40%直升首师附一，在海淀的排名也就中等吧。但海淀的整体资源强，而且顶级高中多，所以看您家孩子的天分+重视哪方面了。
2、五一肯定是牛小，五一晋元则在海淀算典型的普小。所以这就是田忌赛马，田忌三匹马从整体水平肯定不如齐王，但他的上马则比齐王的中马下马成绩好，看您家怎么筹划了。
对口中学现在也是40%首师附一吧？那就看运气了，能派入十一就肯定赢，否则就看自家的能力了。
3、建西苑是降了不少，之前至少6万多。而且学区溢价在海淀也算降的多的，之前是典型的平均值30%左右，现在平均降到25%，建西苑降到20%左右吧，说明热度低于了平均值。多看看房源吧，这种时期有可能买到溢价更低的。
仅供参考。
四
Q:
我想咨询的是历史租金问题，东城区**小区的两居室，六层的四层，62平，南北通透，您能帮忙查到2010-2018年的租金情况吗？
Ps：这是我父母留下的房子，当年单位分的，已经买下产权，由我们兄弟共同继承，但由老二居住，因为他没房，但约定是不能出租。现在是想算清楚账，所以需要了解那段时间的租金情况。
A：
1、我查不到，只能是去找中介，他们有历史价格。不过即便查到的也只是平均值，顶多是用差不多的出租房当个参考，具体的人家房东自己不说的话谁能查到啊？除非当时有交税记录。
2、而且我不明白为什么要查这个啊？
3、那我提个思路或办法吧，顶多是供参考。因为全世界所有大城市的平均租金和平均工资都是强相关的，价格涨跌走势基本一致。北京也是如此，工资涨了房租就涨，或者说房租涨了没多久之后平均工资也会跟随，或早或晚都差不多。
那您可以先确定一个锚点，比如2010年同等房源的租金多少，然后对照北京平均工资的每年涨幅，这样就能估算出每年的租金了。或者是任何一个时间段的租金，前后推算都可以按照平均工资涨幅来推导。
4、注意，最好别用这几年（2020年之后）的房租来反推2018年。因为这几年是很严重的通缩，平均工资只是理论上涨了，现实中大多数行业都没涨，平均房租还有所下降呢。所以还是找邻居或中介问问吧，问到2010-2018年之间的一个数值来计算。
仅供参考。
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