住上海老破小的人，都在偷偷赚大钱？|上海市|出租|动迁房|房地产|房源|新房

无物业、采光差、邻里抢公共空间，上海老破小明明住得糟心，为啥有人越住越富？200万上车，租金收益秒杀理财，甚至一套70㎡能改四房，这里面藏着多少普通人不知道的赚钱密码？今天一次性说透，住老破小的人，到底在赚什么钱！

提起上海老破小，很多人的第一印象是“破、旧、挤”：楼梯斑驳、管道老化，晒个被子要把杆子伸到窗外，修个水管得自己在网上找师傅，邻居还总为门口鞋柜、电瓶车的摆放争得面红耳赤。可就是这样的房子，每年却占了上海房产成交的半壁江山——数据显示，上海每年成交的房子里，有一半总价在300-350万以下，而这些房源，大多是老破小。

更让人意外的是，住老破小的人，未必是“买不起好房子”，反而有不少人在偷偷盈利。有人买老破小出租，租售比能达到2.6%-2.8%，比银行大额存单的收益还高；有人低价收购后简单装修，拆分成2-3套出租，租售比直接翻倍；还有人赌加装电梯、拆迁，一套房能赚几十万甚至上百万。

为啥老破小能赚钱？核心原因就一个：性价比和稀缺性。上海核心区的老破小，哪怕房子再旧，周边的地铁、医院、商圈、学校等公共资源，是远郊新房根本比不了的。就像徐汇、静安、黄浦的老破小，出门步行10分钟能到三甲医院、地铁站，周边有展览馆、图书馆，甚至还有网红咖啡馆和潮流街区，这种便利性，是再多钱也难复制的。

而且老破小的得房率，简直是“隐藏福利”。和新房、次新房相比，老破小没有复杂的公摊计算，很多房子还能“偷面积”——门口做个鞋柜、包个阳台、楼道里挤个储物空间，算下来得房率几乎能到100%。更夸张的是，像徐汇永嘉新村、静安裕华新村这类新式里弄，70㎡的房子居然能改成四房，露台、过道还不算产权面积，实际使用空间远超产证标注。

当然，住老破小的赚钱路，也不是人人都能走。不同预算、不同需求的人，玩法完全不一样，踩错坑可能血本无归。

对于预算200-300万的年轻人来说，买老破小更像是“买上海的入场券”。这个预算在老家能买120㎡的大房子，但在上海，只能选择老破小。可别觉得亏，这笔钱不仅能让你在上海扎根，还能解决户口和孩子上学的问题。就像有购房者为了孩子上学，在黄浦买了一套使用权老破小，既能挂户口入学，还不影响打新积分，一举两得。这个预算段买房，不用纠结板块能级，重点平衡地铁和面积，先上车再说。

预算300-500万的人，更适合“捡漏核心区”。优先选徐静黄（徐汇、静安、黄浦）的“美丽家园”样板工程，这些小区有政府改造加持，外立面翻新、加装电梯，居住体验和房价都有保障。比如黄浦思南路26弄，经过改造后，小区环境堪比新房，不仅住得舒服，流动性也强，哪怕以后想卖，也能快速出手。

而预算500万以上的投资者，玩老破小更像是“做资产配置”。他们不会只买一套，而是分散持有，就像买基金一样，降低风险。有的会低价收购法拍房，简单装修后出租；有的会和中介深度绑定，获取“笋盘”信息——那些比市场价低5%-7%以上的房子，才是真正的赚钱机会。不过投资老破小很辛苦，要和房东、中介、租客打交道，还要应对假租金合同、拆迁假消息等套路，赚的都是“辛苦钱”。

很多人好奇，老破小的未来到底怎么样？会不会越住越贬值？其实老破小的结局，早就有了明确方向，主要分四种：一是像张园、新天地那样，保留建筑风貌，人走房留，变成网红打卡地；二是原拆原建，加装电梯、优化配套，提升居住体验；三是政府短租，把老破小收回来，置换给居民远郊新房，再改造成人才公寓；四是政府收购，搭配房票和现金，引导居民置换。

从趋势来看，核心区的老破小生命力很强，远郊老破小则会逐步被淘汰。上海内环内的老破小，依托优质公共资源，哪怕房价短期波动，长期持有（3-7年）依然有保障；而那些没有配套、位置偏远的老破小，不仅居住体验差，流动性也差，以后想卖都难。

还有一个值得关注的现象：上海的中老层开始反向置换。很多70后、80后，孩子已经上大学，开始把500万的房子拆分成两套200万的，给孩子准备婚房；或者从没有电梯的老破小，置换到江桥、华新等有电梯的动迁房。这种反向置换，也让核心区的老破小需求保持稳定。

最后给大家提几个实用建议：如果是刚需上车，200-300万预算，优先选外环内地铁沿线的老破小，别纠结短期涨跌，先解决居住和户口问题；如果是投资，一定要买足够便宜的房源，优先核心区流动性好的房子，别盲目追拆迁预期；如果已经持有老破小，除非有极大不利因素，否则现在不是卖的好时机，不如持有收租，等待合适的交易窗口。