【瞿伟豪实地探盘】深耕上海高端楼市8年，我始终笃信一个真理：主城区的低密宅地，从来都是“卖一块少一块”的终极藏品。尤其是容积率跌破1.5的墅居项目，在寸土寸金的上海早已是凤毛麟角。而闵行蘭香湖畔的象屿·天誉蘭香，以1.01的极致容积率、一线湖畔景观，再加四批次压轴推出的80套122-165㎡洋房/叠墅，直接点燃了高端改善市场的热情。
提前替大家蹲点实测+扒遍楼市数据后，我先抛核心结论：这不是普通的湖畔住宅，而是上海主城区15年来难遇的低密奢居范本——手握“1.01容积率+37万方蘭香湖+2500㎡双会所”三重稀缺buff，80套房源卖完即告急，后续再无同量级补位产品。对于想在闵行实现“临湖而居、有天有地”生活的高净值家庭来说，这大概率是最后的入场券。今天就带大家沉浸式解锁，这个项目到底藏着多少引爆市场的密码。
板块封神！蘭香湖板块，闵行改善的终极主场
懂上海楼市的都知道，闵行从来不缺改善盘，但能做到“生态+教育+交通”全维在线的板块，唯有蘭香湖板块。作为紫竹高新区核心居住区，这里既承接了科创产业的高净值人群红利，又凭借人工开挖的蘭香湖，成为闵行独一份的“湖畔宜居高地”，而象屿·天誉蘭香就精准落位板块核心，坐享成熟红利与未来潜力。
从区位价值来看，蘭香湖板块是闵行“南拓东进”战略的关键节点，依托紫竹高新区的产业赋能，聚集了大量人工智能、生物医药等领域的科创精英，购买力坚实且稳定。我从人民广场自驾实测，走南北高架转虹梅南路高架，50分钟就能直达项目；公共交通方面，距离在建的地铁23号线华东师范大学站仅700米，步行10分钟可达，未来23号线通车后，4站直达徐汇滨江，6站衔接徐家汇商圈，通勤效率大幅提升，完美覆盖市区上班族需求。
更难得的是板块的“兑现力”。不同于其他项目靠“规划画饼”，蘭香湖板块的配套早已落地生根。37万方的蘭香湖及2.8公里环湖步道已正式开放，成为业主日常休闲、运动的天然氧吧；周边聚集了华东师范大学附属幼儿园、小学、中学等全龄段优质教育资源，教育实力稳居闵行第一梯队；商业方面，紫竹高新区配套商业、万达商圈环伺，日常购物、高端消费都能一站式满足，完全适配高净值家庭的生活需求。
从市场行情来看，蘭香湖板块的认可度持续走高。结合2025年12月上海楼市数据，全市高端住宅成交占比升至19.4%，而闵行低密住宅供需缺口显著，象屿·天誉蘭香四批次加推即取得90%的认购率，虽受市场决策周期拉长影响网签率暂为14%，但热度远超同区域多数项目，足以见得市场对板块与项目的双重认可。对比闵行其他板块，蘭香湖凭借稀缺的湖畔资源与低密属性，成为高端改善的首选之地，而象屿·天誉蘭香作为板块标杆，稀缺性不言而喻。
稀缺为王！1.01容积率，主城区15年难遇的低密范本
如果说板块是项目的基础分，那1.01的极致容积率就是它的核心加分项，也是象屿·天誉蘭香区别于其他改善盘的关键。要知道，上海主城区近15年来出让的住宅地块中，容积率能跌破1.2的都屈指可数，1.01的容积率更是堪称“绝唱”，这种规划意味着更低的建筑密度、更宽的楼间距、更高的绿地率，真正实现了“建筑让位于自然”的居住理想。
我在项目现场实测发现，1.01的容积率带来的居住体验是颠覆性的。整个社区由三个地块组成，总计规划近千套住宅，涵盖小高层、洋房、叠拼、合院等多种产品形态，建筑排布疏朗有序，最大楼间距超50米，完全不用担心采光遮挡问题。绿地率高达35%以上，搭配与蘭香湖无缝衔接的景观设计，推窗就是满眼绿意，漫步社区就像穿梭在湖畔公园，每一次呼吸都充满鲜氧。
对比上海主城区同类项目，这种低密规划更是稀缺到极致。目前徐汇、静安等核心区的新盘容积率多在2.5以上，即便是高端豪宅，也难掩拥挤感；而象屿·天誉蘭香凭借1.01的容积率，打造出“一户一景、步移景异”的居住体验，这种舒适度在主城区几乎无可替代。对于追求居住品质与私密性的高净值家庭来说，这样的低密墅居，无疑是终极理想之选。
产品力拉满！双会所+国际奢装，定义高端圈层生活
作为象屿地产打造的高端标杆项目，天誉蘭香在产品细节上尽显诚意，从双会所配置到国际一线装标，每一处都彰显着高端圈层的居住质感，彻底跳出了同价位项目的常规操作。
2500㎡双会所：动静分区的社交主场
项目规划的2500㎡双会所，堪称高端社区的“标配天花板”，这种配置在当前上海新房市场中相当罕见，足见开发商对项目高端定位的坚持。双会所采用“动静分区”设计，南会所侧重静态社交，打造了私宴厅、茶室、书吧等空间，适合业主家庭聚餐、商务宴请、品茶畅谈；东会所则主打动态体验，配备恒温泳池、专业健身房、瑜伽室等设施，满足业主日常运动需求。
我在现场实测了恒温泳池，采用国际标准水温控制技术，全年保持26-28℃舒适水温，搭配全景玻璃窗，游泳时可欣赏窗外湖畔景观，氛围感直接拉满；健身房配备了进口高端器械，分区明确，无论是力量训练还是有氧锻炼，都能满足专业需求。更难得的是，会所已提前规划了圈层活动，未来将定期举办艺术沙龙、亲子活动、运动赛事等，为业主搭建高端社交平台。
国际一线装标：细节处彰显品质感
项目的装修标准同样拉满，采用“国际一线品牌+人性化细节”的组合，为业主打造奢适居住空间。入户配备耶鲁智能门锁，兼具安全性与便捷性；全屋标配大金中央空调、新风系统、地暖三大件，精准控制室内温度、湿度与空气质量，适配上海四季气候；厨房配备Smeg高端厨电套装，包含燃气灶、油烟机、嵌入式烤箱等，满足高端烹饪需求；卫浴空间选用国际知名品牌洁具，搭配淋浴屏、智能马桶等设施，兼顾质感与实用性。
更贴心的是细节设计，全屋采用静音地板与隔音门窗，有效隔绝外界噪音，保证居住私密性；玄关做了定制收纳设计，预留充足鞋柜、衣柜空间，解决日常收纳痛点；客厅地面铺设大尺寸仿大理石瓷砖，搭配全屋墙纸交付，质感出众，每一处细节都彰显着高端住宅的品质感。
建筑与景观：湖畔美学的极致表达
项目的建筑设计充分融合了湖畔生态资源，采用现代简约风格，搭配浅色系石材与大面积玻璃幕墙，在不同光线条件下呈现出温润的质感，与蘭香湖的自然景观相得益彰。建筑立面线条流畅简洁，没有多余装饰，却尽显高端大气，成为蘭香湖畔的标志性建筑。
景观设计更是点睛之笔，项目以“湖畔度假”为核心理念，打造了“一轴多园”的景观体系，将环湖步道、社区园林、宅间庭院无缝衔接，实现“推窗见湖、出门入景”的居住体验。社区内规划了下沉式庭院、亲子游乐区、老年休憩区等多元场景，搭配四季植被，春有繁花、夏有浓荫、秋有彩叶、冬有绿意，让业主在家就能享受度假般的生活氛围。
户型解析！122-165㎡洋房/叠墅，适配全周期改善需求
象屿·天誉蘭香四批次推出的122-165㎡洋房/叠墅产品，精准覆盖了从刚需改善到终极改善的全需求，每一款户型都兼顾了空间尺度、采光通风与实用性，尤其是结合1.01的低密容积率，实现了“有天有地、临湖而居”的理想生活。
122-135㎡洋房：低密入门首选，舒适度拉满
122-135㎡洋房户型，是入驻蘭香湖低密社区的入门级优选，专为追求湖畔生活的年轻高净值家庭设计。户型采用三开间朝南布局，总面宽达10米以上，客厅面宽4.2米，搭配全景落地窗，既能保证充足采光，又能最大化欣赏蘭香湖与社区园林景观，将自然美景引入室内。
空间利用率堪称极致，没有过多过道浪费，每一处空间都能充分利用。餐客厅一体化设计，搭配开放式厨房（可灵活改造），形成开阔的公共活动空间，适合家庭聚会、日常休闲；主卧套房设计，配备独立卫生间与步入式衣帽间，保证私密性与舒适度；朝南次卧可作为儿童房或老人房，北向房间可灵活改造为书房、办公间，适配不同家庭阶段的需求。
143-165㎡叠墅：有天有地，终极改善之选
143-165㎡叠墅产品，是项目的核心力作，瞄准终极改善与高净值人群，分为上叠、中叠、下叠三种形态，每一款都有独特优势，满足不同家庭的居住偏好。
下叠户型自带独立私家庭院，面积宽敞，推门即享绿意环绕的私人空间，业主可打造花园、阳光花房、户外露营区等，契合中国人传统的居住理念，是喜欢自然与私密性家庭的首选。户型采用分层布局，动静分离清晰，一层为公共活动区域，餐客厅与庭院无缝衔接，形成“室内-阳台-庭院”三重场景联动；二层为卧室静区，主卧豪华套房配备独立卫生间、衣帽间与全景飘窗，兼顾舒适度与仪式感。
上叠户型的终极魅力在于超大星空露台，业主可打造私人观景台、空中花园，夜晚能俯瞰蘭香湖夜景与城市肌理，清晨可沐浴阳光呼吸新鲜空气，氛围感直接拉满。室内空间采用南北通透布局，三开间朝南保证充足采光，顶层空间可灵活改造为书房、瑜伽室、儿童游乐区，实现空间利用率最大化，为生活增添更多可能性。
中叠户型主打“静奢舒适”，核心亮点在于宽敞的横厅设计与高楼层景观视野，搭配大面积玻璃幕墙，采光通风效果拉满，同时能最大化欣赏蘭香湖景观。户型布局方正通透，餐客厅一体化空间开阔，卧室尺度充足，全屋收纳空间规划合理，兼顾了舒适感与实用性，是追求品质生活的三口之家的理想选择。
190-230㎡合院：顶豪藏品，总价2000万起
除了洋房与叠墅，项目还规划了190-230㎡合院产品，总价2000万起，专为顶豪人群打造。合院产品附带独立地下室与超大露台，实现“地上有庭院、地下有天地”的居住体验，地下室可改造为影音室、酒窖、健身房等功能空间，满足高端家庭的多元需求；围合式庭院设计，保证了居住私密性，同时将活动空间延伸至户外，适合三代同堂家庭居住。
全维配套加持！教育商业生态齐活，居住幸福感爆棚
高端住宅的价值，不仅在于产品本身，更在于周边的配套资源。象屿·天誉蘭香在配套上的优势，在于“现成可用+未来可期”，无需漫长等待，入住就能享受成熟生活圈，这也是项目持续热销的重要原因。
教育方面，项目周边聚集了华东师范大学附属的多所优质学校，形成从幼儿园到中学的全龄段教育体系。其中，华东师范大学附属紫竹小学、中学与项目距离较近，步行可达，这两所学校作为闵行公办优质学校，师资雄厚、教学设施完善，口碑在周边居民中名列前茅，孩子上学不用早起，家长接送也省心。此外，周边还有多所民办学校可供选择，能适配不同家庭的教育需求。
商业方面，项目周边商业矩阵已经成熟，紫竹高新区配套商业、万达商圈环伺，日常购物、聚餐、看电影都能一站式满足。同时，项目自身规划了社区商业，未来将引入便利店、生鲜超市、高端餐饮等业态，业主下楼就能解决日常所需，便利性拉满。
生态与医疗配套同样亮眼。37万方蘭香湖及2.8公里环湖步道已正式开放，成为业主日常休闲、运动的绝佳场所；周边综合医院能满足日常感冒发烧、体检等基础需求，距离三甲医院也不远，为家人健康提供坚实保障，居住幸福感直接拉满。
购房建议：这类人群闭眼冲，错过再无补位机会
经过一整天的实地探访与深度分析，我对象屿·天誉蘭香的定位更加清晰，总结三类最适合入手的人群：一是在紫竹高新区、徐汇、浦东工作的科创精英与高净值人群，便捷的交通能大幅节省通勤时间，同时满足湖畔低密居住需求；二是追求“临湖而居、有天有地”生活的终极改善家庭，项目的低密规划、户型设计与全维配套，能完美匹配长期居住需求；三是稳健型资产配置者，作为主城区15年来难遇的低密湖畔项目，稀缺性决定了其长期保值增值能力，是优质的资产配置标的。
从价格来看，项目均价71034元/㎡，122㎡洋房总价约870万，165㎡叠墅总价约1170万，190㎡合院总价2000万起，符合闵行高端住宅的价格体系。对比同板块新房与二手房，象屿·天誉蘭香凭借更优的低密属性、产品力与湖畔资源，性价比优势突出，90%的认购率也印证了市场的认可。
最后必须提醒一句：上海主城区的低密宅地早已进入“卖一块少一块”的时代，象屿·天誉蘭香1.01的容积率堪称“绝唱”，此次仅推出80套洋房/叠墅，大概率会引发抢购热潮。目前项目已开启认购，有意向的朋友一定要抓紧时间预约看房，毕竟这样集低密、湖畔、品质于一体的高端奢居，错过真的很难再有补位机会。有任何户型选择、板块分析的疑问，都可以私信我，获取专属探盘攻略与选房建议！
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