估计很多人都没想到，我们的房价从2021年开始快速下跌，相对于高点，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常，甚至有的还跌到只剩首付款了。
都知道蝉联多年华人首富的李嘉诚吧，在我们楼市达到阶段顶峰时做出了惊人的预言：
“未来5年不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临‘需求枯竭’，未来5年房价凶多吉少，面临显著调整压力。”
在那个市场情绪尚未彻底崩盘的时间节点，此言被业内同侪嘲讽为，甚至有人揶揄他“年迈昏聩”。
然而，当我们站在2026年的时空坐标，手持计算器复盘这笔交易时，方才醒悟那种“消费者恍然大悟时的震撼”有多么充满讽刺意味。
李嘉诚预言已应验？
如果把时间定格在2026年1月，再回头看这五年，很多人才真正意识到，自己当年答错的，不是一道选择题，而是一道最基本的算术题。
2021年以前，大家盯着交易大屏，习惯性地算“今天又涨了多少”，身边任何敢提“风险”两字的人，不是被翻白眼，就是被扣上“看空中国”的帽子。
那时候的主旋律很简单，房价只会晚涨，不会不涨，晚买等于吃亏，贷款多等于眼光好，“不加杠杆就是傻”。
可就在这种喧嚣背景里，有人悄悄开始大规模撤退。
2013年，广州的大型商业项目被整体打包卖出，套现几十亿。
2014年，上海、南京一批核心物业被连续抛售，上百亿现金回笼。
到2015年，类似操作频繁出现，2016年则干脆停掉了在内地拿地。
很多人当时在网上调侃“某超人跑路”“看不懂新时代”，甚至有人认真分析他“卖早了，至少少赚一大截”。
表面看，他愿意给买家留出接近三成的折扣，甚至不计较溢价空间，像是在“赔本甩卖”。
但换个角度想，这其实是一道非常冷静的算术题，和其在高位多拿那20%、30%的账面利润，不如早点锁定几百亿现金，彻底清空风险敞口。
七折出货，换来的是“全身而退”。
这就像一艘巨轮刚刚感受到冰山的阴影，有人抢先花高价上了救生艇，看在当时也许像笑话，等后面的人撞上去，才知道谁精明。
2017年，他公开说“需求被透支、供给严重过剩，将来一定会有大调整”。
那时候一线城市房价又拉了一轮，大家忙着抢房，谁愿意听这种不合时宜的冷水？
直到2021年，调控升级、信贷收紧、房企暴雷、项目停工，一连串事件把市场情绪从“兴奋”拉向“麻木”，这句当年的“悲观预警”才被重新翻出来。
很多人这才明白：那不是老糊涂，而是提前看清了周期。他放弃的是后面两三年的最后一段涨幅，保住的是之后五到十年的彻底安全。
更讽刺的是，同一时期，普通家庭在做的，却是完全相反的选择。
各种“首付不够可以凑”“不用担心负债，通胀会帮你还钱”的话术满天飞。
三十年等额本息被包装成一种“理财工具”，仿佛只要把自己绑在涨价的列车上，就注定会越坐越富。
年轻夫妻掏空六个钱包，父母卖老家房、取公积金、刷信用卡凑首付，把“上车”当成唯一出路。
高杠杆买房，在当时被视为聪明人必做的选择。
真相是，那几年很多人并不是没意识到价格偏高，而是觉得“就算回调，也回不了多少，时间一长就涨回来”。
这个想法的前提，是把之前十几年的单边上涨，当成了常态。
可资产价格涨到远离基本面的高度时，回归往往不会是轻描淡写的小幅调整，而更像是从高楼往下坐电梯，一层一层往下跌，中途还会有几次停顿，让你误以为已经到底了。
这一次，提早下车的人保住了本金，在后排拼命往车上挤的人，成了被锁在车门里的那一批。
高杠杆成“枷锁”，老破小和租房成“安全带”
真正痛苦的不是暴跌，而是慢跌。
2021年算是明确的拐点，价格不再冲上去，而是缓缓往下走。
一开始，很多人还给自己心理安慰：“这就是小调，过两年就上去了。”
但接下来的几年，现实一步步撕开了这个幻想。
一线城市中不少核心板块，从最高点算起，普遍回调了30%到40%。
很多缺产业、缺人口支撑的二三线城市，跌去一半的案例一点也不少。
更惨的是那些边缘板块、远郊大盘，不仅跌幅大，还几乎没人接盘，挂半年一套看房的都没有。
更要命的是流动性。
2022年，全国商品房销售面积大幅下滑，成交量直接掉到谷底。
你手上的房子，不再是随时能出手的“硬通货”，而变成挂在中介那边长期无人问津的“库存”。
2023年，各种松绑政策轮着来。
限购松一点、认房不认贷、下调利率、给购房补贴，文件是一份份出了，可是真正愿意掏钱进场的人，却没有出现想象中的那种爆发。
需求像一块被掏空的海绵，你往上浇水，它就那么悄无声息地吸进去，不见多少反应。
到了2024年，一线城市二手房刚出现一点成交放量，就有声音喊“见底反弹”，结果行情只撑了一小段，价格该跌的还在跌。
2025年，成交量看着比谷底时“好看”一些，但换来的主要是“以价换量”。
在这样的环境里，人们对“住哪、怎么买、要不要买”的想法，跟五年前相比已经完全变了。
另一头，是老旧小区的身价变化。
过去提“老破小”，基本就是贬义词：楼龄大、外观旧、没电梯、没车位、物业差。
但这一轮下跌之后，重新拿着计算器算一算，很多刚需发现，这些房子虽然“难看”，但地段好、配套成熟、上下班方便、学区稳，关键是总价压得住。
再加上国家层面近几年把城镇老旧小区改造当成重点工程，很多老区加装电梯、整修公共空间、换管线、加车位，居住体验并不一定比新盘差太多。
一线城市里，一些40年楼龄的房子，因为位置好、改造完，反而成了“避险港”。
再加一层，是年轻人消费观的改写。
90后、00后看着上一代人辛苦一辈子供房、背债，对做“房奴”这件事的兴趣没有前辈那么大。
他们中的很多人，把钱更多花在体验和个人成长上。
2026年的抉择
站在2026年这个节点看，楼市已经不再是过去那种“一放水就冲天、一收紧就刹车”的简单模式。
几轮调整之后，决策层也意识到，不能再用“大水漫灌”式刺激让大家集体加杠杆，而是要做“微创手术”。
一个鲜明的例子，就是近期对商业物业融资规则的调整。
1月中旬，央行明确把商业用房贷款首付比例的下限，从原来的50%降到了30%。
乍一看像是在鼓励大家去买写字楼、商办公寓，实际上更多是给银行和开发商缓一口气。
这几年，一大堆商办项目空置率居高不下，租不出去、卖不动，账面上全是沉重的坏账隐患。
把首付门槛降一点，哪怕只多卖出一部分，也能减轻一部分金融系统压力。
同时，在住宅交易链条上，也有一系列“润滑剂式”的调整。
持有不满2年的住房，转手时增值税率从5%降到3%，加上一轮又一轮的公积金贷款利率下调，以及换房个税退税政策的延续，这一整套组合拳，指向的是“让想换房的人更容易动起来”。
过去几年，那些手里有一套旧房、想换新房的人，最大的问题就是旧房卖不掉或者卖不出心理价，只能硬拖着。
现在交易税费负担降了点，利率也低了一些，流动性开始略微回暖，一线城市二手房议价空间比前两年明显缩小，标价太离谱的卖不掉，但价格贴近市场的，很快就能成交。
不过，整体环境仍然是“存量博弈”。
房地产投资额还在往下走，开发商拿地越来越谨慎，城市之间和城市内部的分化越来越明显。
对普通人来说，最现实的一个变化是，高杠杆这条路，已经被实践证明风险太大。
对打算买房的人来说，2026年不是“闭眼梭哈”的年份，而是“认真算账”的年份。
最后，五年下行期带来的最大收获，恐怕就是把“房子”从神坛上拉回凡间。
它不再是那把人人抢的“通往暴富的门票”，而回到了一个更加朴素的位置：一处栖身之所，一个家庭生活的容器，一块相对稳妥但并不永远上涨的资产。
能看清这一点，少一些幻想，留足现金流，守住夜里睡得着觉的底线，才是在这个充满不确定性的时代里，普通人能给自己做的最可靠的选择。
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