01
行业发展到现在，并不是每个板块和楼盘都值得讨论与研究。
但有一些楼盘，
如果没有在它亮相的第一时间被认真讨论，最后它发生什么样的惊喜都只会被当成是结果。
而我们中间错过的，或许就是一次提前理解，一座城市一个区域一个品牌正在发生巨变的机会。
就好比我们今天要谈论的这个项目，刚刚公布案名的：
未来城·星寰时代
此时此刻，或许还有很多人不太清楚这个项目，但了解过后会发现它是一和叠加了很多很多利好的楼盘新物种。
星寰时代，位于未来科学城能源谷核心腹地，但下面这些话，大家可能听习惯后，感觉有点麻木：
一方面这里是国家级产业园的核心，又是昌平第一先导产业所在板块，板块能级和发展潜力都相当可观；
另一方面这里是1公里范围内能几乎涵盖所有生活想象的熟地，给足了买家安全感。
还会经常听到这样的解读：
这是能源谷核心板块近几年的唯一供应，更是科学城板块目前唯一「好房子」项目，稀缺性不言而喻。
当然还听到一个有顶级人才虹吸巨大能量的开发商背景：
未来科学城
如果只是这些，可能我们会错过关键决策。因为表面的背后，都有太多不能说得太透的话，还有通向未来的故事。
表妹今天真正想跟大家聊的，恰恰是这「两个未来科学城」的故事。
读懂它，才会更加明白，当科学和城市共舞，未来生活便有了形状。
02
故事的起源还要从十六年前说起。
2009年，京承高速通车。
西边是昌平，东边是顺义，往来两区的人们都挺高兴，毕竟又多了一条高速公路。但却很少有人注意到，这条高速的西侧，出现了一片10平方公里的大工地。
这片区域是北京的未来科学城，最初的规划里，这里是众多央企的研发中心和「千人计划」的基地，当时的它还只是叫未来科技城。
同年，未来科学城集团成立。
随后的十六年里，
10平方公里长成了如今的170.6平方公里，未来科学城集团，则是直接统筹参与了它的每一次律动。
从上位规划上来看，
这个区属企业集团代表着的就是上层意志，是未来科学城建设运营的核心主体和科技创新服务的重要平台，总资产已近800 亿。
直白点说就是，你能想到造城需要的能力和权力，未来科学城集团都有。
从业态上来看，
未来科学城一直是多种业态的综合开发，累计开发面积已超500万平米。
住宅、产业园区、地标商办、国际品牌酒店、全龄段学校等多种业态建设，都有未来科学城集团的身影。
再没有人比未来科学城集团更了解这170.6平方公里每个板块不同的特色。
细化到住宅赛道上来看，
未来科学城集团旗下的未来科学城置业公司，作为股东和合作方，深度参与了昌平众多住宅项目的开发建设，与中建智地、越秀、中海、华润等头部企业建立了密切稳固的合作。
像是国贤府一期、二期、越秀星耀未来、中海寰宇未来都有未来科学城置业公司的参与。
你可以简单粗暴的理解为，
其它房企做红线内，未来科学城做红线外，就比如山姆会员店在北七家的快速落地，就是未来科学城在背后做扫地僧。
这也是为什么这些房企明明实力很强，却都努力争取和未来科学城合作。
举个不恰当的例子，运动天才到走路拄拐也只需要占人体1%都不到的膝盖里面的一点点变化。
有时候执行的时候差一点点，总体差得非常多。
而「未来科学城是股东」就是补足了最重要的关键点。
所以，未来科学城在昌平房地产的市场份额占比达到50%，就不足为奇了。
打个比方，十个昌平人，就有五个住在有未来科学城参与建设的社区。
所以，但凡你觉得未来科学城只是开发商，用房产开发的方式分析，就根本没玩明白游戏规则。
未来科学城最核心的业务是造城+运营城市！
会做城市规划，会做城市配套，会做房产开发，都是为了造城，最终是城市运营！
而这一出发点和定位的不同，注定了这家企业做起房产开发来，会是与城市发展琴瑟和鸣的最佳范本。
03
问题是，为什么是此时此刻要重点关注未来科学城做开发？
本质上，未来科学城其实不是在开发一块地；
而是在为未来科学城镶嵌上最宝贵的珍珠，交付一种「现在即未来」的城市生活方式。
要理解这一点，我们首先要回到一个更长的时间尺度。
对于未来科学城的发展来说，表妹总结其为「三次伟大」。
未来科学城的第一次伟大，是2009 年的横空出世，一片名不见经传的土地成长为国际级重点科技城之一。
没有什么比勇敢出发更伟大。
只要勇胆面向未来，把板块和区域价值天花板不断拔高，才能是未来之城。
这个时间就是2017年：不再只局限于做「科技城」。
而是提出重点建设三城一区中的重要一环，是正式更名的未来科学城。
一字之差的背后，引发蝴蝶效应。
此后，《北京城市总体规划》、《昌平分区规划》、《未来科学城规划》等等一些列上位规划陆续出台，科学城摇身一变，成为了北京建设国际科技创新中心枢纽型主平台，也是全国科技创新中心的主阵地。
就是说，未来科学城规划上到国家级战略。
通常情况，规划能级越高，完美落地的可能性就越高。
事实也是如此。
这也是未来科学城的第二次伟大，战略能级提升，规划面积扩展至170.6平方公里。
扩大了17倍之多，未来大城气势扑面而来。
随后科学城的发展进入了产-学-研-城一体化开发运营的快车道，一期基础设施基本完成，央企及研究院已经入驻数十家，
生命科学园即周边10.26 平方公里纳入北京贸易实验区科技创新区......
它不是普通的工业园区，
不是科幻电影里的乌托邦，
而是超级园区，
更是「科学」和「城」的恋歌，一场打破边界的共生之舞。
04
从出发到成长，未来科学城用了十年。
但从成长到爆发，未来科学城只用了五年。
2024年，科学城企业总营收超4300 亿，跻身全身科技城三强。
西区，有邻居海淀的资源优势，同时发展自己的生命谷和高教园成了北部客群的第一选择；
东区因为供应稀缺，声浪自然少了很多，也因为特殊原因，只有少数人才知道它的重要性。
表妹也是翻找资料的时候才知道，作为未来科学城最初核心10平方公里的，能源谷有着昌平第一先导产业，先进能源。
2024年它的产业收入规模达到了2500 亿，按照东区44.3 平方公里的地域面积来算，地均产业收入达到了：
56亿
远超于北京的平均水平，甚至是公认的工业强区经开区地均产业收入的两倍。
在这里，已经聚集了15家央企下属200余家分支机构及科技型企业，总入驻企业已达近1900家。
累计建成高水平科研平台60个。
这组数据到底意味着什么？表妹更愿意理解成为中国未来城市的样本和标杆。
更重要的是，这里不仅是成规模成体系的科研技术高地，更是未来科学城的大脑所在：
2万余名科研人才
像是全球首套超高温热泵储能技术-储诺，登录2025 年度央企大国重器的全球首台±800千伏/800万千瓦可控换相换流阀、全球首个6G 开放众创试验装置等，都有这些科研人才们的参与。
总之一句话，专门解决国家卡脖子工程的问题。
表妹听说，这些人才们研究生学历达90%以上，其中40%是博士生以上。
表妹还特意打听了一下，这些高知脑袋们收入有多少？
入门级50w以上的比比皆是，最基础也有35w+，两年多就能赚到现在北京的首付钱了，是真正的：
三高人群
即高知、高智、高收入。
他们可以上午写论文或做实验，下午见投资人，傍晚接孩子放学，把科学味变成高级烟火气。
在这个科技文明时代，人才是唯一的坐标。
所以，在表妹看来，未来科学城这盘大棋东西两区的实力划分，并不是谁强谁弱，而是个鸳鸯锅：
西富东贵
西富，富在产业聚集，吸纳众多产业人口，激发区域活力；
东贵，贵在科研能力和高知人群的合唱。
05
有了这样的规划和发展底盘之后，未来科学城迎来了它的第三次伟大。
中国能源硅谷+北京尔湾模式
在十五五规划期，能源谷计划新引入央企研发中心/创新20-30 余家，央企下属科研机构与分支企业数量将较2025 年增长30%+，成为全国领先的先进能源枢纽主平台。
但表妹更想称呼它为：
中国能源硅谷
更重要的是，整个未科东区正在突破板块限制，与整个北京的产业高地海淀中关村、永丰，朝阳望京、工体丝丝入扣，紧密咬合，形成了一个：
超级产业黄金三角
楼盘要高级，地段得有想象力。
刚刚全线贯通的17 号线就是未科东区的想象力。
1站地换乘18 号线，遍布与重点轨道交通换乘线路，直指产业高地。
按照45min 最佳通勤圈来计算，星寰时代的业主步行5分钟到地铁站，最多仅换乘一次，就可以到达北京三分之二的产业区，真正意义的职住平衡。
轨道交通推平了未来科学城东区与西区、城区和海淀对话的物理距离。
你也可以理解为，
未来科学城东区正在用17号线这根吸管吸取整个北京核心板块。
更不要说，还有刚刚贯通的北清路快速路，完成部分改造的定泗路，以及正在规划中的未来科学城路南延，正相继打通未科东区的路网大动脉。
好的楼盘就是有未来想象力的地段，
这样将来你再换更大的房子时，才会有相对更高的流通性，甚至更高的溢价率。
06
尽管这样的未来科学城已经是「不慌不忙，万物生长」。
但只是如此是不够的，还有一个更重要的问题，那就是：
最好要让科学家们感觉更舒服。
要让他们工作的更好，吃的更好，玩的更好，住的更好，最好是像美国的尔湾一样，做一个「北京的尔湾」。
这很难么，这当然很难。
但是，难，才是价值所在。
幸好，这里是昌平未来科学城。当然，这也是城市运营者的初心。
而且是站在龙脉上的初心——未来科学城的站位是，中轴北首。
中轴的中，不仅是地理方位，更是「天地位焉，万物育焉」的东方哲学。
而在这样的东方文脉底蕴之上，未来科学城实现了一句话：
上风上水上昌平，有山有水有未来。
就拿星寰时代来说，一平方公里范围涵盖了包括十一小学、中学，北师大小学在内的6所名校，还有1个体育中心，3座公园，4条商街......
今年保利未来大都会50万方的商业办公综合体会开业，未来科学城规划建设的万豪旗下的万怡酒店也已经开业。
高级酒店不止是酒店，它更是资产价值的标尺，是日常生活的圣殿。
家门口还有30万方的中央公园在建，听说是规划期就特意为这块地留下的公园，就叫「能源谷中央公园」。
在这个公园范围，还特意留下了能容纳4-5w人参与的音乐节场地。
你能感受到星寰时代真的能交付给你「家门口的未来松弛感生活」。
所以为什么科学城要自己操刀这块地呢？
表妹私下猜测，大概是因为只有未来科学城自己，才更懂它。
所以为什么一定要讨论星寰时代呢？
因为你能找到一堆坚硬的理由，也能滋生出很多温柔的感受。
也正是这样的心理，未来科学城做起星寰时代来真的可以说「决绝」。
坊间有传闻，光是总图设计院就换了5家，就为了得到最好的一版规划。而不管是建筑、户型设计还是园林景观，都会是未来科学城过去没有过的「好房子」。
超强产品力在任何城市，任何行情阶段都是硬通货。
等行情再正常一些，这样的项目会更值钱。
有的时候表妹会想，未来是什么模样？
未来就是未来城·星寰时代的模样，他把整个未来的价值，现在就呈现在你面前。销冠100
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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