文字：销冠小表妹 制表：小宇宙
昌平南的朱辛庄似乎也不香了。
前几年朱辛庄的大华启宸府、越秀星樾期房还都是一房难求的爆款，就连2024年中海的上一个作品寰宇未来都取得的相当喜人的成绩。
朱辛庄的热度甚至一度可以比肩海淀市场。
但现在威名赫赫的「朱辛庄效应」似乎失灵了。
2025年7月27日中海未来之境首开，当月即网签2.8亿，两个月下来网签超 5.5 亿，到这里为止未来之境的成绩一直算是领先。
但从9月开始形势急转直下，不管是成交均价还是成交套数都一路下跌。
到了12月份，网签金额只有0.57亿，相当于7月的20%；而网签价格也降到了6万以下，比开盘月网签均价下降了近4个百分点。
据表妹观察，2026年1月份的网签情况仍不乐观，除非结尾几天突然暴涨否则甚至难以突破两位数。
也就是说，未来之境的价格调整，并没有得到期望中的以价换量。
但真的是因为朱辛庄不行了吗？
并非如此。
未来之境在朱辛庄失利是多方面因素导致的，表妹分析下来大概有三点：
1、朱辛庄的住宅供应量太大
近几年来昌平南光是朱辛庄这个小板块就供应了近6000套房子，更不要说朱辛庄上下游板块还有大量可替代项目，高教园的梧桐星宸等等。
供应量的爆发远大于人才的增长速度，朱辛庄新盘的去化速度自然要下降。
当然了，宅地供应量大只是在当下的市场节点来看是个问题，当行情来临时，北京这座城市的吸引力，碰上朱辛庄的配置，再大的供应量也会被消化殆尽。
2、竞品的能力不容小觑
不管是龙湖观萃的好房子品质，还是越秀星樾的现房优势，又或者越秀星耀未来的低总价，都不容小觑。
未来之境就是在这样围追堵截之下开盘销售。
此时对于买家来说，不是曾经的没有选择，而是到处都是选择，那么买房人的心态一定是选一个自己认为最好的，或者最无可替代的项目。这是最基本的心态对吧？
这时候未来之境如何定位至关重要。
3、产品定位没有差异化
在以上两条都满足的情况下，决定销售成败的关键是产品定位，而产品定位最重要的是差异化。
说白了就是红海里找蓝海，蓝海找不到就找细分市场。
我们来看看中海未来之境的定位。
从户型配比来看，他们选择了97-105-108-129的四居。
按照项目的平均85%，甚至最高90%的实际得房率来看，未来之境最小的户型相当于以前市场上 110 的户型，也就是说整个项目的定位是初改。
但实际上，回顾之前朱辛庄的爆款项目，不管是越秀星樾还是大华启辰府，又或者是好房子龙湖观萃一定都有 60-80㎡左右的小户型，且销售速度很快。
也就是说市场对于朱辛庄板块，仍是首置认知为主。
那么此时在朱辛庄板块小户型基本出清的情况下，增加小户型配比显然是更容易获得热销和持续热销的机会，但偏偏未来之境选择了全部做初改户型。
也就自然要在红海的市场里持续打滚。
再从精装配置来看，龙湖观萃好房子朱玉在前，未来之境最多打个平手，也没有做出自己的差异化，说白了就是附加值给得不够高。
这真不是表妹夸张，是当下市场你不给到120%的产品力，那就是让自己一开盘就进入腹背受敌的阶段。
有句话怎么说来着，叫做：
销售阶段流的泪，都是前期定位时脑子进得水。
所以未来之境越卖越慢，并不是朱辛庄失灵，而是多方原因导致，而未来之境的现状，又是2025 年多少新开盘项目的缩影呢？
下面是「中海未来之境」的网签实录，供大家参考。
1、项目于2025年 7月27日首开，截止12月31日共计网签134套，去化率39.18%。
2、目前网签均价为6.12万/㎡，均价从首月的6.2万/㎡降至目前的5.95万/㎡。
3、项目体量较小，整体定位以刚改为主；
核心主力105-108㎡户型占比超70%，总价聚焦在640-670万。
4、108㎡户型供应套数最多（140 套），去化率47.9%，表现最优；97㎡户型供应16套，仅成交4套，去化率25.0%，为各户型最低。
5、价格方面，本案最小户型97㎡三居定价最高，网签均价6.51万/㎡；供应和去化的主力108㎡户型单价最低，为5.95万/㎡。
6、销售集中在7-8月，9月后各户型成交套数均显著下降；10-12月仅105㎡、108㎡、129㎡有少量成交。
7、整体均价下滑，其中主力户型108均价从6万/㎡左右，下跌至5.8万/㎡左右；最大户型129均价从6.2万+下跌至6万以内。
8、以下为具体楼栋网签情况，仅供参考。
2025年已发布网签楼盘：
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