当各大媒体忙着渲染“楼市回暖”的狂欢时，上周北京大中介的核心数据，却抛出了一组充满矛盾的“密码”。
1月19日-25日，大中介新增挂牌房源4462套，环比下降7.3%；成交2097套，环比微跌2.2%；唯有新增带看人数勉强维持54882人的高位，环比微涨0.7%；挂牌房源创新低至14.56万套。
这组“量微降、看企稳、挂牌缩”的数据，像极了新政暖风里的一场精准试探，既藏着市场松动的信号，更裹着买卖双方的深层博弈。
01
回溯12月24日新政落地的这一个月，楼市确实上演了“从冰封到解冻”的戏码。
中原地产的数据撕开了表象：新政后新房日均网签量环比暴涨44.6%，五环外改善型新盘成了最大赢家，价格更是逆势上涨2.55%，全市新房价格降幅收窄至0.4%，核心区高端盘更是硬气地守住了价格防线。
但这份暖意绝非全域普照，单周网签数据的波动，戳破了“普涨回暖”的幻象，让新房市场冷热不均的分化图景愈发清晰。
同时，新房市场有推盘节奏主导的典型特征——优质项目集中网签时热度飙升，供应断档则整体承压，个体红盘与整体市场形成鲜明反差。
上周：新房网签547套，环比下降5.03%、同比降幅达25.17%。
成交量方面，上周仅4盘成交突破20+，东西两大热盘及房山区璟贤瑞庭表现俱佳。
门头沟长安华曦府·金安，该项目自开盘起就自带流量光环，开发商披露数据堪称震撼：首期249套房源仅用66分钟便宣告售罄，创下北京楼市近年罕见的去化速度，背后是日均110组到访、400组冻资的扎实蓄客功底。
网签数据更印证其热度不虚：上周网签81套，叠加上上周77套的成绩，累计斩获6.75亿销售额，用性价比夯实了热销根基。
通州区中建·运河玖院则延续“流量王者”姿态，上周再添20套网签佳绩，首开4个月累计网签突破1000套的喜报，成为市场对其品质与价值的最佳背书。
要知道，该项目不仅以81.15%的去化率登顶2025年改善盘去化榜，二期顶层河景房源总价超4000万元仍受追捧，从刚需到高端改善全维度覆盖，精准踩中新政红利与市场需求痛点。
两大红盘的强势表现，恰是五环外改善型新盘崛起的缩影，也解释了为何新政后新房价格能率先企稳。
02
二手房方面，中原地产的数据：新政后日均成交破500套、门店带看量暴涨20%+。
但这更像是积压需求的“脉冲式释放”，而非持续性回暖，上周便出现了“量微降”的现象。
带看量的波动曲线，最能暴露市场的真实心态。
新政发布那周，大中介带看量瞬间冲到56454的高点，随后元旦假期分流，跌至46137的低谷。
本以为会就此回落，却又在后续以周回升至57865。随后两周便逐步下降.....
成交端的表现更具说服力：新政落地首周周日，成交直接锁定515套，打破了10月12日以来“周最高难破500套”的魔咒。元旦假期短暂回调后，连续三周周末成交稳定在500+梯队。
但上周（1月19日-1月25日），大中介二手房实时成交量2097套，较前一周减少47套。网签3906套，环比上涨8.32%，同比上涨48.29%。（PS：网签数据会滞后）
截至目前，大中介成交已达7346套，环比飙升22%，按此节奏，进而推算全市二手房开年成交将锁定1.5万套左右，较2025年1月的11274套实现大幅跃升。
03
小编认为，这场回暖的底层逻辑，从来不是市场自发复苏，而是政策精准滴灌与经济目标的双向绑定。
2026年作为“十五五”开局之年，“经济走强、开好局”是核心命题，而房地产作为占GDP比重长期稳定在12%的支柱产业，其平稳运行直接关系到投资拉动、消费稳定与财政压力缓解，堪称宏观经济的“压舱石”。
此次新政没有重走“大水漫灌”的老路，而是通过一系列组合拳，精准打通一二手房流通链条，激活合理需求，推动市场形成正向循环。
但狂欢之下，更要警惕“量价背离”的残酷真相——成交量抬头的同时，“以价换量”仍是市场挥之不去的主旋律。
北京二手房已陷入9连跌的泥潭，2025年全年跌幅更是高达8.5%，即便新政托底，价格跌幅仅略有收窄，并未出现止跌回升的迹象。
从区域分化来看，这种矛盾更显尖锐：12月门头沟二手房月度跌幅达1.3%，而西城二手房跌幅收窄至0.5%，核心区优质学区房、小户型房源价格趋稳，部分业主甚至开始“惜售”，手握优质资产坐等市场回暖。（数据来源：蝴蝶指数）
业主的心态分裂，正是当前市场的缩影。
一方面，多数非核心区业主不得不直面“降价换成交”的现实；另一方面，核心区优质房源业主却重拾底气，毕竟在房价普跌的周期里，学区、地段等核心属性仍是抗跌硬通货。
而购房者则陷入“抄底还是观望”的纠结，刚需群体虽被政策松绑，但面对持续下行的房价，更愿意等待底部信号；改善群体则瞄准五环外新政红利盘，成为支撑新房市场的核心力量。
说到底，当前北京楼市的回暖，是政策托底与市场自发调整的“双向试探”，而非新一轮上涨周期的开端。
政策精准滴灌解决了“流通不畅”的问题，但未能彻底扭转“价格下行”的预期，而预期的修复，远比成交量的短期反弹更漫长。
对于购房者而言，这或许是一个“分化式机会”：核心区优质小户型可逢低布局，非核心区房源需警惕“降价无底洞”；
对于市场而言，唯有当“以价换量”逐步转向“量价企稳”，当优质资产与劣质资产的分化彻底明晰，北京楼市才能真正走出调整周期，回归平稳运行的正轨。
毕竟，房地产作为“压舱石”，稳才是最终的关键词，而非盲目追涨。
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