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站在九棵树地铁站环顾四周，领展购物广场的霓虹依旧闪烁，阳光新生活广场人流如织，被通州人戏称为“金融街”的九棵树街上，各银行网点一字排开——这里的一切都宣示着，通州老城的成熟与便捷已触手可及。
然而，这块堪称“黄金配置”的区域，住宅用地的供应却已停滞长达十余年。
直到2025年末，中海地产以12.48亿元竞得6017地块，这片沉寂的土地才重新回到聚光灯下。
九棵树地块一出来，就受到业内的极大关注；原因有二：
一是位置好，通州最成熟板块，局长问了几个通州的朋友，他们说老通州人，非常认可这个板块。
二是地价足够低，约2.3万/平方米，相比它西南约两公里的中铁建花语璟云，低了1.3万元/平方米，这个地价狠狠地背刺了花语璟云。
1、 我们先看看区位和配套
从城市格局上看，九棵树板块位于通州老城区的核心区域，处在五环与六环之间，恰好是成熟配套与生态宜居的黄金平衡点。
该地块具体四至为：东至九棵树中路，南至规划地块，西至规划一路，北至街坊一路。
交通是九棵树地块最硬的底牌。项目距离地铁1号线八通线九棵树站直线距离仅约600米，这意味着从家门口到地铁闸机，步行时间基本可以控制在8-10分钟内。
如果说交通是骨骼，那么配套就是血肉。
项目向北直线600米范围内，领展购物广场（原罗斯福广场）和阳光新生活广场两大成熟商业体屹立于此。
这里不仅是购物中心，更是区域生活中心。餐饮、休闲、娱乐、教育等多元业态汇聚，解决了从日常采买到周末休闲的全方位需求。
对追求生活便利的购房者而言，银行配套同样是关键考量。九棵树街被誉为“通州金融街”，汇集了招商银行、中信银行、北京银行等数十家金融机构。
教育和医疗资源同样触手可及。项目西侧约900米范围内，聚集了通州第一实验小学和北京中医药大学东直门医院（通州院区）等优质资源。
九棵树地块最独特的优势，在于其与自然的关系。
地块南侧正对13.7公顷的通州云景公园，这是一个拥有水景、绿地的大型城市公园。对项目南排楼栋的住户而言，几乎是“推窗即见公园”的极致景观体验。
从健康角度分析，大面积公园绿地对改善区域微气候的作用显著。植被覆盖可以降低夏季气温、提升湿度，并有效吸附空气中的颗粒物，形成更宜居的生态小气候。
2、我们再看看产品设计
中海作为深耕北京市场的头部房企，对通州首秀项目——九棵树地块给予了极高重视。
低密度规划：项目用地面积2.47万平方米，规划地上建筑面积5.44万平方米，容积率2.2，建筑高度控制在45米（局部60米），属典型的低密度宜居社区。
社区布局：项目规划经历了细节调整。最新版本显示，项目由9栋住宅楼组成，总户数580户。
1、架空层位置和面积调整，架空层由3-1#楼首层调整到1#楼和2#楼首层，面积比之前大了约200平左右，未来架空层会有更多更丰富的功能体验，同时距离主入口邻里中心更近；
2、主入口景观带调整，大门与邻里中心的空间景观进行了深化；
3、4#北侧下沉庭院为街道社区用房的院子；
4、楼栋号拆分，住宅楼从原来的7栋变成9栋，总户数，户型位置、楼层均未变化；
户型设计：项目主打刚需和首改户型，面积段覆盖72-120平方米。通州老城区首个四代宅+好房子产品
72平三居：明卫，空间尺度更大，总价更低！
89平三居两卫：南侧十万平云景公园，边户双明卫！
100平三居两卫：南向三面宽三居，带窗独立家政间，享140平+户型功能配置！
120平四居三卫：南向双套房！
据推测，南向将设置通面宽开敞阳台（进深1.5米），北向为通面宽设备平台（进深0.8米），交付时有望包进室内，提升实际使用面积。
3、我们看市场对比
在衡量一个项目的价值时，横向对比是最直观的方式。
我们通过一张表格，直观对比九棵树地块与周边主要竞品：
从表中可以看出，九棵树地块的楼面价优势明显，为其未来定价留下了充足空间。
近几年九棵树片区加大了城市配套的升级更新，见下表：
当“下一个运河玖院”的讨论在市场上蔓延，中海九棵树给出的答案或许是：它不必成为谁的第二，它本身就是通州老城等待了十年的那个答案。
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