西安土地市场上的王炸地块供应了。
这几块地，就是大家关注、期待了很久的曲江超低容积率地块。
并且一出手，就是3宗地块同时供应。
这样的地块，在西安真的是可遇而不可求，不管哪家开发商摘得，都必将是豪宅级别的产品！
楼面地价“1.7万+”，房价会卖到多钱？
01
曲江3宗超低容积率地块出让
今天，西安发布了4宗开发用地、6宗产业用地挂牌出让的公告，挂牌时间为2月24日至3月6日。
4宗开发用地，3宗位于曲江，1宗位于高新。
我们重点关注一下曲江的3宗地块，这几宗地有一个共同的特点，那就是超低容积率。其中，1宗地的容积率为1.2-1.7，另外2宗地的容积率为1.0-1.2，在西安土地市场市属难的。
3宗地块的具体信息如下：
- QJ8-9-39地块：位于曲江新区公田三路以东、公田四路以西、春临四路以南、春临五路以北，土地面积30.007亩，土地用途为住宅、商服，容积率1.2-1.7，建筑密度不大于28%，绿地率不小于35%，地上计容建面24006-34000平方米。
- QJ7-7-73-1地块：位于曲江新区雁林路以南、鸿飞路以北、雁泊路以东、鸿泊路以西，土地面积23.921亩，土地用途为住宅、商服，容积率1.0-1.2，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%，地上计容建面15947-19137平方米。
- QJ7-7-73-2地块：位于曲江新区雁林路以南、鸿飞路以北、雁泊路以东、鸿泊路以西，土地面积37.344亩，土地用途为住宅、商服，容积率1.0-1.2，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%，地上计容建面24896-29875平方米。
上述3宗地的挂牌起始价分别为4.61亿元、3.375亿元、5.295亿元，折合地价分别为1536.31万元/亩起、1410.89万元/亩起、1417.9万元/亩起，楼面地价分别为13558.82元/㎡起、17635.99万元/亩起、17723.85万元/亩起。
也就是说，西安土地市场将同时诞生3宗“万元地”，其中QJ7-7-73-1宗地、QJ7-7-73-2宗地即使按照起始价成交，其楼面地价也可以排到西安楼面地价TOP10！
值得注意的是，根据土地出让文件，QJ7-7-73-1宗地、QJ7-7-73-2宗地需要统一规划、统一设计，并且不得违规建设别墅和类别墅。
这意味着，这2宗地很有可能被同一家开发商摘得。
另外，QJ7-7-73-2宗地竞得者需要须同步建设宗地周边公园绿地15.222亩，投资不低于305万元。
曲江此次供应的3宗地，实际上地产房剑此前在相关文章中也有过介绍。
QJ8-9-39地块就是《容积率仅1.2-1.7！曲江“宝藏”住宅地块曝出！》一文中介绍的地块，位置在曲江电竞文化公园东北角，整个地块被公园包围，可以说是公园里的住宅地块。更重要的是，其周边的生活氛围已经成熟。
这块地，可以说是目前曲江压箱底级别的地块！
从这块地向南约500米，就是本月刚刚迎来首开的中铁云岫曲江。
中铁云岫曲江是2025年5月份摘地，容积率1.7，当时拿地楼面地价13935.49元/㎡，是2025年西安楼面地价“单价地王”！项目规划的是189-289㎡的纯洋房产品，首批次房源备案均价在2.8万元/㎡至3.5万元/㎡，其中包括千万元级别的房源。
QJ7-7-73-1宗地、QJ7-7-73-2宗地在雁翔路板块，这两宗地也是去年到今年大家一直关注的地块，因为其容积率超低，地块具体位置在曲江第一学校北侧。
超低容积率+曲江第一学校，已经决定了这块地的价值。
不过，按照土地出让文件，这两块地上不能开发别墅和类别墅产品了，这个时候就要看大家对别墅、类别墅的概念界定了，就看开发商如何来规划。
目前，距离这两块地最近的在售项目是曲江九曲松间、中大国际99。
曲江九曲松间规划的是约313-522㎡的叠拼，备案价在5万元/㎡左右，属于顶豪级别的产品；中大国际99主打的是康养概念，规划的是约80-180㎡的洋房产品，售价也在“5万+”。
因此，曲江此次出让的3宗低密地块，不管哪家开发商摘得，产品层面也必将是豪宅级别！
02
西安还有哪些低密项目？
目前，西安市场上在售容积率2.0以下的项目主要包括绿城清水湾、中铁云岫曲江、华润置地玺宸上院、曲江九曲松间等，都属于豪宅级别，大部分在千万元级别。
除了这些项目之外，西安实际上还有一个超低密的地块正在崛起，那就是秦汉新城兰池大道板块。
一提到秦汉新城兰池大道板块，很多人从心理上会觉得比较远。
实际上，这个板块与经开高铁新城一河之隔，通过草滩八路跨渭河大桥、正阳大桥等将渭河两岸连接在一起，未来还规划有明光路跨渭河大桥。
同时，地铁14号线也沿着兰池大道板块分布，再加上福银高速咸阳东高速口、机场高速秦汉新城高速口，实际上自驾车到经开也就十来分钟，到高新也就30多分钟，相当于从高新到港务的时间。
在基础配套方面，兰池大道板块拥有秦汉小学、秦汉中学、星河湾酒店、立德思小学、星河湾星慧小学等教育、酒店等资源，并且还有多座高品质酒店即将建成投用。
2025年以来，兰池大道板块还迎来了西安戏剧学院的投用、西部国际短视频基地的投用，正在给这个板块导入更多的人口、产业等。
与西安其它板块相比，兰池大道板块最大的优势实际上是生态资源。除了紧邻渭河生态公园之外，还拥有数千亩的大秦文明园，再加上整个板块限高、容积率普遍较低，因此成为西安主城的后花园。
2026年，兰池大道板块在住宅产品方面，将迎来最大的惊喜，那就是市场上稀缺、大家期待的纯合院产品！其中，秦汉中学西侧陕建开发、绿城代建的秦源里项目，规划已经公示。
放眼整个西安，这样的纯合院产品，仅有这里！
除了秦源里之外，这个板块还将迎来超低容积率的地块供应，具备打造纯合院产品的规划条件。当多个低密产品聚集在一起时，整个板块未来可以想象。
目前的市场环境之下，预计接下来西安各大区域都会拿出一些非常优质的地块供应，毕竟大家都要抢上半年这波土地市场行情。
谁能拿出更优质的地块供应，谁就占据了抢房企先机！
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