近期，中国金茂旗下物业公司在多个城市宣布或已完成从住宅项目的撤场，这一现象引发了广泛关注。具体来看：

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• 在成都，“悦湖菁领汇名邸”项目因物业费收缴率长期低至19.37%，导致项目持续严重亏损，计划于2025年底撤场。

• 在唐山，“骏兴园”项目已因近半数业主拒缴物业费而撤出。

• 在武汉，“阳逻金茂悦”面临运营成本上涨、政府指导价调整、入住率低等多重压力，计划在2026年3月离场。

• 在江阴，“鑫茂悦园”2024年收缴率为55.65%，项目亏损超过百万元，也已定下撤场时间。

这一系列事件并非孤立个案，而是揭示了当前物业管理行业面临的结构性困境。

核心原因：一个难以维系的恶性循环

“撤场潮”的直接导火索，是极低的物业费收缴率与不断攀升的刚性运营成本之间的尖锐矛盾。

当收缴率低至20%或50%时，物业公司的收入甚至无法覆盖最基本的保安、保洁和公共设施维护成本，项目必然陷入长期亏损。而业主拒缴费用的原因也错综复杂：有的是对服务品质不满，有的是将房屋质量等开发遗留问题归咎于物业，也有部分业主存在“搭便车”的心理。

这极易形成一个 “服务不满意 → 拒缴物业费 → 收入减少导致服务缩水 → 更多业主不满并拒缴” 的恶性循环，最终使合作关系彻底破裂。

背后更深层的行业挑战

除了上述直接矛盾，还有几个宏观因素加剧了困境：

1. “包干制”的信任危机：目前主流的“包干制”模式下，物业公司盈亏自负，收支细节往往不向业主完全公开。这种不透明容易滋生不信任，业主会质疑：“我的钱到底花在哪了？”

2. 政策与市场的挤压：一些城市推行物业费政府指导价下调，旨在减轻业主负担，但对于定位高端的项目而言，其收入空间被大幅压缩，难以维持原有的服务标准。

3. 新盘普遍面临的“阵痛期”：许多新建小区，尤其是地处郊区的大型社区，在交付初期入住率偏低。物业公司需要管理整个大盘，但收费基础薄弱，这段“养盘期”对资金实力是巨大考验。

启示：从“管理”到“共建”的转型

金茂物业的撤场潮，实际上为整个行业敲响了警钟。它表明，传统的、基于简单买卖关系的物业服务模式已难以为继。

未来的出路可能在于向更透明、更强调共治的模式转型。例如，近年来被讨论的 “信托制”物业模式，将物业费设立为属于全体业主的共有基金，物业公司作为受托管理人，所有收支账目完全公开透明。这种方式旨在从根本上重建业主与物业之间的信任。

归根结底，一个健康、可持续的社区服务生态，必须建立在 “质价相符” 的共识之上。业主为认可的服务支付合理的费用，物业公司用这笔收入提供并不断提升标准化的服务，双方通过业委会等渠道进行有效沟通与协商，才能打破恶性循环，走向共同建设和维护美好社区的良性轨道。

因此，金茂物业的撤场，不仅是一家企业的经营调整，更是整个行业在阵痛中寻找新平衡、探索新模式的缩影。