北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
最近我在了解地杰长安驿的房子，关注到您多次曾唱衰该小区，请问下，现在入手买会是一个比较好的时机吗？希望能得到您的中肯建。
A：
1、现在入手，是否为比较好的时机不敢说，但至少应该不差。或者说现在应该是阶段性的“最低谷”，从理论上怎么都不吃亏。
2、一是因为现在算租金的阶段低点。因为每次通缩期间，金融贸易等对现金流更重要的行业受冲击都大，从业者挣钱难，也就影响到产业区周边的租金，尤其是这种公寓。那公寓的租金对价格影响非常大，自然也是相对低谷了。
而我不太相信CBD的生意还能有多差，应该不再走低了。那只要没有大范围的降薪，租金和房价也都不至于再走低。
3、二是大环境的政策，我认为有很大概率会推出鼓励或刺激商业地产的政策。当然，人家的主要目标是写字楼商铺等纯粹的商业地产，但衍生品的商住公寓也会得利，包括70年公寓都至少不吃亏。
但这种政策利好的周期说不好，一般都是短期的，能坚持两三年就基本到头儿了，也就是一个开发周期。所以如果是我的话还是不长期持有，因为隐形风险是不太可能消除的。
4、第三就是刚需+投资客的心态+行动了，反正每次只要是有行情，这部分客群都是相对灵敏和激进的。我认为是不远了，所以至少不应该吃亏。
这多关注深圳和上海吧，历次行情都是从这俩城市开始。最早是上海，这几次都是深圳。另外也看香港，其经济波动跟内地越来越趋近了。大火之后的香港楼市一直有波动，已经影响到深圳了，只是是否能坚持住，是否能传导到北京还不敢确定。
仅供参考。
二
Q:
我在北京东城区和平里有集体户口，想在东城买房落户，现在孩子一个四年级在读，通过集体户口申请了从外地转学，划分到了新开街东总布，还有个小的孩子26年要幼升小，我要不要接受这次的转学呢，还是等买房落户后再重新申请呢？有没有建议房子买在东城哪里好
A：
1、我是说房子的，对教育的选择不敢乱说。而且我没太理解，2026不就是今年吗？现在已经是一月底，马上过春节，这会儿才考虑二宝的学区房可够紧张的，来得及吗？
2、另外对于转学的常规建议都是越早越好，主要就是提前适应教育模式和环境。毕竟孟母三迁没提买房，只是给小孟选择学习和成长的环境。所以要不就比较一下东城和外地哪边儿的环境氛围更好吧？但对于即将进入青春期的孩子慎重吧，只有父母才最了解自家情况。
或者也看买房后，对口学区是否明显强于现在的转学校吧，中学也要强于166的。比如买和平里的，一般来说是比现在的强的。
3、买在哪里？既然在和平里那就买在这里呗，很好的学区了。而且接送方便对于教育来说也是绝对的加分项。
或者也看预算吧，预算越高选择越多，而且预算高的相对更容易买到各项兼顾的。也就是学区好+房子宜居+溢价低。如果预算不太高那就得看运气了，只能说有可能买到溢价低的。
仅供参考。
三
Q:
按您的解释，像我们这种没有北京户口的除非买房了，否则不可能让孩子上学，还只能是朝阳区。我能理解，但这合理吗？当然我们本身也想买房，不算不合理，但我们希望能让孩子在海淀上学，这个能做到吧。
A：
1、我没说非京籍孩子想在北京上学就必须买房，各区租房上学的都有的是，东西海都有。但您家孩子是今年入学，而您一直租房在昌平，那根本就不够办理其他区居住证明的时间，所以要想在朝阳或海淀上学就只能是买房了。
这不是说针对非京籍，即便是北京孩子，想在海淀上学也不容易。要么有房，要么户口在海淀，至少是得在海淀租房。而且如果不是1911之前的房户合一，那也不能确保进入对口名校。
2、我也没说只能是朝阳区，而是您既然想让孩子上好学校，那作为非京籍，只有在朝阳买房，进入对口牛校的概率才相对高，顺位在京籍无房户的前面。但这谁也不敢确保，只是比在其他区概率高而已。
3、是否合理我解释不了，我只谈现状的事实判断，而合理与否属于价值判断，自己认为什么就是什么吧。
4、您如果在海淀买房，就有可能让孩子在海淀上学，但不能择校。也就是说，非京籍有房户的顺位相对靠后，只能说大概率能在海淀上学，但不保证在哪所学校上学。而您上次一直强调的是必须好学校，那万一被派入普小能接受吗？
而且以您的预算要买两居室，在海淀是不可能的，除非半地下那种带明显硬伤的。您能接受吗？而如果不在海淀买房，非京籍是不可能在海淀入学的，无论是否好学校。
5、所以还是自己再考虑一下吧，另外现在已经是一月底，转眼就是春节。而您家孩子是今年入学，5月份就得信息填报，如果买房安排好周期吧。
仅供参考。
再聊两句，之后我跟这位网友聊的挺不愉快的。我能理解他的心情，作为外地人，就是想用最小的代价，让孩子在北京得到优质教育资源。
这种想法无可厚非，但现实情况不允许啊，谁能有什么好办法？但怎么说呢，有些人就是有“弱势思维”吧。就是我弱我有理，或者说是我穷我有理，你们不满足我的愿望就是不合理。我没错，所有错都是你们造成的。
之所以后来我不聊了，是因为这些人根本不听你解释，聊不下去了。他们不是不讲理，而是只讲自己认为的理，你的理他们既不想听，也听不懂，至少是不接受。
他们反复强调的就是你为什么不帮我？我凭什么要讲规则？凭什么要遵守别人制定的规则？政府为什么不照顾我？网友为什么不理解我？社会舆论为什么不支持我？我太难了……
四
Q:
目前我们在瑞士定居，今年下半年想回北京定居了，想买房，我们有两个孩子，所以需要三居室，预算是最高1200万元。有几个预选楼盘，您帮分析一下哪个适合我们：
1、富丽华园，我们喜欢它的位置，有亲戚住在这个小区，口碑不错。
2、万豪国际公寓，就喜欢它的户型，性价比不错，但是感觉有些乱。
3、博雅园，小区环境位置我们都很满意。
A：
1、您这是典型的改善需求，选的小区也是自住为主的。那这种情况凭个人喜好选择更合适，房子是用来住的，自己喜欢的才是最好的。
2、这三个小区的性质其实差不多，都是早期的公寓形式。只不过万豪因为地段儿原因更偏于商务型，富丽华园和博雅园更偏重居住。朝阳公园周边的这种老公寓很多，性质都差不多。我要建议就是在这周边选呗，毕竟是回国定居，不再上班或经商的话没必要住国贸，那地段儿买了出租更合适。
3、不过常规来说，选择老公寓最好选规模大些的，这样物业收到的钱多，对于维护小区设施有帮助。而户数少的就说不好了，如果物业费涨不上去，再有几乎不交的就不好维持了。
另外最好买社区规模相对大+绿化多的，也就是越接近普宅社区的越好。这种小区居住时看自己的喜好，但保值的价格走势相对强些。很多老公寓之所以价格走势弱，主要原因就是社区小绿化少，居家的氛围不足。
4、另外看看物业费标准吧，收费越高的对设施维护有可能更好。富丽华园我印象中是5块左右吧，属于中等还可以，物业应该是开发商自持。博雅园的我忘了，还是北大系在管理吗？问问中介吧，哪家物业好+挣钱多的选哪家。
仅供参考。
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