中国的住房自有率96%，全球第一，存房量超过4亿套，理论上够14亿人住两遍都绰绰有余。
可诡异的是，无数年轻人掏空6个钱包，依然买不起一套属于自己的房子。
更魔幻的是，这个行业曾让中国用20年走完西方100年的路，却也让整整一代人透支了未来30年的收入。
那你说这事儿奇怪不奇怪？一边是房子多到住不完，一边是年轻人根本买不起，这种撕裂感到底是怎么形成的？
要回答这个问题，我们得把时间往回拨30年，从头捋一捋房地产这条路到底是怎么走过来的。
今天就从三个关键历史转折点入手，一层一层拆解这场史无前例的财富大迁徙。
先看第一个转折点：房地产是怎么被选中的？
很多人以为房地产天生就是支柱产业，实际上它是被时代逼出来的。
1994年发生了一件大事——分税制改革，这事听起来和房地产没啥关系，但细琢磨就会发现，这正是土地财政的起点。
改革前，地方政府自己收税自己花，日子过得相当滋润；改革后，中央拿走大头，地方财政一下子就紧巴了，甚至有段时间中央要向地方借钱才能办事。
地方政府要发展经济、搞基建、给公务员发工资，钱从哪儿来？
这时中央留了一个口子：土地出让金百分之百归地方，不用跟中央分账。
这个口子一开，土地财政的种子就此埋下，而适合它生长的土壤，是1997到1998年接连发生的两场危机。
先是亚洲金融危机，出口直接受挫；紧接着国企改革，下岗潮铺天盖地。
更关键的是，当时全国居民储蓄高达5万亿，这笔钱躺在银行里不动，内需根本起不来。
必须找一个商品，让老百姓心甘情愿掏钱，思来想去，能让中国人大把花钱的，好像只有房子。
于是1998年7月，国务院发文，正式取消执行近50年的福利分房制度，从这一刻起，房子变成商品，房地产市场正式开闸。
回头看这套设计相当精妙：开发商拿地盖房赚差价，银行发放贷款赚利息，政府出让土地赚出让金，老百姓背上30年房贷，把未来收入提前变成当下消费。
GDP蹭蹭上涨，所有人看似都是赢家，可这套模式一旦启动，就像下坡的重型卡车，想停都停不下来。
再看第二个转折点：房地产是怎么失控的？
你可能觉得失控是因为房价涨太快，但涨价只是表象，真正的失控，是整个系统把买房变成了唯一的上升通道。
先看土地财政的膨胀速度：2003年土地出让金占地方财政收入的55%，比例已很高；2010年飙到68%；2020年直接占到84%。
地方政府的钱袋子，八成靠卖地支撑，这早已是深度依赖。
地方政府上瘾，老百姓也跟着上瘾。
给大家讲个真实故事：1998年，一位做纽扣生意的温州商人，手里压了3000万的货卖不出去，索性把钱全砸进上海浦东世茂滨江花园，买了50套江景房，均价8000元一平。
三年后，小区房价涨到2.8万元一平，投资回报率250%，是他做纽扣生意的30倍不止。
辛辛苦苦办工厂，一年累死累活可能就赚几百万，买几套房放着啥也不干，钱就哗哗涨。
那个年代“开工厂不如炒房子”的说法广为流传，大量资本和人才从实体经济抽离，全涌进楼市，这才是最可怕的。
而真正把这套模式推向极致的，是2008年的4万亿。
当时全球金融危机，为稳住经济，国家投入4万亿，可大部分资金都流进了房地产，结果2009年全国房价报复性暴涨23.3%。
老百姓一看房价真的只涨不跌，纷纷抓紧上车，全民加杠杆时代就此到来。
居民杠杆率从2016年的39.9%，一路飙升到2020年的62.2%，意味着一套房掏空三代人积蓄，透支一代人30年收入。
这种透支带来三个隐藏代价：
第一，制造业被抽血，炒房比办厂赚钱，没人愿意踏踏实实搞实业；
第二，消费被挤压，月供吃掉大部分人可支配收入，年轻人根本没钱消费；
第三，贫富差距彻底固化，同样工作、同等能力，关键时刻买没买房，决定了十年后截然不同的命运。
讲到这里可能有人问，这套模式既然这么强势，为什么现在不行了？
这就是第三个转折点：房地产是怎么熄火的？
很多人觉得是政策打压导致，其实政策只是最后一根稻草，真正原因是模式本身走到了尽头。
2020年三道红线出台，房企融资渠道被卡死；2021年恒大暴雷，直接留下2万亿烂摊子。
到如今，曾经的50强房企中，近三成已暴雷，法拍房数量突破60万套，百城二手房价连续下跌43个月，2025年前11个月累计跌幅达7.46%。
但只看表面数据太浅，模式真正熄火，源于三个不可逆转的趋势：
第一，城镇化见顶，中国当前城镇化率达67%，发达国家极限是80%-85%，增量空间仅剩13%左右；
第二，人口断崖出现，2018年出生人口开始下滑，2020年断崖式暴跌，年轻人不结婚、不生孩子，击鼓传花的游戏无人接棒；
第三，租金回报率严重倒挂，一线城市租金回报率仅1%-2%，而国际合理范围是3%-5%，说明房价已严重脱离基本面。
要知道，房价的本质支撑是人的收入，当年轻人选择躺平，不愿再透支未来30年收入买房时，这套模式就彻底玩不转了。
房地产的未来会怎么样？
我的分析是不会崩盘，但会经历漫长的软着陆，三个趋势已确定：
第一，房地产从支柱产业回归普通行业，不再是拉动GDP的发动机；
第二，房子从金融属性回归居住属性，不再是最优投资品；
第三，市场从增量时代进入存量时代，核心城市稳盘，其他城市持续阴跌。
回到开头的问题，为什么房子够住两遍，年轻人却依然买不起？
因为过去30年，房子早已不只是居住空间，它是三代人积蓄的载体，是社会财富重新分配的工具，是经济运转模式里的核心齿轮。
这套模式确实完成了历史使命，让中国用短短20年实现人类历史上最大规模的城镇化，但也留下深刻教训：任何透支未来的增长方式，终究要面对清算时刻。
对普通人来说，与其纠结房价会不会涨，不如认清基本事实：居住是刚需，但买房从来不是。房子和车一样，本质是消费品，会折旧、会贬值，想明白这一点，很多焦虑自然就能放下了。
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