如果这个时候还有人质疑管理层稳楼市的决心，那真的就是看不清形势了。
远的不说，就最近一个月时间里，从中央到地方两会，无一不把“着力稳定房地产市场”作为2026年房地产工作的抓手。部署会议级别之高、频率之多，这在我国房地产发展历史上都不曾见过。
但我们知道，当下楼市恢复的症结在于需求激活比较缓慢。
住房需求无非是由刚需和改善两大部分组成。
刚需方面，2025年末我国城市化率已经来到67.89%，离发达体门槛70%的城市化率仅一步之遥，意味着进城人口增速已明显放缓，对应新增的住房刚需也越来越少，你再怎么着急，每年新增的刚需就那么些。
所以，现在要快速激活购房需求只有“华山一条路”，那就是向改善需求动手。改善需求市场有多大呢？
根据中指院对“十五五”（2026年-2030年）中国住房需求空间的测算，按照期间人均住房面积增加2.1平米算，可带动住房增量约20.3亿平米。这是一个什么概念？
与截至2025年末的新建商品房库存7.6亿平米做一个对比可知，前者是后者的近3倍。看到了吧，住房改善市场确实够大，但现在的问题是如何激活这样庞大的市场呢？一旦成功，促进楼市企稳回暖也就不在话下了。
需要说明的是，虽然改善需求潜力巨大，但谁都明白当下的现状，面对错综复杂的外部环境，普通人增收越来越难，哪里还有资金和魄力去买房呢，那该如何激活改善需求呢？
实际上，最近两年一直有地方在尝试，通过政府、国企收购存量房的方式，包括准备从开发商手里大量收购库存房，但结果收效甚微。
究其原因，根本还是收购的价格太低，一套房子打个5折、6折，那是卖一套亏一套，即便去化掉了，也不足以偿还开发商的债务，不卖还有资产在，卖了就真的资不抵债了。所以，越到后来，大家的积极性越不高。
路再难也要走，毕竟这是我们要释放住房需求的唯一之路。普通人能看到这个路子，国家自然也是心知肚明。
所以，进入到2026年，多地又确定重启收购房产之路。不过，这次瞄准的是普通人手中的二手房。用业内的话说，这比收购开发商手里的库存房更直接，可有效刺激改善需求快速大量释放。这回房子“收购大潮”真的来了，据不完全统计，这些城市已明确收购老旧房源：
1月14日，根据济南媒体报道，济南提出全款收购旧房1000套，不管旧房位于哪个区，房主均可通过小程序登记房源，平台会根据市场数据，一次性付清全款，中间省去中介压价和等买家贷款等繁琐流程。房主旧房被收购后，是否愿意再购新房，一切均由房主决定，不做强制绑定。
1月22日，海口收购存量商品房，要求面积在120平米以内，可整栋整单元收购。
1月25日，证券时报报道，杭州富阳区收购老旧房200套，2010年建成的住宅，面积不超过144平米。
1月26日，每日经济新闻报道，上海静安区拟收购老公房，要求面积70平米以内，总价400万以内。步骤是先认购新房，然后提出申请，由第三方评估，按照二手房交易流程完成过户手续。收购数量未做明确限制，只是说不能确保所有的老旧房子都被收购。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，在省会城市开展老旧房源收购，具有很强的示范效应，预计未来一段时间，库存较大的城市都会推出类似政策，形成一波政策潮。
当然，老旧房源数据庞大，不可能做到全部收购，毕竟，收购的主要目的还是想让你去买新房，以支持楼市复苏。从这个角度看，当楼市真正回暖了，且价格也完全上去了，收购老旧房的动作也会相继停止。
此外，一座城市收购老旧房源的数量还跟这座城市的保障房计划有关。收购回来的老旧房终究要排上用场，从目前各城公布的信息看，其用途就是用于保障房。所以，收购的老旧房数量不可能超过保障房计划数量。
那么，什么样的老旧房被收购概率大呢？从前面已收购的城市来看，需要具备一些明显特征，预计这这2类房产收购的概率最大。
一是，面积不能太大，总价不能太高。一般来说，大城市房价高，其收购面积会相对小些，比如一线城市70-80平米以内，二三线城市120-140平米以内，这正好是刚需面积范围之内。
二是，房子属于老旧房。这是因为：一方面房龄太新，价格也高，这对地方的财政形成压力。另一方面，老旧房地段往往较好，配套比较齐全，便于收购后被用作保障房出租。
关于收购价格，其实完全不用担心。既然地方期望通过收购来改变低密的市场预期，其价格肯定是不会低于市场价的。比如有地方收购500套房源，其中某小区成交均价才6000元/平米，且还无人问津，但顶楼的实际收购价已超过8000元/平米。据当地的网友反映，这种做法对市场确实起到了意想不到的效果。
当然，有人说，我只想资产变现，不想再买新房，可行吗？
实际上，有城市已经做了表率，符合条件的老旧房也可登记“只卖旧不买新”。其实，他们这样做的其实格局更大：
收购几百、几千套“以旧换新”的房源，其实给市场带不来多大购买力，毕竟一套换一套，也不过去化几百、几千套新房而已。
但如果从各个代表性板块、小区直接高于市场价收购一批老旧房，那对市场的预期转变，将起到事半功倍的效果。
为促稳回暖楼市献计，希望这种大格局模式能够被更多城市效仿吧。
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