近日，上海静安区将开展“住房以旧换新”试点的消息已被刷屏。
这两天不少自媒体已经做了大量解读。今天，咱们就聊聊这件事背后释放了哪些信号？
静安苏河湾实景图
此次试点由静安区公租公司作为收购方，对持有70㎡以内、总价约400万以内老公房的业主，将直接收购旧房，帮助居民置换静安区新房。
这里有一个硬性要求：同意收购的业主，须在静安区认购新房，并锁定房源号和价格。由第三方评估机构对业主旧房进行估值，双方凭借新房的网签合同，完成交易过户。
乍看之下这项政策似乎能实现“三方共赢”：
对业主来说，无须对外挂牌，不用操心有没有人来看房，也不用和买家磨价格，节省了很多卖房环节；
对开发商来说，这些置换客群能有效去新房库存；
对公租房公司来说，扩充了公租房的数量，为以后建立完善的租赁市场打下根基。
但仔细推敲下来，却发现这种模式很难推行。主要有两大难点：
第一，业主在“以旧换新”前就需要锁定新房房号和价格，如果旧房的评估价未达心理预期，那业主能否爽约不置换了？开发商是否同意退还定金？
第二，目前试点区域为静安区，业主也只能置换本区域的新房，但近两年静安新房普遍都在1000万+，旧房总价在400万内，有多少业主愿意补足中间价差或者贷款来买新房的？
静安部分在售新房
这些难点其实后续都要有相关“补丁”政策作支持的，不然难以实行。
但既然静安区决定要试点，很多网友都在问，接下来一段时间是抛售静安老破小换新房的好时机吗？（本文选取的老破小均为房龄超过20年，面积60㎡以下房源）
这边小爱同学想和大家分享3个实际情况：
首先，静安部分老破小房价已低于区域地价，存在明显价格修复空间。
来源于贝壳找房
在贝壳二手房平台上，静安随处可见挂牌价8万/㎡左右的老公房，实际成交单价可能也就在6-7万/㎡。
比如2024年9月招商&南通瑞城拿下的曹家渡社区地块，楼面价高达11.41万/㎡，比周边老破小成交单价都要高了3-4万/㎡。
这种“房价低于地价”的情况，在静安区很多板块都存在。是老破小价格超跌，还是新房土拍价格过高，答案不言而喻。
其次，现在老破小租售比高，更具性价比。
从2025年上海楼市成交结构来看，300万以下老破小是二手房成交主力。
数据显示，2025年1-11月 ，上海二手房成交229301套，老破小共成交126062套，占比总成交约55%。
数据来源于数联天下
从年化租金回报率来看，上海老破小平均租金回报率达2.65%。比大盘高出0.7个百分点，是所有房源类型中回报率最高的品类。
比如有一位网友去以135万的价格买下一套内环内老破小，户型约31㎡，按20%首付，65万公积金贷款+43万商贷，贷款30年，以等额本息计算，月供4535.99元。
来源于社交平台
该网友拿到房后进行了翻新，现在以5000元/月的价格，租给了一位附近的上班族。
当月供≈租金，或者月供＜租金时，老破小的性价比就出现了。
更何况当下，拥有一套月供压力不大的老破小，完全属于自己的产权，不得不说挺香！
再者，静安核心区老破小有旧改或拆迁预期。
城市更新一直是上海这两年发展的重任，静安从去年开始就一直在进行零星旧改。
所以现在手上的老破小，尤其是核心地段的，可以博一波旧改和拆迁预期。
像静安区柳营路309弄最新消息已确定有房源要征收，最近小区二手房都涨疯了。去年小区成交单价普遍还在7万出头，现在挂牌房源单价已经突破9万/㎡。
来源于贝壳找房
所以，对于持有静安核心地段老破小的业主来说，除非是有很强烈的置换需求，不然不建议出售。
而对于那些租售比不高、或者前期抗跌性较强的老破小，可以考虑置换成新房。没办法，前期过于抗跌，在当前市场环境下，反而成了一种“劣势”。
但不可否认，静安率先试点“住房以旧换新”，意义非同小可。它正在重新定义市区老破小的资产属性，让刚需和置换链条都在一点点轮动。
期待正式落地~
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