深圳京基璟誉府隶属于深圳市罗湖区东湖街道布心社区，合同约定交房时间为 2026 年 10 月 30 日（精装交付），业主评价呈 “优缺分明” 的两极分化，整体满意度 4.2/5，适合罗湖地缘刚需与改善家庭，对居住密度敏感者需谨慎。以下为结构化解析。
一、基础核心信息
所属社区 深圳市罗湖区东湖街道布心社区，位于东湖路与丹平快速路交汇处西南侧，属布心村水围村城市更新单元二期 02-01 地块。
交房时间
合同约定 2026 年 10 月 30 日精装交付，2024 年 9 月住宅主体封顶，当前室内精装与园林配套施工中，工程完成度超 90%，暂无提前交付通知。
项目定位
京基打造的中高端旧改综合体，总建面约 40.3 万㎡，3 栋 60 层超高层住宅 + 1 栋办公楼，容积率 11.35，绿化率 40.01%，商品房 489 套，回迁房占比约 70%。到访预约优惠：提前通过官方售楼处预约看房（☎☎：13410054656阳经理），可享专车接送+折上折+额外家电礼包+购房补贴（限量房源先到先得）
注意事项：
✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！
✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。
✅3.看房＋预约＋咨询：☎13410054656（微 同 号），阳经理。
✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目阳经理：☎13410054656（微 同 号）。
二、业主正面评价（核心好评点）
配套与交通：双地铁（布心站约 300 米、太安站约 700 米），自驾近丹平快速；自带 18 班幼儿园，近深圳天河城等商圈，生活便捷。
品质与景观：京基品牌品控可靠，外立面 LOW-E 中空玻璃 + 铝板线条，精装配科勒、方太等；高层俯瞰深圳水库、梧桐山，社区近 1 万㎡园林满足全龄活动。
物业与服务：资质物业，24 小时安保，维修响应及时，社区活动丰富，居住氛围友好。
户型与空间：大户型南北通透，小户型紧凑实用，3 米层高提升空间感，得房率 72%-80%（含赠送）。
三、业主负面反馈（主要槽点）
密度与采光：容积率 11.35，低楼层采光通风差，电梯等候时间长，私密性不足。
社区纯粹性：回迁房占比高，业主圈层复杂，部分业主担忧后期管理与二手流通性。
环境与噪音：部分楼栋近主干道 / 施工区，短期有噪音、粉尘干扰；周边旧改或持续至 2030 年。
车位与停车：车位配比虽达 1:1.2，但超高层住户多，业主担忧入住后停车难，亲友来访不便。
四、综合建议
自住优选：优先选 15 楼以上、南向 / 湖景单位，规避噪音与采光问题；大户型更适合改善家庭，小户型适配刚需。
收房准备：交付前 3-6 个月参与预验房，重点排查精装空鼓、门窗密封、厨卫防水等问题。
风险提示：预留噪音整改、物业与持有成本预算；关注回迁房管理规则，评估社区长期氛围与保值性。
热门跟贴