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上地 0702 地块的位置优势，本质是 “产业锚点 + 交通便利” 的双重锁定，不存在任何规划落空风险。
从区位来看，0702地块紧邻上地信息产业基地与中关村软件园两大产业核心区 —— 百度、腾讯、网易、新浪等互联网大厂总部扎堆于此，仅周边产业集群就聚集了数十万高收入科技从业者，这些人群的 “就近改善” 需求是长期且稳定的。
对购房者而言，无论是自住通勤（步行或短车程可达产业区），还是未来出租 / 转手，都能精准对接高净值客群，避免 “有价无市” 的尴尬。
交通层面，地块邻近地铁 13 号线与昌平线换乘站清河站（从18地块到清河站仅需900米），双线联动可快速直达西二旗、中关村、国贸等核心区域；周边东北旺路、马连洼北路等主干道交织，自驾出行也十分便捷。（但24地块离马连洼北路太近了。作为6车道的主干路，难免会有噪音问题）
更关键的是，这些交通配套均已成熟运营，而非 “规划中” 的远期利好，入住即可享受，无需等待。
如果说位置是 “骨架”，那产业就是 0702 地块价值的 “血肉”—— 这里的产业优势不仅 “现状能打”，未来还能 “持续升级”。高收入人群密集、消费能力强、住房需求刚性，这也是过去多年上地二手房价格稳居海淀第一梯队的核心原因（如上地佳园二手房均价超 11 万 /㎡）。
对中产家庭而言，“学区” 是买房的核心痛点，而 0702 地块的教育优势，恰恰用 “双重确定性” 解决了这一焦虑。
首先，学区资格 “有保障”：地块属于海淀上地学区，该学区本身就有上地实验小学、清华附中上地小学等优质公办校；更重磅的是，地块北侧已明确引入北京市 101 中学承办的十二年一贯制学校（含幼儿园至高中）——101 中学作为海淀 “六小强” 之一，其教学质量和升学成绩在全市名列前茅，预计2028 年秋季开学。如果购买 0702 项目，大概率可凭购房合同入学（参考同区域功德寺板块 “购房即入学” 的先例），无需等待落户年限，对 2027 年后入学的家庭尤其友好。
其次，学区资源 “无坑校”：上地学区是海淀17个学区里唯一初中派位没有坑校的学区，且有摸高机会，甚至相对弱的初中在其他片区填第一志愿都不一定能中。兜底的二十中也能排进海淀前40，且为区重点。而如果就读十二年一贯制的101，意味着孩子从幼儿园到高中可 “一站式就读”，避免了 “小升初”“初升高” 的择校风险。
所以，对家长来说，买这里的房子，相当于提前为孩子锁定了海淀顶尖的教育资源，这是其他同价位楼盘难以替代的优势。
如果你购买0702，其实对于产品不用有太多特别的期待，大概率还是会复刻功德寺的产品。
从产品规划来看，地块由两宗住宅用地（0702-18、24 地块）组成，容积率仅 2.2，建筑控高 30 米，将打造6-10 层纯洋房社区—— 这在海淀新房市场十分稀缺：对比永丰板块容积率 2.8 的高层项目、朱房村板块容积率 2.5 的混合社区，0702 的低密属性意味着更宽的楼间距、更高的绿化率、更舒适的居住体验，尤其适合有老人、孩子的改善家庭。
从目前KFS透露的最新消息来看：18、24两个地块共规划产品700+套，套均面积125㎡。最小户型90㎡左右三居，总价控制在1000-1050万左右；主力户型为120~139㎡三/四居（其中139㎡最多）；另外还会搭配150~180㎡大户型。其中，90㎡小户型会排布在18地块。层高上，大概为3米，除了大户型外，基本不可能突破。
得房率方面有惊喜，官方说法是“赠送部分参考安澜北京/海宸元境”（你细品）。此外，外立面要求用石材 + 铝板，精装标配新风、地暖、智能系统，部分户型还带阳台（海淀新规下的稀缺配置）。据说会用上“黑科技”，这里不方便细说，等报规后再为大家解读。
另外，0702地块自带13.23万㎡的商业配套，据说要打造“教育+生活”双场景，这也将会极大地改善上地被大家一致吐槽的“商业荒漠”现状。
0702 地块的客群画像非常清晰 —— 就是海淀的 “中产家庭”，这类客群的需求 “刚性且明确”，决定了项目未来去化无压力。
具体来看，目标客群分为两类：一类是产业区的科技中产（如互联网大厂中层管理者、资深工程师），他们收入稳定，有 “就近改善” 需求，既需要居住舒适度，也看重社区品质和圈层；另一类是学区刚需家庭，他们愿意为买单，但又不想牺牲居住体验（比如买老破小），0702 的 “学区 + 洋房” 组合恰好击中了他们的痛点。
更关键的是，当前海淀新房市场 “竞品断层”：功德寺双子（和樾望云、和樾玉鸣）已网签 90%+，接近尾盘；永丰的嘉华天郡、朱房村的建发海晏等项目，要么位置不如 0702（离产业区更远），要么容积率更高（居住舒适度差），要么学区确定性不足。0702 地块的出现，恰好填补了 “海淀北核心区 + 低密洋房 + 上地学区” 的市场空白，客群无需 “将就选择”，而是 “精准匹配”。
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