01.最新动态
最新消息：科技园通勤神盘【中海云启源境】加推最后1栋2单元01，03，05户型，周六开盘！
此次加推共54套户型为90-105㎡3房，备案均价8.87万带精装，开盘约0.941折，折后均价8.35万，总价714万起。
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90㎡3房 单价：7.87-8.49万/㎡，总价：714-771万；
105㎡3房单价：7.88-8.75万/㎡，总价：837-922万。
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价格表如下：
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第一次首推：6月7号1栋1单元首次开盘，共207套90-143㎡3-4房，备案均价9万，开盘约0.918折优惠，折后均价8.26万，总价701-1338万。☑️☑️中海云启源境售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
第二次加推：8月2日加推1栋2单元02、04户型，共36套90-105㎡3-4房，开盘优惠0.932折，折后均价8.26万，总价700-906万。
本次压轴加推小高层01、03、05三条梯腿，价格相较上批次涨价1%、较首次开盘涨价2%。☑️☑️中海云启源境售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
具体价格分布如下：
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项目位于豪方天际旁，距离地铁12号线同乐南站直线距离约400米，到科技园仅开车仅需10分钟！到后海及深圳湾超级总部基地仅需20分钟！
官方户型图已出，新规设计后通过飘窗，阳改房赠送面积和设备平台可利用，可使用的地毯率达80%以上，使用率达96%。
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商品房共2栋楼，共298套，其中90㎡3房2卫 78套，95㎡3房2卫 42套，105㎡3房2卫 96套，143㎡4房2卫 80套，229㎡顶复 2套。
官方户型图：
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实测户型图：
【90㎡3房2卫】：经典动静分区竖厅户型，不足的是可改造阳台位于凹槽处，后期房间视野和采光一般。
【95㎡3房2卫】：竖厅户型，不用阳台改造，但赠送面积也很高，设备平台可利用。
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【105㎡3房2卫】：经典竖厅户型，与90平布局类似，客厅和次卧面积更大更舒适，主卧双面采光。
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【143㎡4房2卫】：竖厅户型，大客厅加7.4米宽大阳台，各方间面积阔绰，3卧室朝南，主卧3面采光十分舒适，不足的是阳台房视野采光不好。
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周边【前海东岸】挂牌价9.2-10.5万/㎡（89㎡三房成交价约850万）；【豪方天际】近期成交价8.8-9.8万/㎡，但户型使用率普遍低于75%；【中海云启源境】均价8.26万/㎡左右，新规户型高使用率，性价比还不错。对项目有兴趣的朋友可以联系我们咨询
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02.项目介绍
区位：项目位于南山区北环大道北侧，紧邻南山实验园丁学校，与中山公园相邻，靠近宝安区交界处（豪方天际旁），属于宝安和南山的交界处。
距离同乐南站直线距离约300米，驾车到科技园约3.8公里，仅10分钟；到前海约2公里，仅6分钟。未来还将享有15号线（在建）双地铁口的便利交通优势。
不理想的是项目为南山润亚奕拓城市更新单元，此前为水果批发市场，对面就是南山农批市场，旁边还有原南头直升机场，整个外部环境一般。
规划：项目占地面积比较小仅9006.52㎡，计容建筑面积约6.4万/㎡，住宅约3.3万/㎡，保障房2万/㎡，配套约5000㎡。
共 3 栋塔楼，其中2栋住宅1栋保障房，1栋一座47层住宅、1栋二座21层住宅、1栋三座46层保障房。总户数708户，普通商品房298户，保障性住房410户，停车位598个。☑️☑️中海云启源境售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
设计方面采用围合式布局，立面设计以现代风格为主，采用三层中空夹胶low-e玻璃和铝板线条，高定豪华国际一线品牌YKKAP全卧室系统窗等。园林为大师原创南洋风格，室内装修据说标准的豪宅配置，品质上还不错。
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基础信息
【开发商】中海地产
【总占地】9006.52㎡
【总建面】87876.77㎡
【容积率】6.45
【楼栋数】3栋住宅（2栋商品房+1栋保障房）
【总层数】21-47F
【停车位】598（1:0.845）
【梯户比】2T5/3T5
【住户数】708户（商品房298户，保障房410户）
【户型面积】建面约90-95-105-143㎡3-4房
【交楼时间】未定，精装交付
【土地使用年限】2023年8月30日-2093年8月29日（70年）
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可以看出项目硬伤很明显。体量不大，仅三栋楼708户，其中保障房占比超过一半，配套也很少。周边有北环大道，南山大道和南坪快速路经过，噪音影响不小。并且周边有农批市场，环境比较一般。
03.区位配套☑️☑️中海云启源境售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
交通：直线距离约400米是12号线同乐南站，周边还有在建的15号线同乐关站。开车走北环大道，上南山大道、南海大道都比较方便；
商业：小区自带商业裙楼，旁边豪方天际商业，大型商场需到前海或者宝中，前海山姆、壹方城、万象前海、壹方汇等购物中心；
学校：步行仅有 120 米有豪方天际幼儿园，项目旁即为九年一贯制南实园丁学校，成绩还不错，口碑很好。片区还有南实麒麟、南头城小学、深圳艺术学校等优质学校。
休闲：通过人行天桥可达马路对面的中山公园，中山公园是深圳最大、历史最悠久的城市公园，占地面积达49万平方米，生态资源丰富，娱乐设施齐全。2站即达南头古城，附近有南山文体中心，图书馆，博物馆等。☑️☑️中海云启源境售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
医疗：项目550米可达南山区中医院，1200米深圳市宝安区人民医院，3公里内还有南方医科大学深圳医院，深圳市第六人民医院等
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04.优劣分析及总结
优势：
1.近学校、近地铁，出行、上学方便，学校是9年一贯制，成绩不错；
2.近南山大道、北环大道等主干道，出行便捷；
3.近中山公园，近南山科技园。
4. 此次加推的1栋2单元为片区稀缺小高层
劣势：
1.保障房占比大，共708户，其中商品房298户、保障房410户。
2.会有北环和南坪两条快速路的噪音影响；
3.近农贸市场，有些噪杂，环境一般；
4.与大型商业有一定距离。
周边对比：
作为南山近科技园片区少有的新盘，中海云启源境近期因其地库、大门及会所等实景开放，吸引了不少市场关注。丹丹实地探盘，尝试以相对客观的视角梳理其产品特点与区位价值。
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1
产品力
注重公共空间的「酒店化」表达
项目在公共区域的投入较为突出，尤其强调「酒店式归家体验」：
地库：强调仪式感与耐用性
项目地库近期实景开放，亮点包括：
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- 入口处设计约百平米星空顶，借鉴高端酒店落客区理念，试图提升归家仪式感；
- 地面采用高标号金刚砂与无机磨石材质，强调耐磨与防滑性能；
- 整体风格与中海高端产品线“深湾玖序”一脉相承，材质选择偏重耐久与视觉统一性。
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社区大门与会所：尺度与细节并重
- 大门面宽约57米，铝板檐顶结合泛光设计，墙面选用进口奢石（如维斯康白、宝格丽绿等），试图营造酒店式入口气场；
- 会所内设茶室、健身区及会客空间，材质运用上可见手工铜丝屏风、南洋花砖等元素，健身区配备270°环幕窗，强调自然光与视野。
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这类设计在南山新盘中属较高标准，但实际体验仍取决于长期维护水平。相信中海物业一定会维护较高标准。
2
户型与实用性
适配南山主流需求
项目主推建面约90-143㎡户型，特点如下：
1、高使用率
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据宣传资料显示，户型使用率约96%，符合新版建筑设计规范导向；
2、功能定位清晰
- 90㎡三房主打“上车盘”属性，结合周边教育资源（后文详述）；
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- 传统竖厅结构，阳台宽度非常大，主卧双面飘窗，卫生间外面还有个设备平台，平时的工具箱、拖把都可以放在外面，家里少了很多乱七八糟的摆放位置也是非常不错。
- 105㎡及143㎡户型侧重改善需求
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- 尤其105㎡的“3+1房”设计，通过约5米面宽厅拓展空间；这个户型实际得房面积约 101㎡ ，客厅开间比90m²和95m²要更大，沙发背面就可以做个开放式的小书房，整体舒适性会更加好。
- 143㎡传统竖厅结构
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- 几乎一圈飘窗，超长阳台，大面积当然整个使用感受会更加舒适，主卧面积感相当不错。这个户型的高区位置可同时俯瞰科技园天际线、深圳湾海景及前海桂湾金融城，景观面会更好。
3
区位配套
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科技园通勤与生态资源占优
1、交通便利性
项目距地铁站约500米，4站可达科技园，5站覆盖前海、后海等核心板块，对科技园及总部企业员工通勤较友好。
而未来，15 号线同乐关站（在建）开通后，这里的交通优势将进一步凸显。通过双地铁的加持，快速串联前海、后海、宝安等核心区，在 30 分钟内畅达科技园、前海自贸区 ，无论是去上班还是休闲出行，都能大大节省时间成本，真正实现了工作与生活的无缝衔接。
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自驾的同学，北环大道与南山大道这两条城市主干道在项目附近交汇，形成了极大的便利。在早高峰时段，实测 10 分钟就能直达科技园，如此短的通勤时间，对于在科技园工作的上班族来说，简直是梦寐以求的。
不仅如此，5 公里的范围内，还覆盖了留仙洞总部基地、深圳湾超级总部等产业核心，完美承接了大厂同学们「职住平衡」的需求，让小伙伴们在忙碌的工作之余，有更多的时间享受生活，陪伴家人 。
2、教育资源
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周边配套学校宣传显示近年中考成绩亮眼（公办普高率90%+、四大率10%+），但需注意学区政策存在动态调整可能，建议购房者向官方渠道核实。
附带一张非官方的民间整理的学校排名供大家参考，可以看到南山实验集团园丁学校处于南山top5级别，非常靠前，第一梯队：
3、商业配套
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深圳人都特别喜欢商业，所以华润城、壹方玖誉这种才有这么高的价格。说明商业配套的完善程度，直接影响着居民的生活便利性和品质。
中海・云启源境在商业方面，既有满足日常生活的基础配套，又有高端商圈环绕，提供了丰富多样的消费选择 。
项目自带商业裙楼，这就意味着业主们下楼就能满足日常生活的基本需求，比如购买生活用品、享受便捷的餐饮服务等。而周边豪方天际广场、前海东岸底商相互联动，形成了约 8 万㎡的商业集群 ，进一步丰富了商业业态。步行 100 米可达的隆尚 Minitown（招商中），未来也将为区域注入新的商业活力。
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如果想要享受更高品质的消费体验，驱车 10 分钟，就能抵达前海山姆旗舰店、万象前海、壹方汇等四大综合体 。
同时，深圳湾万象天地、海岸城等顶流商业配套也在附近，让你轻松切换都市精致生活，满足你对品质生活的所有想象 。
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3
总结
中海云启源境的出现，反映了深圳房地产市场的一个积极趋势：开发商正在从单纯的土地增值模式，转向通过提升产品本身的内在价值来吸引客户。它没有刻意追求符号化的奢华，而是更关注材质耐久性、空间功能性、日常便利性与社区交往性。
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它更像一个“深度定制产品”，精准地面向那些在南山工作、重视家庭、追求工作与生活平衡、懂得欣赏细节质感的新中产和改善家庭。它提供的，不是浮于表面的炫耀资本，而是一种踏实、便捷、有温度、可长期驻留的生活方式的可能。
在南山楼市的激烈竞争中，中海云启源境选择了一条更考验内功的路径：通过打磨公共空间的日常体验，通过优化户型的每一寸效率，通过兑现地段赋予的每一种便利，来证明自己的价值。它或许不追求瞬间的惊艳，但却致力于提供长久的舒适与安心。对于正在寻找南山中心区品质住宅的您而言，它无疑是一个需要您放下预设、亲身前往，细细品读的选项。因为真正的“品质”，藏在每一次归家的仪式里，藏在每一个日常生活的场景中。
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附如下中海云启源境实拍照片：
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「中海云启源境」像一份“取舍题”——用略低的门槛，换南山核心区的教育+通勤+户型，但需接受社区小、保障房多的现实。适合预算有限但需求明确的家庭。
最新消息
此次将再加推共54套户型为90-105㎡3房，开盘约0.941折，本次吹风价格为折后均价8.35万，总价714万起，为项目最后的收官之作！
（仅21层高度的小高层，低密度，更稀缺，更安静，总价低！）
▫️户型：90㎡-105㎡「3-4房」（新规高得房率）
▫️价格：90㎡：7.87-8.49万/㎡，总价：714-771万
▫️价格：105㎡：7.88-8.75万/㎡，总价：837-922万
✅精装交付：装标豪横｜杜拉维特、唯宝、汉斯格雅、大金…全屋国际一线品牌，对标深圳湾豪宅！
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⚠️南山科技园板块唯一一个央企开发的项目「中海云启源境」1栋1单元207套选房结束，当天认购165套，去化率80%左右，二次推售后已经所剩房源不多！
第一次首推：6月7号1栋1单元首次开盘，共207套90-143㎡3-4房，备案均价9万，开盘约0.918折优惠，折后均价8.26万，总价701-1338万。
第二次加推：8月2日加推1栋2单元02、04户型，共36套90-105㎡3-4房，开盘优惠0.932折，折后均价8.26万，总价700-906万。
⚠️ 避坑指南：三大硬伤
1️⃣ 社区小且混杂
▪️占地仅9000㎡，2栋商品房+1栋保障房；708户中410户为保障房，物业管理难度高。
2️⃣ 车位严重不足
▪️车位比1:0.84（598个车位对应708户）新能源家庭建议直接选带车位房源。
3️⃣ 板块能级偏弱
▪️同乐板块配套匮乏，依赖外部资源辐射，周边无大型商业，改善客要降低期待。☑️☑️中海云启源境售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
核心亮点
1️⃣ 通勤王者：8分钟直达科技园，6分钟到前海，地铁4-5站覆盖高新园核心区。
2️⃣教育黑马：楼下即南山实验园丁学校（九年一贯制），普高升学率90%！
⚠️但生源未来可能受保障房住户影响。
3️⃣ 新规高得房率：户型使用率高达95%！105㎡≈旧规134㎡，143㎡堪比183㎡。☑️☑️中海云启源境售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
小建议：谁适合买？
✅ 南山刚改家庭：预算有限但重视教育，可牺牲社区纯粹性换学区+通勤
✅ 长线投资者：前海扩容+南头机场搬迁预期，板块未来或许有补涨空间。
小贴士
▫️看房重点：实地考察保障房与商品房的动线分隔，避免后期混住矛盾。
▫️砍价空间：小体量+冷门板块。
▫️对比竞品：同价位段对比西丽、蛇口老破小，得房率和学区是核心优势。☑️☑️中海云启源境售楼处电话：400-8377-020☑️☑️
总结：性价比之战
优势：通勤+学区+得房率，精准击中南山刚需痛点。
风险：社区混杂+板块弱势，长线增值依赖规划落地（如南头机场搬迁）。
一句话：若非冲着教育和通勤，建议慎重；若为教育和通勤，可冲！
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立面造型现代简约
整体建筑立面风格以现代简约为主，强调滨海地区明快通透的立面效果。为了与相邻办公楼风格统一，裙房部分出挑玻璃体块做了导弧处理。
塔楼采用大面积的270°转角凸窗的形式，削弱建筑体量感，弱化建筑边际，形成与豪方天际办公楼相呼应的公建化立面效果。立面材料主要为玻璃加铝型材线条和真石漆，强调现代材料虚实结合。塔楼顶部设计了约5m高塔冠，采用夹胶彩釉玻璃，将项目专属LOGO符号编织图纹融入其中，形成视觉昭示形象。
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裙房部分近人尺度的造型强调出项目的品质与调性，所有材质与细节都做了精心雕琢与推敲。入口处二层玻璃体结合夜景灯光，白天可以很好地勾勒出晶莹剔透的形体，晚上灯光内透LOGO图案反射项目的文化内涵。
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多层级开放的社区底盘
酒店式社区大堂：朝向广场，入口前场、门廊、大堂、内庭院、单元大堂组成的归家动线，配合建筑、景观、室内、标识、灯光一体化设计，汲取糅合后的南洋文化元素细节，把酒店式归家仪式感拉满，彰显非凡气度。
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细部推敲到位，落地精工品质
落地品质保证来源于细节控制及材料选择，从立面方案确定到最终完成幕墙定稿，设计花了大量时间做材质比选及细节推敲工作，也探索了一些高效实用的工作方式如：工程样板、1：1实体泡沫模型及1:1KT板打印效果比较构件尺度等等，为项目快速定样提供了有力支撑。
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多专业一体化设计，细部推敲阶段就划分出明确设计界面，相互讨论提交界面交接节点。
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基础信息
项目基础信息
【开发商】深圳市海奕房地产开发有限公司
【总占地】约9006.52㎡
【建筑面积】约87724㎡
【容积率】6.4
【绿化率】30%
【楼栋】3栋住宅（2栋商品房+1栋保障房）
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【总户数】708户（其中商品房298户，保障性住房410户）
【楼高】总层高21-47层
【层高】3.1米
【梯户比】2梯5户/3梯5户
【车位比】1:0.84（598个）
【装修情况】未定（精装交付）
【主力户型】建面约90㎡、95㎡、105㎡、143㎡ (3房&4房)
项目区位：深圳市南山区北环大道北面、南农路西面，南实园丁学校旁。
户型分析
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