万科在2026年1月23日主动撤回"华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金"的上市申请，是近期中国公募REITs市场"撤回潮"中的代表性事件。

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撤回潮的整体情况

近期多家头部企业密集终止REITs申报：

• 电子城：1月19日率先公告撤回产业园REITs项目申报

• 万科：1月23日撤回万纬仓储物流REITs

• 建设银行：1月24日撤回建信住房REITs申报

• 金风科技：1月20日终止新能源REITs申报

• 首创环保：富国首创水务REIT也撤回了新购入资产审批

这批项目大多于2024年初市场情绪高涨时集中申报，经历近2年等待后集体终止。

万科REITs撤回详情

项目信息：华夏万纬仓储物流REITs底层资产为佛山、绍兴、湖州三地物流仓储项目，总建筑面积约26.77万平方米，估值约11.49亿元。

时间线：

• 2024年3月1日：正式申报并获受理

• 2024年4月：收到交易所反馈意见

• 2026年1月14日：申请撤回文件

• 2026年1月23日：申报流程正式终止

撤回的深层原因

1. 监管环境趋严：当前公募REITs进入"严准入"阶段，监管对发起人财务状况和经营稳健性提出更高要求。沪深交易所2025年12月31日发布的新版"审核程序指引"，首次明确了审核可能"暂停"或"终止"的具体情形。

2. 万科自身债务压力：

◦ 截至2025年12月初，万科存续债券余额约203亿元，其中88.9%集中在2026年到期

◦ 2025年三季报显示经营现金流净额为-58.89亿元

◦ 发起主体深圳市万纬物流投资有限公司资产负债率截至2023年9月末达87.54%

3. 项目审核长期停滞：自2024年4月收到反馈意见后，审核状态长期没有实质性进展。

对万科的影响

短期利空：

• 约11.59亿元募资计划落空，加剧流动性压力

• 打乱"两年削减付息债务1000亿元"战略部署

• 影响市场信心，1月26日万科A股价下跌2.63%

主动止损考量：

• 避免审核失败可能带来的更大声誉风险和股价冲击

• 可将资源更集中用于应对紧迫的债务问题

• 公司表示"待条件成熟时择机重新启动申报"

行业意义

这波撤回潮标志着中国公募REITs市场从"开发思维"向"资管思维"的转型。未来能够成功发行REITs的，必然是那些具备专业运营能力、资产现金流真实稳定的企业。监管正通过精细化管理推动市场高质量、规范化发展。

万科此次撤回虽然短期内增加了资金压力，但其物流资产基本盘（截至2023年底，三个物流园出租率均在97%以上）依然稳固。待公司整体经营状况改善和市场环境优化后，这些优质资产仍具备通过证券化盘活的坚实基础。