北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我想给父母改善换房谢谢。情况：我父母（70岁）家现在住望京融科橄榄城三期4居230平，小区环境绿化好，住了15年了，面临要重新装修，想着还不如重新置换一套。希望是离我近一些，我家住菜市口中信城，希望车程20分钟左右，看中小区绿化环境好，可以遛弯。要新房，可以明年交付。
两梯两户那种最好。面积130—160都可以接受。楼层7层以上。楼间距大一些。价格11万内可接受。
已经去看了中海丽金府，打算再去看一下华润中环悦府，请问我选丰台这个区域是对的吗？这几个楼盘推荐哪个？还有推荐吗？
另外，是否要考虑这个房以后我会住这个因素，我有两个孩子，目前一个小学二年级，一个初二。父母还有个双桥恭和家园的1居养老房，85岁以后估计会住那里。需要考虑离那里近吗？
A：
1、要新房，那我帮不上什么忙。我好多年不卖房了，对新楼盘不熟，也不方便点评人家，说好说坏的容易惹麻烦。
2、区域谈不上对错，不过如果从地段儿来说，那应该首选丽金府这边。中环悦府不是说不好，而是周边的规划改造大概率会更慢，否则也不会拖了这么多年。但具体的楼盘我不熟，几乎没去过，不敢点评。
另外既然是养老改善，那也不适宜选择周边代建土地太多的板块，弄不好就十年半年的施工。对年轻人还行，算是对地段儿有期望值，但老年人就犯不上了。
再一点是你们的预算总价高，在三环内+丽泽概念更合适，大概率流动性更强。四环边说不好，反正到现在还不算多强，想让高总价客群接受这种搭配是需要时间的，否则就是错配了。
3、恭和家园不是养老公寓吗？考虑离这里近，意思是买在五环附近是吗？双桥就算了，本来地段就一般，总价高的就更不合适了，将来想出手必定费劲。要买的话就在四环朝青一带吧，离朝阳公园近的，选择多多了。
另外父母现在70岁，到85岁还15年呢，到时候再说吧。也许那时候得想法完全不一样，所以到时候再看吧。
仅供参考。
二
Q:
我还没下手买房。望京利泽西园11月开始一直没有性价比高的房子挂牌，另外也是出于通勤和亲子陪伴考虑，我最近想买海淀上地。200多点首付，有2个考虑的地方，现在思维很混乱，想请您指教一下：
（1）树村回迁房（柳浪家园，裕和）320万左右一居，贷70w，但是今年下本后卖爆了，有出区的风险。而且好像调剂北大附肖家河后小升初不能再回上地。
（2）基于此，又研究了一下上地南圆明园东里，想要去清华附上地小学，求个稳当。但是这个就纯占坑一居40平大概450w，需要贷款220-230w，贷款压力比树村大。
目前两个地方都是打算上学后就出手，然后附近租房。如果能上学一年内就卖出，自己按目前市场价估算，学位占用不满二，倒手需要税费等，树村亏40w左右，圆明园东里也差不多。
但是，我觉得自己好像想不清楚，有点想得太理想了，所以来请教：树村成交量暴涨，目前26幼升小的业主已经预估100人，入学不确定，且26年9月出手的肯定很多。圆明园东里关注的人少，每年就成交4-5套。一居没有任何居住属性，学区溢价会不会更不稳。
所以，我想请您帮忙指点一下，树村和圆明园东里选项，随着27孩子进一步减少哪个更保值，或者哪个更容易跌的多，选哪个能让我在这个操作过程中损失更少呢？我目前思路有些混乱了。
A：
1、树村的320一居，如果没硬伤的话，租金大约5000左右，租售比6/700吧。跟北京平均值500相比，溢价率30%左右，看上去不算太高，基本就是海淀平均值，跟上地学区的级别相比算低的。
圆明园东里的450万40平能租多少钱？估计也就5000多吧？如果到不了6000，那租售比就是7/800了，溢价率高到40%以上。如果成交量真的低，就说明业主们认为学区价值高，不愿意多降价，所以才撑住了溢价。
2、我不敢建议选哪边，万一进不了对口校承担不起这责任。只能说从这俩报价来看，圆明园东里溢价偏高，树村的偏低.如果买了柳浪的能入学成功就算超值，圆明园的如果被调剂就很吃亏。一分钱一分货吧。
一居室谈不上没有居住属性，能出租就说明有价值。或者只能说不适合带孩子的家庭居住，单身或小两口还行。
3、我不敢说哪个更保值，学区溢价跟政策的关系太大，问我的话还不如问教委呢，政策是他们制定的。所以我帮不上什么忙，只是列出以上情况供参考。
仅供参考。
三
Q:
我和老公都在朝阳工作，老公是博士，有京户。目前买房的定位是：首付300w，贷款300万左右，四环内两居室，房龄新带电梯的商品房小区。已经初步看过一些房了，目前所纠结的是学区问题。
因为看您的分析知道目前的溢价还高，而我们刚结婚无孩，至少七年用不上学位。但我们也准备要小孩，最晚五六年后也是要考虑学区房的。所以我们想有没有这种房，就是现在学区中等，没有溢价，但后期发展快的，能推荐几个吗？
A：
1、这种房肯定有，但我推荐不了，只能是自己判断。但考虑好，这基本就相当于赌了，赢了自然是皆大欢喜，输了也谈不上吃亏，但肯定是期望值落空。
2、或者这么说吧，北京每年都有不少新建校，基本都是名校的分校或校区。即便不是新建的，大部分集团校也都在扩张联盟，把之前的普校并入系统。但这些学校在成为名校分校之后基本都是挂名校，哪所能真正成为名校+对口房源涨出溢价，都只能看运气，无法预测。
朝阳区在之前的这些年里引进了很多名校，人大附清华附等等，也有朝外这种民办改公立的新建校，集团校更是快速扩张。但在这么多学校里，真正成为头部校的就五六个，其他的都还算中等校。
3、甚至从全北京来说，上百所名校分校，凭成绩成为真正名校的也就是十多所，分布也都不集中。所以只能说有这种现象，但无法预测，更是谁也押不准。
4、所以您要不还是咨询搞教育的吧，他们或许有内部消息。
仅供参考。
四
Q:
我儿子也遇到单位让迁走户口的通知了，据说今年的力度会更大。所以他想先买在长阳国际城，过几年看情况再换。
Ps：对，先不自住，因为太远，只是先出租和放户口，您觉得从租金角度讲合适吗？哪套房的性价比最高？
A：
1、为什么都是一层的？是不是图的单价相对低啊？
那如果是自住的话这几套房都应该算合适，就因为单价低，所以居住角度的性价比就相对高了。
但如果出租的话未必合适，因为有可能是租金并不低，但空置率或许长。或者说有可能是空置期短，但租金就未必高了。所以真实的收益率未必多高，性价比也就不算太高了。
也就是说，在同等条件下，之所以说自住的性价比高，是因为长期自住没有空置期。而出租则有可能因为楼层原因造成空置期长（或租金略低），所以性价比就不太高了。
2、另外一点，一层和顶层都是算硬伤的，即便在价格走势上不吃亏，出手的时候也是挂牌期长的，跟中间层的相比不好卖。您家现在买来的时候图的是价格低，将来出手时买家也是同等情况。
所以这种房更适合长期自住，只要自己喜欢就没问题。但短期持有的话不合适，出手的时候如果着急就有可能吃亏。
3、这三套房我也看不出有多大差距，要不就实地考察一下采光时间吧。现在是冬天，哪套房最先照到阳光就加分，照射时间长就更是加分了。或者是问问中介，让他们给估一下租金，在总价差不多的情况下，哪套的租金高就说明哪套的性价比高。
4、另外再多说一句，央国企和体制内确实都每年清理集体户，但如果员工没买房，单位一般是不会强行清理的，往哪儿迁啊？所以这“力度大”指的都是买了房，跟没房的没什么关系。
我估计您儿子可能是自己想买房了，所以拿清理户口当个由头儿吧，别太当真。房子是用来住的，最好还是在有居住需求的时候再买。
仅供参考。
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