憋不住了！新江湾断供5年的王炸低密盘，保利珺园终于要开了！
各位上海改善的朋友，先停下手头的看房计划！今天给你们扒一个压箱底的好货——保利在新江湾城搞的珺园项目，堪称今年上海主城楼市的“稀缺王”。作为深耕上海楼市十几年的博主，我敢说，能在主城区碰到容积率1.1、限高20米的纯低密住区，再等5年都未必有第二次机会，尤其是新江湾这种断供5年的黄金板块，错过真的要拍大腿！
先跟大家交个底，我前几天特意去项目周边蹲了大半天，从交通、配套摸到户型细节，全程被惊喜砸晕。不是我吹，保利这次是真的懂高端改善家庭的需求，没有花里胡哨的营销套路，全是实打实的居住质感。今天就像跟朋友唠嗑一样，把这个盘的里外都给你们说透，帮你们判断是不是自己要找的“终极居所”。
先搞懂：新江湾+1.1容积率，为什么说是“天选组合”？
买高端房，先看地段稀缺性，再看产品硬实力。保利珺园最绝的地方，就是把这两点焊死了。
先说说新江湾城这个板块，懂上海楼市的都知道，这里是主城唯一集中成片开发的生态住区，9.45平方公里的原生湿地摆在这儿，绿化覆盖率高达60%，PM2.5常年比市区低20%还多，夏天平均气温都比市区低1.8℃。我上次去的时候是工作日下午，走在周边的生态走廊里，能听到鸟鸣，空气里都是草木的味道，完全不像在寸土寸金的上海主城，更像闯进了天然氧吧。
更关键的是，新江湾从2019年之后就没出过宅地了，这一断供就是5年，多少改善家庭盯着这片地等着补仓。而且这里不是那种“只适合养老”的生态板块，而是实打实的“产城融合第三代国际社区”——湾谷科技园、复旦软件园等三大产业园聚在这儿，耐克、IBM这些巨头企业，还有抖音、B站这类科创公司，一共7000多家企业扎根在此，邻居不是高校教授、就是科创大咖，圈层纯度直接拉满。
再看产品硬指标：容积率1.1，建筑限高20米。可能有些朋友对数字没概念，我给你们对比下——上海主城大部分新盘容积率都在2.5以上，甚至3.0+，楼挨楼、楼看楼是常态。而1.1的容积率，意味着什么？意味着整个小区全是6层洋房、4层叠墅和3层合院，没有一栋高层来挤压空间。你站在小区里，看到的不是冰冷的楼体，而是绿植、庭院和滨河景观，楼间距宽到能保证每一户的采光和私密性，这种居住感，在主城真的是“有钱都难买”。
更贴心的是，保利把合院和叠墅这些高规格产品，全布置在了东侧沿河一线，洋房则分布在社区内部，既能保证高端产品的景观视野，又能让整个社区的居住氛围更纯粹。这种规划逻辑，比那些“高低配”、用高层挤占低密资源的楼盘，良心太多了。
户型实测：105-285㎡全覆盖，每个户型都戳中改善痛点
改善买房，户型是核心——毕竟要住十几年甚至几十年，空间利用率、舒适度直接决定日常幸福感。保利珺园这次推出的105-140㎡洋房、160-190㎡叠墅、200-285㎡合院，几乎覆盖了从三口之家到多代同堂的所有需求，而且每个户型都有让人眼前一亮的设计，完全不是市面上的“流水线产品”。
105㎡洋房：百平三房天花板，刚需也能享墅质体验
先说说这个入门级洋房，也是我觉得最适合年轻改善家庭的户型。很多百平左右的三房，要么拥挤局促，要么采光差，但保利这个105㎡户型，直接把“实用”和“质感”拉满了。
首先是格局，做了LDBK一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台打通，不仅视觉上空间翻倍，还能增强家庭互动——妈妈在厨房做饭，能随时看到客厅里玩耍的孩子；朋友来做客，也不会显得拥挤。而且西边套是明星户型，四开间朝南，加上270°转角飘窗全赠送，早上拉开窗帘，阳光能铺满整个房间，连次卧都不会有暗角。
细节上更是戳中痛点：玄关做了定制收纳柜，鞋子、包包、钥匙能分门别类摆放，不用再堆得乱七八糟；厨房设计了高低台，切菜不弯腰、炒菜不抬臂，对经常做饭的朋友太友好了；卫生间是干湿分离，还配了智能马桶和恒温花洒，精装交付标准直接拉满。
预算有限又想扎根新江湾的朋友，这个户型闭眼冲——总价可控，还能享受到低密社区的生态和圈层，比买市区高层舒服太多，而且未来流通性也有保障。
127-140㎡洋房：全生命周期户型，一步到位不换房
如果家里人口多，或者想一步到位，127㎡和140㎡的洋房绝对是首选。这两个户型最大的亮点，就是“灵活可变”，能跟着家庭阶段调整，不用因为生二胎、父母同住就换房。
127㎡做了3+1房设计，多出的X空间可以根据需求改造——新婚夫妻能改成书房、影音室，有了孩子之后改成儿童房，父母过来同住又能改成老人房，实用性拉满。而且玄关还配了800库，换季的衣物、被褥、行李箱都能塞进去，收纳能力直接碾压同面积户型。主卧是酒店式套房设计，带独立卫浴和步入式衣帽间，晚上起夜不用打扰家人，私密性直接拉满。
140㎡户型更是改善天花板，X空间可拓展至多5房，完全能满足多代同堂的需求。超大客厅搭配阔绰面宽，连接观景阳台，坐在客厅里就能看到社区园林和湿地景观，视野绝了。LDBK一体化设计让空间更通透，聚餐、家庭活动都有足够的场地，日常居住的幸福感直接拉满。
160-285㎡叠墅/合院：高端改善终极之选，把日子过成诗
对于追求极致居住体验的朋友，叠墅和合院才是保利珺园的精髓。我重点看了168㎡上叠和146㎡下叠，还有200+㎡的合院，每一款都让人心动。
先说说叠墅：下叠带私家庭院和地下空间，院子不大但足够实用，种花种草、搭个遮阳棚，周末陪孩子玩游戏、跟朋友小聚，氛围感直接拉满；地下空间挑高设计，能改造成家庭影院、健身房、酒窖，满足各种兴趣爱好，相当于多了一个专属私密空间。上叠则主打星空露台和双套房设计，主卧带270°环景飘窗，晚上能看星星，露台可以打造空中花园，喝喝茶、晒晒太阳，简直是神仙日子。
合院产品更是稀缺中的稀缺，200-285㎡的尺度，全部沿河分布，推窗就是滨河景观。独门独院的设计，保证了绝对的私密性，院子里能布置景观、搭建凉亭，甚至做个小型泳池。内部空间阔绰，多套房设计能满足家人各自的需求，精装交付标配大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统“三大件”，厨房用国际一线烟灶和嵌入式洗碗机，卫生间配顶级卫浴洁具，每一处细节都透着高端质感。
这里要跟大家说句实在的，在上海主城，能做到“滨水+低密+合院”的产品，几乎是断供状态，保利珺园这批合院，大概率会被秒光，有实力的朋友一定要重点关注。
配套实测：步行可达的便利，全维高配不踩坑
很多高端盘都有个通病：要么偏安一隅只讲生态，配套跟不上；要么配套密集，却牺牲了居住静谧性。但保利珺园完美平衡了“繁华”和“静谧”，我实测了周边配套，日常居住的便利性直接拉满。
交通：双地铁+主干道，通勤出游都方便
通勤是买房的第一考量，保利珺园的交通完全没毛病。项目距离地铁10号线殷高东路站大约500-800米，步行10分钟内就能到，10号线可是上海的“黄金线路”，直达五角场、南京东路、虹桥枢纽，换乘其他线路也很方便，不管是去市区上班，还是出差赶飞机、高铁，都不用折腾。
自驾也很便捷，紧邻江湾城路，走逸仙高架、中环路能快速通达全市，到五角场商圈车程只要10分钟，到陆家嘴、静安寺也不过半小时左右。早晚高峰虽然会有点拥堵，但比起市区核心地段，路网规划合理，加上地铁能分流，通勤体验已经很出色了。
教育：从幼儿园到高中，全龄名校环绕
对于有孩子的家庭，保利珺园的教育配套堪称“王炸”。项目北侧50米处就是在建的交大附中杨浦实验学校，未来孩子上学基本是“目送式”，不用每天早起赶时间接送，家长和孩子都省心。交大附中作为上海顶尖教育集团，附属学校的教学质量完全有保障，能让孩子从小就在优质的教育氛围里成长。
除此之外，周边还环绕着中福会幼儿园、上音实验学校、复旦大学第二附属学校等28所优质学校，从幼儿园到大学全龄覆盖，形成了浓厚的学术氛围。在这里买房，不仅是给孩子一个好的居住环境，更是给孩子铺好了教育之路。
商业：日常便民+高端消费，全满足
很多人担心低密盘离商圈远，生活不方便，但保利珺园完全不会。项目周边有MEET678潮派商业，日常买菜、买生活用品、吃个简餐，步行就能解决，不用跑远路。
如果想逛街购物、吃大餐、看电影，距离项目900米左右有悠方购物中心，驱车10分钟就能到五角场商圈，合生汇、万达广场、百联又一城等大型商业体齐聚，国际大牌、潮流时尚、环球美食、IMAX影院应有尽有，不管是日常消费，还是周末休闲娱乐，都能满足。
医疗：三甲环绕，健康有保障
健康是生活的底线，保利珺园周边的医疗配套让人安心。3公里范围内汇聚了上海长海医院、上海市肺科医院、市东医院新江湾院区（在建）等三甲医院和优质医疗资源，不管是日常头疼脑热，还是需要专家诊治的疑难杂症，都能在最短时间内获得高水平医疗服务，给全家人的健康保驾护航。
最后说句实在话：这个盘适合谁？值不值得买？
作为资深楼市博主，我从不盲目推荐楼盘，保利珺园虽然好，但也不是适合所有人。它更适合这类朋友：
一是追求低密生态居住感的高端改善家庭，不想在市区挤高层，渴望“出则繁华，入则静谧”的生活，保利珺园1.1的容积率和新江湾的生态资源，刚好能满足这个需求；二是重视教育、想给孩子优质成长环境的家庭，全龄名校环绕的配套，在上海很难找到对手；三是追求圈层纯粹性的高净值人群，新江湾的产业集聚效应，让这里的圈层质量极高，不管是居住还是社交，都能带来附加价值。
至于值不值得买，答案很明确：值得。新江湾断供5年，这次保利珺园的推出，本身就是“窗口期”，而且1.1容积率的纯低密产品，在主城是稀缺资源，未来只会越来越少，不管是自住还是保值增值，都有保障。
我了解到，项目很快就要开盘了，一共就455套房源，僧多粥少，尤其是合院和叠墅，大概率会被疯抢。建议感兴趣的朋友赶紧去售楼处实地看看，亲自感受下户型和周边配套，毕竟买房是人生大事，实地考察才最放心。
最后跟大家说一句：在上海，能同时拥有生态、配套、圈层、产品力的楼盘，屈指可数。保利珺园，大概率会成为2026年上海楼市的“现象级爆款”，错过这次，再等5年都未必有这样的机会了。有任何问题都可以在评论区问我，我会尽力给大家解答，祝各位都能买到心仪的房子！
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