在澳洲置业，除了首付和贷款，还有一笔必须一次结清的“政府账单”——印花税（Stamp Duty）。它金额动辄上万，且各州算法差异大，提前算清才能避免预算“爆雷”。下文带你系统梳理印花税的来龙去脉、税率阶梯、减免窗口与实操算法，买房前建议收藏。

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一、印花税是什么？

印花税是州/领地政府对“资产转让文书”征收的一次性税费，房产交易是其主要来源。税收直接进入地方财政，用于公共服务与基础设施建设。税率以“交易价格”或“市场评估价”孰高为准，采用分段累进制，不同州、不同身份（本地/海外）适用税率及附加费各不相同。

二、谁必须缴？

本地买家：购房即缴，税率见下表

海外买家：在本地税率基础上，再加“海外买家附加印花税”（Surcharge Stamp Duty），目前新州、维州、昆州统一为8%

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注：别墅按“土地价值”计征；公寓按“总房款”计征。

三、最新减免动态

维州 2024.10 – 2026.10 建筑抵扣政策：未完工建筑及装修成本可全额抵扣后再算税基，节省额度随工程进度浮动

首次置业&低价物业：各州对首次购房者或房价≤一定门槛的交易设有豁免/折扣，金额与条件年年调整，签约前务必让律师或中介调取最新标准

四、实战算法示例（以新州 100 万澳元公寓为例）

本地买家

0–80,000 澳元：1.25%

80,001–300,000 澳元：1.50%

300,001–1,000,000 澳元：1.75%

1,000,001–3,000,000 澳元：3.50%

分段计算后合计约 40,090 澳元 ≈ 4%

海外买家

同上基准税 40,090 澳元 + 附加 8%（80,000 澳元）= 约 120,090 澳元 ≈ 12%

各州官网均提供在线“印花税计算器”，输入价格与身份即可秒出结果。

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五、操作小贴士

签约前先把税率写进现金流表，避免交割时资金缺口

若购房合同含“楼花”或“期房”条款，确认印花税评估节点是“签合同时”还是“交房时”

考虑联名购买、楼花延期、建筑抵扣等策略时，提前让律师出具税务模拟，切勿自行臆测

首次置业、自住与投资者适用减免不同，申报身份须与实际情况一致，否则可能被追讨差额并加罚利息

印花税没有“统一价”，州别、身份、物业类型、工程进度都会让最终账单天差地别。把税率算在前头，再结合减免窗口与建筑抵扣政策，才能真正锁定购房总成本，安心迈进交割日。